Theo Th.S Nguyễn Phú Bình - Người sáng lập Cộng đồng Xây dựng 360, chuyên gia trong mạng lưới tư vấn viên Bộ Tài chính, điểm đáng chú ý nhất không nằm ở việc cắt giảm thủ tục hành chính mà là sự chuyển từ cơ chế "tiền kiểm" sang "hậu kiểm". Điều này đồng nghĩa doanh nghiệp được chủ động hơn, nhưng cũng phải chịu trách nhiệm lớn hơn trong suốt vòng đời của dự án.
Nếu trước đây, nhiều khâu của dự án phụ thuộc vào việc thẩm định và chấp thuận từ cơ quan quản lý thì nay doanh nghiệp sẽ được trao thêm quyền trong việc thẩm định, kiểm soát và phê duyệt thiết kế, được miễn giấy phép xây dựng trong một số trường hợp theo quy định, đồng thời chủ động hơn về tiến độ và tổ chức thực hiện dự án.
Tuy nhiên, quyền đi kèm với trách nhiệm. Cơ chế quản lý mới sẽ dựa nhiều hơn vào hậu kiểm thông qua hệ thống dữ liệu số, hồ sơ điện tử và khả năng truy xuất toàn bộ quá trình triển khai dự án. Điều đó cũng có nghĩa kết quả thẩm định của cơ quan quản lý sẽ không còn là "lá chắn" giúp doanh nghiệp giảm nhẹ trách nhiệm nếu xảy ra sai sót.
Theo chuyên gia, đây không phải là việc nới lỏng quản lý mà là thay đổi phương thức quản lý. Nhà nước giảm kiểm tra trước khi triển khai nhưng sẽ giám sát chặt hơn trong quá trình thi công và vận hành công trình.
Đi cùng sự thay đổi đó là yêu cầu cao hơn về năng lực quản trị của doanh nghiệp bất động sản.
Một trong những thay đổi lớn là chủ đầu tư sẽ phải tăng cường kiểm soát nội bộ khi được tự thẩm định và tự phê duyệt nhiều nội dung liên quan đến thiết kế. Quy trình làm việc cần được chuẩn hóa, phân định rõ trách nhiệm của từng bộ phận và từng cá nhân tham gia lập, kiểm tra, thẩm định cũng như ký duyệt hồ sơ.
Không chỉ vậy, cách quản trị dự án cũng cần thay đổi. Theo tinh thần của quy định mới, việc bàn giao nhà ở sẽ phải gắn với tiến độ hoàn thành hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo từng giai đoạn đầu tư. Điều này buộc doanh nghiệp phải tính toán lại tiến độ, dòng tiền và kế hoạch thi công thay vì chỉ tập trung hoàn thành khối nhà trước như trước đây.
Một điểm đáng chú ý khác là dữ liệu số sẽ trở thành nền tảng quản lý xuyên suốt dự án. Từ quy hoạch, thiết kế, thẩm định, cấp phép, thi công, nghiệm thu cho đến hoàn thành công trình đều sẽ từng bước được quản lý trên hệ thống dữ liệu thống nhất.
Bên cạnh đó, mô hình thông tin công trình (BIM) đối với các công trình thuộc diện áp dụng cũng sẽ trở thành yêu cầu trong quá trình đầu tư, thay vì chỉ dừng ở mức khuyến khích như trước.
Theo Th.S Nguyễn Phú Bình, việc lựa chọn đơn vị tư vấn, nhà thầu hay kiểm soát chất lượng hồ sơ cũng sẽ thay đổi. Chủ đầu tư được trao nhiều quyền quyết định hơn nhưng đồng thời cũng phải chịu trách nhiệm lớn hơn nếu lựa chọn sai đối tác hoặc để xảy ra rủi ro trong quá trình triển khai.
Nói cách khác, doanh nghiệp sẽ phải chuyển từ tư duy "quản trị thủ tục" sang "quản trị trách nhiệm".
Để thích ứng với hệ thống pháp luật mới, chuyên gia khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản cần rà soát lại toàn bộ mô hình quản trị.
Trong đó, mỗi dự án nên có một bộ "hồ sơ pháp lý gốc" thống nhất, quản lý đồng bộ các dữ liệu về quy hoạch, đất đai, dân số, chỉ tiêu quy hoạch, thiết kế và tiến độ nhằm giảm sai lệch giữa các bộ hồ sơ và đáp ứng yêu cầu truy xuất khi hậu kiểm.
Song song đó, quy trình thẩm định nội bộ cần được chuẩn hóa, xác định rõ trách nhiệm của từng cá nhân và từng bộ phận. Doanh nghiệp cũng nên lập kế hoạch phát triển dự án theo hướng đồng bộ ngay từ đầu, gắn tiến độ xây dựng với tiến độ hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các tài sản phải bàn giao.
Ngoài ra, yêu cầu về BIM và cập nhật dữ liệu số cũng cần được đưa vào hợp đồng với các đơn vị tư vấn, thiết kế và thi công để bảo đảm dữ liệu được xuyên suốt trong toàn bộ vòng đời dự án.
Theo chuyên gia, pháp chế xây dựng và pháp chế kinh doanh cũng không nên vận hành tách biệt, bởi tiến độ nghiệm thu, hoàn thiện hạ tầng và bàn giao công trình sẽ tác động trực tiếp đến kế hoạch mở bán, dòng tiền cũng như các nghĩa vụ với khách hàng.
Theo Th.S Nguyễn Phú Bình, Luật Xây dựng 2025 không chỉ đơn thuần tạo thuận lợi cho doanh nghiệp mà còn đặt ra yêu cầu cao hơn về tính chuyên nghiệp trong quản trị đầu tư xây dựng.
Trong bối cảnh mới, lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp bất động sản sẽ không chỉ nằm ở quỹ đất, nguồn vốn hay khả năng bán hàng, mà còn phụ thuộc vào chất lượng quản trị dự án, khả năng kiểm soát dữ liệu, chuẩn hóa quy trình và quản lý rủi ro pháp lý. Những doanh nghiệp thích ứng sớm sẽ có nhiều cơ hội tận dụng lợi ích từ quá trình cải cách thủ tục hành chính, trong khi những đơn vị vẫn giữ cách quản lý cũ có thể chịu áp lực lớn hơn về tuân thủ và trách nhiệm trong suốt vòng đời dự án.
