Làn sóng trả mặt bằng tại TP.HCM vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, thậm chí có xu hướng gia tăng mạnh mẽ trong nửa đầu năm nay. Trên các trục đường thương mại được mệnh danh là "đất vàng" khu vực trung tâm như Ngô Đức Kế, Hàm Nghi, Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, hàng loạt mặt bằng cũ bỏ trống kéo dài nhiều tháng vẫn chưa kịp lấp đầy thì gần đây lại có thêm nhiều điểm kinh doanh mới treo biển tìm khách. Tình trạng tương tự cũng xuất hiện đồng loạt tại các tuyến phố lân cận bao gồm Phan Đình Phùng, Lê Thánh Tôn, Mạc Thị Bưởi, Nguyễn Công Trứ và Hai Bà Trưng.

Xu hướng dịch chuyển tiêu cực này nhanh chóng lan sang các khu vực cận trung tâm như quận 3, quận 10, Phú Nhuận và quận Bình Thạnh cũ. Trống mặt bằng gia tăng rõ rệt trên các trục đường lớn như Điện Biên Phủ, Cao Thắng, Cách Mạng Tháng Tám, Sư Vạn Hạnh và Nguyễn Văn Trỗi do nhiều cửa hàng phải dừng hoạt động. Chỉ riêng một đoạn đường ngắn chưa đầy 500m trên trục đường 3/2, đoạn tính từ Cao Thắng đến vòng xoay Dân Chủ, đã ghi nhận gần chục mặt bằng đang phát thông báo chào thuê lại.

Thống kê từ các sàn môi giới nhà phố tại TP.HCM trong nửa đầu năm chỉ ra lượng khách tìm thuê mặt bằng sụt giảm rõ rệt, trong khi nguồn cung cần cho thuê lại tăng từ 20% đến 30% so với cùng kỳ năm trước. Áp lực trống kéo dài buộc giá thuê nhà phố tại TP.HCM hiện đã giảm từ 8% đến 10% so với cuối năm ngoái. Nhiều mặt bằng thậm chí giảm mạnh từ 15% đến 20% so với giai đoạn phục hồi nhẹ vào thời điểm giữa năm 2025. Để tăng khả năng chốt hợp đồng, các chủ nhà phải chấp nhận điều chỉnh nhiều điều kiện như hạ tiền đặt cọc, nới lỏng điều khoản phạt hoặc kéo dài thời gian sửa chữa cho khách.

Dữ liệu nghiên cứu thị trường từ chuyên trang Batdongsan cũng ghi nhận giá thuê nhà phố đồng loạt đi xuống trong quý II. Trong đó, khu vực quận 10 và quận 11 cũ chứng kiến mức giảm sâu nhất từ 24% đến 25%; khu vực quận 1 cũ giảm gần 9%; còn các quận 4, 5, 7, Bình Thạnh và Phú Nhuận cũ ghi nhận mức giảm dao động từ 7% đến 16% so với quý I trước đó. Giới môi giới cho biết mức sụt giảm này mới chỉ phản ánh trên giá chào thuê công khai, còn biên độ giảm trên thực tế khi hai bên tiến hành thương lượng và chốt hợp đồng chính thức có thể sẽ lớn hơn.

Đà sụt giảm của thị trường diễn ra trong bối cảnh áp lực chi phí vận hành tăng cao. Báo cáo của Cục Thống kê cho thấy chỉ số giá tiêu dùng (CPI) bình quân 5 tháng đầu năm tại TP.HCM tăng 5,7% so với cùng kỳ, với 10 trên 11 nhóm hàng hóa và dịch vụ ghi nhận mức tăng. Chi phí sản xuất và vận hành leo thang trong khi sức mua của người dân phục hồi chậm đã gây sức ép lớn lên biên lợi nhuận của doanh nghiệp. Đáng chú ý, vòng đời thuê mặt bằng đang ngày càng ngắn lại do nhiều cửa hàng nhanh chóng bị lấp đầy nhưng cũng sớm đóng cửa sau thời gian ngắn vận hành vì hiệu quả kinh doanh không đạt kỳ vọng.

Phân tích về nguyên nhân gốc rễ, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc thị trường Savills TP.HCM, nhận định nền tảng thị trường đã có sự thay đổi mang tính cốt lõi. Mô hình nhà phố thương mại trước đây vốn phát triển dựa trên lợi thế độc quyền về vị trí, lưu lượng khách cao và sự khan hiếm nguồn cung. Tuy nhiên, sự bùng nổ của thương mại điện tử cùng mô hình bán hàng đa kênh đã khiến doanh thu doanh nghiệp không còn phụ thuộc hoàn toàn vào cửa hàng vật lý. Lợi thế vị trí mặt tiền dần suy giảm, kết hợp với các quy định quản lý vỉa hè ngày càng thắt chặt khiến nhiều thương hiệu chủ động thu hẹp diện tích, chuyển sang mô hình showroom trải nghiệm hoặc kết hợp trực tuyến để tối ưu chi phí.

Dưới góc nhìn chuyên gia, bà Mai Võ, Trưởng bộ phận Bán lẻ CBRE Việt Nam, dự báo phân khúc nhà phố cho thuê sẽ diễn ra sự phân hóa mạnh mẽ trong thời gian tới. Các ngành hàng phụ thuộc nhiều vào lượng khách vãng lai như thời trang, mỹ phẩm sẽ chịu áp lực nặng nề do cạnh tranh với kinh doanh trực tuyến. Ngược lại, các lĩnh vực bắt buộc phải hiện diện vật lý như giáo dục, y tế, dịch vụ cá nhân, ngân hàng hoặc khu vui chơi giải trí vẫn duy trì được nhu cầu thuê ổn định.

Đại diện CBRE Việt Nam cũng nhấn mạnh thị trường đang thay đổi sâu sắc trong cách định giá khi mức thuê hiện nay ngày càng gắn chặt với hiệu quả kinh doanh thực tế của khách thuê, thay vì neo theo kỳ vọng của chủ nhà như trước. Các mô hình hợp tác linh hoạt như chia sẻ doanh thu theo tỷ lệ phần trăm, cho thuê từng phần diện tích hoặc ký kết hợp đồng ngắn hạn được dự báo sẽ trở nên phổ biến. Trong xu hướng bán lẻ mới, những mặt bằng có vị trí thuận tiện, công năng linh hoạt và giá cả phù hợp vẫn giữ nguyên giá trị, còn những tài sản có chi phí khai thác quá cao sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực giảm giá và chịu cảnh bỏ trống kéo dài.