Tại tọa đàm về xu hướng tài chính bất động sản diễn ra ngày 6/6/2026, bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nhận định thị trường địa ốc từ đầu năm đến nay đang chứng kiến một cuộc đại dịch chuyển trong tâm lý khách hàng. Ở giai đoạn nóng sốt trước đây, người mua thường bị dẫn dắt bởi tâm lý sợ bỏ lỡ (FOMO) cơ hội tăng giá nên xuống tiền rất nhanh theo tin đồn quy hoạch hay hạ tầng. Hiện tại, tâm lý sợ mua sai đã thay thế hoàn toàn và nhà đầu tư trở nên rất thận trọng. Thay vì lao theo đám đông, họ chủ động tìm kiếm, sàng lọc và so sánh kỹ về pháp lý dự án lẫn năng lực của chủ đầu tư trước khi ra quyết định.

Động cơ mua bất động sản chỉ để chờ tăng giá rồi bán nhanh chốt lời do tâm lý FOMO kích thích đã sụt giảm mạnh. Dòng tiền hiện có xu hướng chuyển dịch rõ rệt sang các tài sản có giá trị dòng tiền thực tế với tầm nhìn trung và dài hạn. Đồng quan điểm, ông Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường - Giá cả thuộc Bộ Tài chính, chia sẻ dòng vốn đầu cơ ngắn hạn đang chuyển sang phân khúc căn hộ cho thuê, nhà phố có thể kinh doanh, bất động sản công nghiệp và nhà ở phục vụ nhu cầu thực của người dân. Thị trường năm nay phục hồi không đồng đều mà phân hóa mạnh theo khu vực, phân khúc và năng lực của từng chủ đầu tư.

Chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long khuyến nghị các nhà đầu tư thời điểm này cần đánh giá khả năng bảo toàn vốn, tạo dòng tiền và sức chống chịu của tài sản lúc thị trường khó khăn, thay vì chỉ nghĩ đến kịch bản tăng giá. Một thị trường địa ốc lành mạnh phải là nơi nguồn vốn được phân bổ hiệu quả, hướng đến nhu cầu thực của người dân. Nhìn nhận về triển vọng thời gian tới, TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, dự báo áp lực dư thừa cung cục bộ sẽ buộc một số phân khúc phải điều chỉnh giảm giá bán để khớp với sức mua chung của thị trường.

Nhận định của TS Lê Xuân Nghĩa được đưa ra trong bối cảnh sức mua của toàn bộ nền kinh tế và bất động sản tăng rất chậm, trong khi nguồn cung nhà đất lại đang tăng rất nhanh nhờ các nút thắt pháp lý được tháo gỡ. Dù vậy, thị trường bất động sản khó rơi vào trạng thái đóng băng bởi dòng vốn đổ vào đây vẫn tạo ra những tác động tích cực, hỗ trợ dòng tiền lan tỏa sang các lĩnh vực khác như công nghiệp, thương mại và dịch vụ.

Dưới góc nhìn của cơ quan quản lý ngành, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết các chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với cuộc cạnh tranh khốc liệt để giành khách hàng và thị phần khi nguồn cung mới ngày càng lớn. Giao dịch và sức hấp thụ trên thị trường chững lại thời gian qua do lãi suất duy trì ở mức cao hơn giai đoạn trước. Đồng thời, chi phí đầu vào leo thang khiến các doanh nghiệp địa ốc khó hạ giá sản phẩm, làm suy yếu năng lực cạnh tranh của rổ hàng mới.

Trước thực tế này, Chủ tịch VARS đề xuất các chủ đầu tư cần tập trung tái cơ cấu sản phẩm hướng về đúng nhu cầu thực tế của thị trường để đảm bảo tính thanh khoản cho dòng vốn. Đối với các doanh nghiệp có quy mô nhỏ, giải pháp chủ động hợp tác, liên kết lại với nhau được xem là phương án tối ưu nhằm gia tăng năng lực tài chính, từ đó cùng phát triển các sản phẩm chất lượng tốt và tối ưu hóa khả năng khai thác dòng tiền thực tế trong chu kỳ mới.