Tương lai màu xám trong khủng hoảng bất động sản Trung Quốc

Hoàng Vy

Theo Reuters, khủng hoảng thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ trầm trọng hơn khi người mua nhà vẫn e dè, giá nhà giảm, doanh số bán bất động sản sẽ giảm nhanh hơn so với dự báo trước đó.

Dự báo giá nhà và doanh thu đều giảm

Cụ thể, doanh thu từ bất động sản đã giảm 24,5% vào năm 2022, mức giảm lớn hơn nhiều so với dự báo sẽ giảm 10% trong cuộc thăm dò hồi tháng 5. Giá nhà mới dự kiến ​​sẽ giảm 1,4% vào năm 2022, theo một cuộc khảo sát của Reuters với hơn 10 nhà phân tích và nhà kinh tế được thăm dò ý kiến ​​từ ngày 29 tháng 8 đến ngày 2 tháng 9.

Lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 1/4 nền kinh tế Trung Quốc chính thức khủng hoảng từ mùa hè năm 2020 khi các cơ quan quản lý có nhiều chính sách để cắt giảm đòn bẩy dư thừa khiến một số nhà phát triển vỡ nợ, vật lộn để hoàn thành các dự án, dẫn đến người mua nhà đe dọa ngừng thanh toán. 

Sự bùng nổ của cuộc khủng hoảng bất động sản Trung Quốc có thể bắt nguồn từ Tập đoàn Evergrande - nhà phát triển bất động sản lớn thứ hai Trung Quốc về tổng doanh thu. Công ty đã nhận tiền trước của hơn 1,5 triệu người mua bất động sản và chưa trả tiền cho nhiều nhà cung cấp. Evergrande nói với các chủ nợ vào tháng 1 năm 2022 rằng họ sẽ công bố kế hoạch sơ bộ vào cuối tháng 7 để tái cơ cấu khoản nợ 300 tỷ USD, bao gồm 20 tỷ USD trái phiếu ra nước ngoài. Tuy nhiên, nhà phát triển đã bỏ lỡ thời hạn đó và thay vào đó cho biết họ chỉ đạt được "tiến bộ tích cực" đối với một số đề xuất.

Theo Nikkei.com, Evergrande đã và đang thoái vốn tài sản bao gồm tài sản và cổ phần của mình trong các công ty để trả nợ cho một số chủ nợ của mình. Chủ tịch của Evergrande cũng đã rao bán tài sản cá nhân của mình, bao gồm cả máy bay phản lực tư nhân. Vụ vỡ nợ của Evergrande đã lan rộng ra ít nhất 301 dự án tại khoảng 91 thành phố, tiếp đến là Shimao Group đã đẩy lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc rơi vào suy thoái.

bat-dong-san-trung-quoc-min-1663031193.jpeg
Lĩnh vực bất động sản Trung Quốc chính thức khủng hoảng từ mùa hè năm 2020

Hiện tại, sự khó khăn của lĩnh vực bất động sản đã đè nặng lên triển vọng của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, vốn đã suýt thoát khỏi sự suy giảm trong quý II cho tới khi chính sách chống Covid trên diện rộng. 

Daniel Zhou, nhà phân tích của Moody's cho biết: “Triển vọng tăng trưởng không mấy khả quan của Trung Quốc và lo ngại việc các dự án sẽ không hoàn thành có thể khiến nhu cầu của người mua nhà yếu đi trong vòng 6-12 tháng tới”.

Kể từ đầu năm 2022, hàng nghìn người mua nhà ở Trung Quốc đã dừng thanh toán các khoản thế chấp để phản đối các dự án khu dân cư chưa hoàn thành.

"COVID-19 đã làm gián đoạn hoạt động kinh doanh, bán hàng đã khiến tâm lý của người tiêu dùng suy giảm, việc kỳ vọng của người mua về giá bất động sản yếu sẽ làm trì hoãn việc mua bất động sản”, ông cho biết. 

Theo ước tính từ nguồn cộng đồng được trích dẫn bởi The New York Times, những người mua nhà phải trả các khoản thế chấp hàng tháng với tỷ lệ 5% trở lên, hiện tại đã ngừng hoặc đang đe dọa sẽ ngừng thanh toán các khoản thế chấp với hơn 300 dự án nhà ở chưa hoàn thành tại 90 thành phố trên khắp Trung Quốc. Những người mua nhà đình công thế chấp tin rằng tiền của họ đã bị các nhà phát triển bất động sản sử dụng sai mục đích. 

Theo các dịch vụ tài chính ANZ, các cuộc đình công thế chấp này có thể ảnh hưởng đến các khoản thế chấp trị giá 1,5 nghìn tỷ nhân dân tệ hoặc 222 tỷ USD với các căn hộ chưa hoàn thiện, chiếm gần 4% các khoản thế chấp còn nợ.

Chưa có biện pháp triệt để

Khi các nhà chức trách đã thực hiện một loạt các biện pháp để hỗ trợ lĩnh vực này trong năm nay, các nhà phân tích cuộc thăm dò của Reuters cho rằng cần phải có nhiều biện pháp hơn nữa. Hơn 200 thành phố đã đưa ra các biện pháp nhằm phục hồi lĩnh vực bất động sản, điển hình như trợ cấp tiền mặt, cho phép thanh toán các khoản nhỏ trong việc mua nhà. Ngân hàng trung ương Trung Quốc cũng cắt giảm lãi suất cho vay chuẩn vào ngày 22/8 để giảm chi phí cho người mua nhà.

Huang Yu, một nhà phân tích tại công ty nghiên cứu bất động sản China Index Academy cho biết: “Cần có nhiều biện pháp nới lỏng chính sách để ổn định lĩnh vực bất động sản như nới lỏng việc hạn chế mua, bán lại và cho vay ở các thành phố hạng hai. Trung Quốc cũng tăng cường tài trợ cho một số nhà phát triển và đảm bảo các dự án nhà ở chưa hoàn thành giao cho người mua”. 

Các nhà kinh tế kỳ vọng giá nhà sẽ cải thiện nhưng doanh số bán hàng vẫn giảm. Cuộc thăm dò của Reuters dự đoán giá nhà sẽ tăng 2% so với cùng kỳ năm trước trong nửa đầu năm 2023 nhưng doanh số bán dự kiến ​​sẽ giảm 15% do nhu cầu vẫn còn thấp.

"Tốc độ phục hồi của thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc vào sự phát triển các điều kiện kinh tế vĩ mô, hạn chế kiểm soát Covid-19 và hiệu quả của chính sách hỗ trợ", Yu nói thêm.

Bong bóng bất động sản của Trung Quốc cũng đã tràn sang các lĩnh vực khác, bao gồm các ngân hàng và các nhà quản lý tài sản chuyên quản lý danh mục các khoản vay nợ gặp khó khăn.

China Cinda Asset Management Co, công ty quản lý nợ xấu lớn nhất nước này báo cáo lợi nhuận nửa đầu năm giảm 33% xuống còn 653 triệu USD. Cinda cho biết chính phủ Trung Quốc đã “phải đối mặt với một môi trường phát triển ngày càng phức tạp, khắc nghiệt và biến động”.

Công ty đồng cấp của công ty, China Huarong Asset Management Co cũng đã báo cáo khoản lỗ ròng 2,7 tỷ USD trong nửa đầu năm và nhấn mạnh điều kiện kinh tế của đất nước là "cực kỳ phức tạp và khó khăn". Chi nhánh tài chính quốc tế của Huarong dự đoán rằng trong nửa cuối năm, Trung Quốc sẽ đối mặt với nhiều thách thức bao gồm áp lực về đầu tư, chi tiêu tiêu dùng và thương mại xuất khẩu.