I. Cơ sở pháp lý về chuyển nhượng (Theo Luật Nhà ở 2023)
Căn cứ khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023, nhà ở xã hội có thời hạn hạn chế chuyển nhượng và thế chấp nhằm chống đầu cơ và đảm bảo chính sách an sinh.1. Quy định trong 05 năm đầu tiên (Kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà)
Trong thời hạn 05 năm này, người mua nhà ở xã hội không được bán lại trên thị trường tự do. Việc chuyển nhượng chỉ được phép thực hiện trong các trường hợp sau:
Đối tượng được phép mua lại:
- Bán lại cho Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội.
- Chuyển nhượng cho người thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định.
Giá chuyển nhượng: Tối đa không được vượt quá giá gốc đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán ban đầu với Chủ đầu tư.
Thế chấp: Không được thế chấp nhà ở xã hội để vay vốn, trừ trường hợp thế chấp chính căn nhà đó tại ngân hàng để vay tiền thanh toán phần còn lại của giá mua.
Nghĩa vụ thuế: Bên bán có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân.
2. Quyền bán lại theo cơ chế thị trường (Sau 05 năm)
Sau khi hết thời hạn 05 năm và người mua đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, họ có quyền:
Bán lại theo cơ chế thị trường: Bán cho bất kỳ đối tượng nào có nhu cầu, không còn giới hạn về người mua. Người bán có thể tự do định giá theo giá trị thị trường.
Nghĩa vụ tài chính:
- Bên bán vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
- Không phải nộp tiền sử dụng đất, trừ khi nhà ở xã hội đó thuộc loại nhà ở riêng lẻ (nhà liền kề, nhà phố).
II. Điều kiện để được mua nhà ở xã hội
Để được xét duyệt, người đăng ký phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về Nhà ở và Thu nhập theo Điều 78 Luật Nhà ở 2023 và Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP.
1. Điều kiện về Nhà ở
Người có nhu cầu phải thuộc một trong các trường hợp sau tại địa phương nơi có dự án:
- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu cá nhân.
- Chưa từng được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội theo bất kỳ chính sách hỗ trợ nào trước đó.
- Đã sở hữu nhà ở nhưng diện tích bình quân dưới 15m² sàn/người.
- Trường hợp đang sử dụng nhà công vụ: phải chưa có nhà ở khác và hoàn trả nhà công vụ trước khi đăng ký mua.
2. Điều kiện về Thu nhập
Người có nhu cầu mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội phải chứng minh thuộc nhóm đối tượng có thu nhập đáp ứng các mức trần quy định của pháp luật. Cụ thể:
Đối với lao động thông thường (Người có thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị, công nhân, viên chức, cán bộ, công chức, viên chức):
- Nếu còn độc thân: Tổng thu nhập thực nhận bình quân hàng tháng không vượt quá 15 triệu đồng/tháng.
- Nếu đã kết hôn: Tổng thu nhập thực nhận của cả hai vợ chồng bình quân hàng tháng không vượt quá 30 triệu đồng/tháng.
Đối với Lực lượng vũ trang (sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân công an, công chức, viên chức quốc phòng, người làm công tác cơ yếu):
- Nếu còn độc thân: Tổng thu nhập thực nhận (bao gồm cả lương và phụ cấp) không vượt quá Tổng thu nhập của sĩ quan cấp hàm Đại tá.
- Nếu đã kết hôn và cả hai vợ chồng đều thuộc lực lượng vũ trang: Tổng thu nhập thực nhận của hai vợ chồng bình quân hàng tháng không vượt quá 02 lần tổng thu nhập của sĩ quan cấp hàm Đại tá.
Lưu ý: Thu nhập thực nhận được xác định dựa trên bảng lương, bảng tiền công hoặc các giấy tờ chứng minh thu nhập hợp pháp khác.
III. Rủi ro và lời khuyên khi mua lại trước thời hạn
1. Lý do khiến nhiều người mua lại nhà ở xã hội trước thời hạn
Nhiều người lựa chọn mua lại nhà ở xã hội trước thời hạn chuyển nhượng do xuất phát từ những nhu cầu thực tế và lợi ích tài chính nhất định.
Thứ nhất, nhu cầu về chỗ ở là cấp thiết đối với nhiều cá nhân và gia đình, đặc biệt là tại các đô thị lớn, khi mà việc mua nhà ở thương mại vượt quá khả năng tài chính của họ. Việc chấp nhận mua lại nhà ở xã hội, dù chưa đủ điều kiện pháp lý, được xem là giải pháp để nhanh chóng có được nơi ở ổn định.
Thứ hai, một lợi thế lớn là giá mua lại thường thấp hơn so với giá nhà ở thương mại trên thị trường. Do nhà ở xã hội có giá gốc được Nhà nước kiểm soát và chủ nhà muốn thu hồi vốn nhanh, mức giá chuyển nhượng thường hấp dẫn hơn, giúp người mua tiết kiệm đáng kể chi phí.
Thứ ba, nhiều người sẵn sàng chấp nhận mua lại từ chủ sở hữu trước đó để né tránh quy trình xét duyệt hồ sơ mua nhà ở xã hội theo đúng quy định, vốn được đánh giá là phức tạp và kéo dài.
Cuối cùng, việc mua lại từ chủ nhà hiện hữu cho phép người mua có lựa chọn tốt hơn về căn hộ, dễ dàng tìm được căn có vị trí, tầng hoặc diện tích phù hợp với nhu cầu thực tế của mình, điều mà không phải lúc nào các đợt mở bán chính thức cũng đáp ứng được.
2. Rủi ro nghiêm trọng khi mua lại không đúng quy định
Việc mua bán nhà ở xã hội khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng (chưa đủ 05 năm và/hoặc chưa có Sổ đỏ) là giao dịch trái pháp luật và tiềm ẩn rủi ro lớn:
Nguy cơ không được công nhận quyền sở hữu: Hợp đồng mua bán có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu.
Nguy cơ bị thu hồi nhà ở: Cơ quan chức năng hoặc Chủ đầu tư có quyền thu hồi căn hộ nếu phát hiện vi phạm.
Mất trắng tiền: Giao dịch không được pháp luật bảo vệ. Đặc biệt, giao dịch qua giấy viết tay không có giá trị pháp lý, nguy cơ mất tiền đặt cọc hoặc các khoản đã thanh toán là rất cao.
Khó khăn về pháp lý sau này: Không thể thế chấp vay vốn ngân hàng, không thể sang tên hợp pháp, làm giảm tính thanh khoản.
Tranh chấp: Dễ bị vướng vào tranh chấp nếu bên bán gian dối hoặc dùng căn hộ làm tài sản đảm bảo khác.
3. Lời khuyên an toàn khi giao dịch nhà ở xã hội
Để đảm bảo an toàn pháp lý và tài chính khi giao dịch nhà ở xã hội, người mua cần đặc biệt lưu ý và tuân thủ các nguyên tắc sau:
Ưu tiên căn hộ đủ điều kiện chuyển nhượng.
Trước tiên, người mua nên ưu tiên lựa chọn những căn nhà đã hết thời hạn hạn chế chuyển nhượng theo quy định của pháp luật, tức là sau 05 năm kể từ ngày người mua đã thanh toán đủ tiền mua nhà và căn nhà đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Điều này giúp người mua tránh được các rủi ro pháp lý liên quan đến việc mua bán trái quy định hoặc nguy cơ bị cơ quan chức năng xử lý vi phạm hay thu hồi nhà ở.
Đảm bảo tính pháp lý của giao dịch.
Một bước không thể thiếu là thẩm định kỹ tình trạng pháp lý của căn nhà, bao gồm việc kiểm tra xem căn nhà có đang bị thế chấp, kê biên hay đang vướng vào các tranh chấp hay không. Về mặt giấy tờ, người mua cần yêu cầu người bán cung cấp đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và xác nhận rằng người bán đã hoàn tất tất cả nghĩa vụ tài chính với Chủ đầu tư. Đặc biệt, tuyệt đối không giao dịch bằng giấy viết tay, thay vào đó, hợp đồng mua bán phải được yêu cầu công chứng tại cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo giá trị pháp lý, tránh nguy cơ mất trắng tài sản.
Tham khảo ý kiến chuyên gia.
Nếu có bất kỳ thắc mắc nào về quy định pháp luật, điều kiện giao dịch hoặc các vấn đề phát sinh trong quá trình mua bán, người mua nên chủ động tham khảo ý kiến của luật sư hoặc chuyên gia bất động sản để nhận được tư vấn chính xác. Việc này giúp người mua đưa ra quyết định sáng suốt và tránh mắc phải những sai lầm pháp lý nghiêm trọng.
