Báo cáo từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu khách hàng của One Mount Group cho thấy, trong quý đầu năm 2026, thị trường căn hộ sơ cấp tại hai đô thị lớn nhất cả nước tiếp tục phục hồi tích cực. Nguồn cung và lượng giao dịch đều tăng, phản ánh nhu cầu ở thực vẫn duy trì ổn định trong bối cảnh chi phí vốn tăng cao.
Tại Hà Nội, nguồn cung mở bán mới đạt khoảng 8.800 căn, gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch đạt khoảng 7.300 căn, tăng 122%, cho thấy tỷ lệ hấp thụ ở mức cao. Trong khi đó, tại TP.HCM, nguồn cung đạt khoảng 3.700 căn, tăng 86%, còn lượng tiêu thụ đạt khoảng 4.800 căn, tăng gần 70% so với cùng kỳ.
Đáng chú ý, nguồn cung tiếp tục có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực ngoài trung tâm. Tại Hà Nội, khu vực Văn Giang nổi lên với khoảng 5.500 căn, chiếm 62% tổng nguồn cung, chủ yếu đến từ các đại đô thị quy mô lớn. Trong khi đó, tại TP.HCM, khu vực Bình Dương tiếp tục đóng vai trò động lực với gần 2.200 căn, tương đương khoảng 60% nguồn cung mới.
Xu hướng này phản ánh sự dịch chuyển mang tính cấu trúc của thị trường, khi các khu vực vệ tinh dần trở thành “van điều tiết” nguồn cung và giá bán, đồng thời đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thực trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế và giá nhà leo thang.
Giá căn hộ tiếp tục tăng, phân hóa rõ giữa trung tâm và vùng ven
Song song với đà tăng nguồn cung, mặt bằng giá căn hộ cũng ghi nhận xu hướng đi lên. Theo dữ liệu thị trường, giá bán sơ cấp tại khu vực trung tâm TP.HCM đạt trung bình khoảng 102 triệu đồng/m², trong khi Hà Nội đạt khoảng 86 triệu đồng/m².
Tuy nhiên, mức giá có sự phân hóa rõ rệt. Tại Hà Nội, khu vực nội đô ghi nhận mức giá trung bình khoảng 124 triệu đồng/m², tăng 14% theo quý, chủ yếu do nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp. Ngược lại, khu vực như Văn Giang duy trì mức giá khoảng 60–70 triệu đồng/m², tạo lợi thế cạnh tranh cho người mua ở thực.
Tại TP.HCM, thị trường Bình Dương ghi nhận mức giá trung bình khoảng 56 triệu đồng/m², tăng 7% theo quý và 37% so với cùng kỳ. Một số dự án mới đã thiết lập mặt bằng giá trên 70 triệu đồng/m², phản ánh kỳ vọng tăng trưởng nhờ hạ tầng và quy hoạch.
Theo báo cáo của DKRA Consulting, giá căn hộ sơ cấp trong quý I/2026 tăng trung bình 3–5% so với cuối năm 2025, chủ yếu do chi phí đầu vào gia tăng. Trong khi đó, thị trường thứ cấp ít biến động hơn và thanh khoản có phần chững lại do ảnh hưởng của kỳ nghỉ Tết và lãi suất cao.
Dữ liệu từ nền tảng Batdongsan.com.vn cũng cho thấy giá chung cư tại TP.HCM tăng khoảng 1,5% theo quý và gần 10% theo năm, trong khi nhu cầu tìm mua tăng tới 36%.
Thị trường đang tái cấu trúc, dòng tiền trở nên chọn lọc
Các chuyên gia nhận định, dù lãi suất tăng đã ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn, thị trường căn hộ vẫn duy trì được sự ổn định nhất định nhờ nhu cầu ở thực và sự thích ứng của doanh nghiệp.
Ông Trần Minh Tiến, đại diện One Mount Group, cho rằng thị trường đang chịu tác động rõ rệt từ yếu tố vĩ mô nhưng vẫn giữ được thanh khoản tích cực. Tuy nhiên, người mua cần cân đối tài chính và ưu tiên các dự án từ chủ đầu tư uy tín để hạn chế rủi ro trong bối cảnh lãi suất còn biến động.
Ở các phân khúc khác, theo DKRA Consulting, nhà phố và biệt thự ghi nhận mức giá sơ cấp đi ngang theo quý nhưng tăng khoảng 4% theo năm, trong khi giá thứ cấp tăng mạnh hơn. Đối với đất nền, giá sơ cấp tăng nhẹ khoảng 2% theo năm, còn giá thứ cấp tăng khoảng 18% so với cùng kỳ.
Nhìn chung, diễn biến thị trường trong quý I/2026 cho thấy một giai đoạn tái cấu trúc sâu, trong đó dòng tiền trở nên thận trọng và chọn lọc hơn, nhưng nhu cầu thực vẫn là lực đỡ quan trọng giúp thị trường duy trì đà tăng trưởng.
