Thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc
Theo báo cáo nghiên cứu của Dat Xanh Services, thị trường bất động sản Việt Nam đang chuyển dịch sang chu kỳ phát triển có chọn lọc, trong đó dòng tiền tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, khả năng khai thác dòng tiền tốt và nằm tại khu vực có hạ tầng đồng bộ. Giai đoạn chững lại trong những tháng đầu năm 2026, dưới tác động của lãi suất và yếu tố vĩ mô, đã tạo ra quá trình “thanh lọc” tự nhiên, khiến các dự án yếu về năng lực hoặc thiếu minh bạch dần bị loại khỏi thị trường.
Dữ liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy trong quý I/2026, thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 8.010 căn hộ mở bán mới, mức cao nhất trong các quý đầu năm kể từ 2021 và gấp đôi cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung đã thay đổi rõ rệt khi phần lớn dự án tập trung tại khu vực ngoại thành và các đô thị vệ tinh như Văn Giang, Hoài Đức hay Đông Anh.
Mặt bằng giá tiếp tục duy trì ở mức cao khi phân khúc dưới 60 triệu đồng/m² gần như biến mất. Hơn 60% nguồn cung mới thuộc phân khúc 60–80 triệu đồng/m², trong khi giá sơ cấp tại khu vực nội đô đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m² trong ba quý liên tiếp. Dù vậy, sức hấp thụ thị trường lại giảm mạnh, với khoảng 5.382 căn được giao dịch trong quý I, giảm 60% so với quý trước. Áp lực lãi suất khiến người mua thận trọng hơn, buộc chủ đầu tư phải tung ra nhiều chính sách hỗ trợ tài chính để kích cầu.
Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ có dấu hiệu đi ngang quanh mức 62 triệu đồng/m² sau giai đoạn tăng nóng. Một bộ phận nhà đầu tư chịu áp lực tài chính đã điều chỉnh giá bán để thu hồi vốn, trong khi các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực vẫn duy trì thanh khoản tốt hơn so với các phân khúc mang tính đầu cơ.
Ba kịch bản cho quý II/2026
Nhìn về quý II và cả năm 2026, Dat Xanh Services (DXS-FERI) đưa ra ba kịch bản chính cho thị trường nhà ở.
Ở kịch bản lý tưởng, khi chính sách tín dụng được nới lỏng và các yếu tố vĩ mô cải thiện đồng bộ, nguồn cung có thể tăng 40–50%, giá bán tăng 10–15%, lãi suất duy trì quanh 9–11% và tỷ lệ hấp thụ đạt 50–60%. Đây là kịch bản tăng trưởng mạnh nhưng phụ thuộc lớn vào điều hành chính sách.
Trong kịch bản kỳ vọng, thị trường tăng trưởng ở mức kiểm soát với nguồn cung tăng 30–40%, giá tăng nhẹ 2–5%, lãi suất dao động 10–12% và tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 30–40%. Đây được xem là kịch bản có khả năng xảy ra cao nếu các điều kiện vĩ mô giữ ổn định.
Ở kịch bản thách thức, khi lãi suất duy trì ở mức cao 12–14% và tín dụng tiếp tục bị kiểm soát chặt, nguồn cung chỉ tăng 20–30%, giá có thể đi ngang hoặc giảm nhẹ, trong khi tỷ lệ hấp thụ dưới 20%. Theo các chuyên gia, dấu hiệu của kịch bản này đã phần nào xuất hiện từ quý I/2026.
Đại diện CBRE Việt Nam nhận định, trong bối cảnh nguồn cung dồi dào và áp lực tài chính gia tăng, thị trường sẽ vận hành theo hướng người mua có nhiều lựa chọn hơn nhưng cũng thận trọng hơn. Lợi thế cạnh tranh sẽ thuộc về các dự án có chất lượng tốt, pháp lý rõ ràng và chính sách bán hàng phù hợp với nhu cầu thực.
