Nhiều căn hộ cũ tại TP.HCM thời gian qua ghi nhận mức tăng giá mạnh, thậm chí thêm cả tỷ đồng trong vòng 3 năm qua. Không ít dự án từng thuộc phân khúc bình dân hoặc trung cấp nay được rao bán với mức giá tiệm cận phân khúc cao cấp nhờ hưởng lợi từ mặt bằng giá của các dự án mới mở bán quanh khu vực. Điển hình tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, dự án New City Thủ Thiêm từ mức 50 triệu đồng/m2 đã lên quanh ngưỡng 100 triệu đồng/m2 nhờ mặt bằng giá từ 200 đến 500 triệu đồng/m2 của loạt dự án hạng sang kế cận. Tại khu Gò Dưa, dự án Sunview Town xây dựng từ năm 2012 từng bán chưa tới một tỷ đồng mỗi căn hiện được rao từ 3 đến 3,6 tỷ đồng cho loại diện tích 60–70 m2 dù đã xuất hiện dấu hiệu xuống cấp.

Xu hướng này cũng diễn ra tương tự tại nhiều khu vực khác trên địa bàn thành phố. Dòng căn hộ Citi tại Cát Lái ghi nhận mức tăng đáng kể khi dự án CitiGrand từ khoảng 36 triệu đồng/m2 lên 60–80 triệu đồng/m2, CitiSoho từ 30 triệu đồng/m2 lên gần 50 triệu đồng/m2, còn CitiHome tăng từ 28 triệu đồng/m2 lên khoảng 48 triệu đồng/m2. Dự án MT Eastmark City cũng ghi nhận mức tăng từ 39 triệu đồng/m2 lên 55 triệu đồng/m2. Tại khu Nam, dọc theo trục đường Đào Trí, dự án Sky 89 tăng từ 45 triệu đồng/m2 vào năm 2022 lên hơn 77 triệu đồng/m2, An Gia Riverside từ 37 triệu đồng/m2 lên 65 triệu đồng/m2, trong khi Jamona City tăng gấp đôi từ 30 triệu đồng/m2 lên 60 triệu đồng/m2.

Dữ liệu từ chuyên trang Batdongsan cho thấy giá căn hộ thứ cấp tại TP.HCM trong năm qua tăng trung bình 20% đến 30%, phổ biến quanh mức 72 triệu đồng/m2. Trong khi đó, hãng tư vấn bất động sản CBRE ghi nhận giá bán nhiều chung cư cũ trung bình khoảng 69 triệu đồng/m2, tăng gần 30% theo năm. Các đơn vị nghiên cứu thị trường đánh giá đà tăng này chủ yếu đến từ nguồn cung căn hộ hạn chế và mặt bằng giá khu vực bị kéo lên bởi các dự án mới khi giá căn hộ mở bán mới tại nhiều quận nội thành gần như không còn dưới ngưỡng 80 triệu đồng/m2. Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, giá sơ cấp trung bình tại TP.HCM hiện vào khoảng 112 triệu đồng/m2, tăng 26% so với cùng kỳ năm trước.

Bà Cao Thị Thu Hương, Phó giám đốc thị trường Savills Việt Nam, cho biết thị trường thứ cấp đang chịu tác động lớn từ tốc độ tăng giá của phân khúc sơ cấp. Khi các dự án mới liên tục thiết lập mặt bằng giá trên 100 triệu đồng/m2, rổ hàng cũ cũng được điều chỉnh theo dù chất lượng và định vị không tương xứng. Tình trạng này đang tạo sức ép lớn lên khả năng hấp thụ của thị trường. Theo ghi nhận của Knight Frank Việt Nam, lượng tiêu thụ căn hộ tại TP.HCM trong quý I giảm mạnh so với cuối năm trước. DKRA Consulting cũng cho biết thanh khoản thị trường chung cư ba tháng đầu năm giảm khoảng 36% đến 40% do giá bán tăng nhanh vượt khả năng chi trả của người mua.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Consulting, nhận định thị trường đang xuất hiện hiệu ứng "vết dầu loang" khi giá tăng lan rộng từ sơ cấp sang thứ cấp. Ở thị trường sơ cấp, chiến lược giá dự án sau cao hơn giá trước vẫn phổ biến bởi quỹ đất khan hiếm và chi phí phát triển ngày càng cao. Xu hướng này lan sang thị trường chuyển nhượng khiến nhiều dự án đã sử dụng hàng chục năm vẫn được đẩy lên mức giá tiệm cận nhà ở cao cấp, khiến mặt bằng giá dần lệch khỏi giá trị sử dụng thực tế. Nghịch lý của thị trường hiện nay là giao dịch chậm nhưng giá chưa giảm do người bán liên tục so sánh với các dự án mới để neo giá, trong khi người mua ngày càng thận trọng vì ngân sách bị đẩy lên quá cao.

Lãnh đạo một doanh nghiệp xây dựng tại TP.HCM đánh giá thị trường đang xuất hiện độ vênh lớn giữa giá trị thực và giá kỳ vọng khi không ít căn hộ đã sử dụng 10 đến 20 năm nhưng chỉ thấp hơn khoảng 20% đến 25% so với dự án mới, dù tài sản đã hao mòn và chi phí bảo trì tăng. Khoảng cách giữa giá rao và giá giao dịch thực tế ngày càng nới rộng khiến nhiều căn hộ rao bán thời gian dài vẫn khó sang nhượng. Các chuyên gia cảnh báo nếu xu hướng này tiếp tục kéo dài, thị trường có nguy cơ hình thành mặt bằng giá thiếu bền vững, đẩy khoảng cách giữa thu nhập và khả năng sở hữu nhà của người dân ngày càng xa hơn, buộc người bán phải tự điều chỉnh kỳ vọng giá trong thời gian tới.