Theo HoREA, sau gần hai năm triển khai, Luật Đất đai 2024 chỉ quy định đất ở được sử dụng ổn định, lâu dài. Trong khi đó, Luật Nhà ở 2023 lại đã cho phép các bên thỏa thuận mua bán nhà ở có thời hạn. Chính sự khác biệt này khiến quá trình triển khai trên thực tế phát sinh khoảng trống pháp lý.
Cụ thể, Luật Nhà ở quy định người mua có thể sở hữu nhà trong một khoảng thời gian do các bên thống nhất trong hợp đồng. Khi hết thời hạn, bên mua sẽ hoàn trả lại nhà cho bên bán theo thỏa thuận. Nhà ở theo mô hình này có thể được xây dựng trên đất ở sử dụng lâu dài của bên bán, trên đất thuê lại từ người có quyền sử dụng đất lâu dài hoặc trên đất ở có thời hạn được thuê để xây dựng nhà ở phục vụ mục đích mua bán có thời hạn.
Tuy nhiên, do Luật Đất đai chưa ghi nhận loại hình đất ở sử dụng có thời hạn, HoREA cho rằng hai đạo luật vẫn chưa thực sự "ăn khớp", gây khó khăn khi áp dụng vào thực tế.
Để làm rõ hơn đề xuất này, HoREA dẫn câu chuyện của Singapore. Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, khoảng 95% quỹ đất tại quốc gia này thuộc sở hữu Nhà nước. Nhà ở được bán cho người dân với thời hạn sở hữu tối đa 99 năm và khi hết thời hạn, quyền sở hữu nhà, đất sẽ quay trở lại Nhà nước.
Theo HoREA, mô hình này giúp cơ quan quản lý chủ động hơn trong việc chỉnh trang, tái thiết đô thị cũng như sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai cho các mục tiêu phát triển lâu dài.
Từ đó, Hiệp hội đề xuất sửa đổi Điều 172 của Luật Đất đai 2024, bổ sung thêm loại hình đất ở sử dụng có thời hạn bên cạnh loại đất ở sử dụng ổn định, lâu dài như hiện nay. Theo HoREA, việc đa dạng hóa các hình thức sử dụng đất sẽ giúp Nhà nước có thêm công cụ quản lý quỹ đất, đồng thời tạo thêm sự linh hoạt cho thị trường bất động sản.
Không chỉ dừng lại ở đó, HoREA còn kiến nghị sửa quy định về thời hạn sử dụng đất của các dự án bất động sản.
Hiện nay, thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất được tính từ thời điểm cơ quan Nhà nước ban hành quyết định giao đất hoặc cho thuê đất. Tuy nhiên, HoREA đề xuất mở rộng cách tính này, cho phép thời hạn sử dụng đất được xác định từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chuyển nhượng dự án, gia hạn thời gian sử dụng đất, chuyển đổi hình thức sử dụng đất hoặc ban hành quyết định xử lý vi phạm về đất đai.
Theo Hiệp hội, quy định hiện hành khiến nhiều nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án chỉ được sử dụng phần thời gian còn lại của dự án, làm giảm sức hút của hoạt động M&A và ảnh hưởng đến hiệu quả khai thác cũng như mở rộng đầu tư.
Nếu đề xuất được chấp thuận, doanh nghiệp sẽ có thêm điều kiện để tái cơ cấu các dự án chậm triển khai, thúc đẩy hoạt động hợp tác, chuyển nhượng dự án và khai thông nguồn lực đất đai đang bị "đóng băng", qua đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Sau gần hai năm thực hiện, nhiều quy định đã phát huy hiệu quả, nhưng quá trình áp dụng cũng bộc lộ một số điểm chưa thống nhất với các luật liên quan, đặc biệt là Luật Nhà ở, Luật Đầu tư và các quy định về kinh doanh bất động sản.
Theo kế hoạch, Quốc hội dự kiến sẽ xem xét sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai tại kỳ họp tháng 10 tới. Những đề xuất của HoREA được kỳ vọng sẽ là một trong các cơ sở tham khảo trong quá trình hoàn thiện chính sách, hướng tới hệ thống pháp luật đồng bộ hơn và tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển linh hoạt trong thời gian tới.
