Bộ Xây dựng vừa hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và gửi Bộ Tư pháp thẩm định, trong đó đề xuất nhiều thay đổi liên quan đến quyền sở hữu nhà chung cư. Điểm đáng chú ý là quyền sở hữu căn hộ và các phần diện tích khác trong nhà chung cư sẽ gắn với thời hạn sử dụng của công trình, thay vì mặc nhiên kéo dài như hiện nay.

Theo dự thảo, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào hồ sơ thiết kế và kết quả kiểm định chất lượng công trình. Khi chung cư hết thời hạn sử dụng theo thiết kế hoặc chưa hết niên hạn nhưng bị hư hỏng nghiêm trọng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn, UBND cấp tỉnh sẽ tổ chức kiểm định để quyết định việc tiếp tục sử dụng hay buộc phải phá dỡ.

Trường hợp công trình không đủ điều kiện gia hạn và phải phá dỡ, quyền sở hữu đối với căn hộ và các phần diện tích khác trong nhà chung cư sẽ chấm dứt sau khi công trình bị tháo dỡ. Chủ sở hữu căn hộ vẫn có quyền tiếp tục sử dụng phần diện tích đất theo tỷ lệ sở hữu để tham gia góp vốn xây dựng lại chung cư. Mức đóng góp được xác định dựa trên tỷ lệ diện tích sở hữu nhân với suất đầu tư xây dựng mới tại thời điểm phá dỡ.

Nếu không có nhu cầu tham gia xây dựng lại, chủ sở hữu sẽ bàn giao quyền sử dụng đất để Nhà nước tổ chức lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án mới và được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sở hữu. Đối với các khu đất vẫn phù hợp quy hoạch xây dựng chung cư, dự thảo ưu tiên bố trí tái định cư tại chỗ cho cư dân. Nếu khu đất không còn được quy hoạch xây dựng chung cư, người dân sẽ được bồi thường bằng tiền hoặc bố trí tái định cư tại cùng địa bàn hoặc khu vực lân cận.

Hiện nay, Luật Nhà ở 2023 không quy định thời hạn sở hữu căn hộ mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế và kết quả kiểm định thực tế. Theo Bộ Xây dựng, việc bổ sung quy định mới nhằm từng bước thay đổi nhận thức về nhà chung cư là loại công trình có tuổi thọ nhất định, đồng thời tháo gỡ những vướng mắc kéo dài trong công tác cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ.

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia ban hành kèm Thông tư số 05/2022 của Bộ Xây dựng, thời hạn sử dụng công trình được phân theo cấp công trình. Công trình cấp đặc biệt và cấp I có thời hạn sử dụng trên 100 năm; công trình cấp II từ trên 50 năm đến dưới 100 năm; công trình cấp III từ trên 25 năm đến dưới 50 năm; công trình cấp IV và công trình tạm có thời hạn dưới 25 năm. Sau khi hết thời hạn thiết kế, công trình sẽ được kiểm định để quyết định việc tiếp tục sử dụng hoặc phá dỡ theo quy định.