Dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho biết, tổng lượng giao dịch bất động sản tại Hà Nội trong ba tháng đầu năm 2026 đạt khoảng 19.500 giao dịch. Con số này phản ánh mức giảm 7% so với cùng kỳ năm ngoái và sụt giảm tới 48% so với quý 4/2025. Đà suy giảm xuất hiện ở hầu hết các loại hình bất động sản, cho thấy khả năng hấp thụ của thị trường đang chậm lại trước áp lực từ lãi suất neo cao cùng những biến động của nền kinh tế vĩ mô.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, nhận định bối cảnh lãi suất và lạm phát hiện nay đang tạo ra áp lực lớn lên chi phí tài chính. Khi mặt bằng giá bất động sản bị đẩy lên cao, nhà đầu tư buộc phải thay đổi chiến thuật sang trạng thái phòng thủ thay vì mua nhanh bán nhanh. Khách hàng hiện có xu hướng kéo dài thời gian nghiên cứu, ưu tiên bảo toàn dòng tiền và kiên nhẫn chờ đợi các tín hiệu ổn định hơn từ kinh tế vĩ mô.

Kết quả khảo sát thực tế cho thấy, tỷ lệ khách hàng duy trì nhu cầu rõ rệt với bất động sản đã giảm mạnh từ mức 55% của năm 2025 xuống còn khoảng 36% trong quý đầu năm nay. Tâm lý người mua không còn vội vã khi chỉ có 17% khách hàng có kế hoạch xuống tiền trong vòng 6 tháng tới, trong khi hơn 40% lựa chọn mốc thời gian một năm để theo dõi thêm. Dù bất động sản vẫn chiếm vị trí ưu tiên trong danh mục đầu tư của 58% khách hàng, niềm tin này đã giảm 13 điểm phần trăm so với năm ngoái.

Nguyên nhân chính khiến nhu cầu suy giảm đến từ áp lực tài chính khi mặt bằng giá tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập, khiến khả năng tiếp cận nhà ở trở nên khó khăn. Bên cạnh đó, lãi vay duy trì ở mức cao và những rủi ro từ kinh tế vĩ mô, địa chính trị khiến nhóm khách hàng có tài chính tốt cũng thận trọng hơn với việc sử dụng đòn bẩy ngắn hạn. Các đô thị có hệ sinh thái hoàn thiện vẫn chiếm ưu thế nhờ được thúc đẩy bởi nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.

Nhìn nhận về triển vọng cả năm 2026, thị trường chuyển nhượng được dự báo sẽ chiếm ưu thế nhờ đáp ứng trực tiếp nhu cầu tiêu dùng thực tế. Phân khúc căn hộ thứ cấp có thể đạt khoảng 33.000 giao dịch, với vai trò dẫn dắt thuộc về các đô thị có hệ sinh thái hoàn thiện như Vinhomes Ocean Park hay Vinhomes Smart City. Trong khi đó, phân khúc thổ cư dự báo đạt khoảng 30.500 giao dịch và có sự phân hóa mạnh theo từng khu vực, phụ thuộc vào mặt bằng giá, chất lượng hạ tầng và mức độ minh bạch của quy hoạch.

Tổng kết về xu hướng, đại diện One Mount Group cho rằng thị trường năm 2026 sẽ không có sự bùng nổ như năm ngoái và nhóm đầu tư ngắn hạn sẽ giảm mạnh. Thay vào đó, tệp khách hàng chính sẽ là nhóm có nhu cầu ở thực hoặc nhà đầu tư tích sản dài hạn. Thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc mạnh mẽ, nơi những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý rõ ràng và mức giá hợp lý sẽ duy trì thanh khoản tốt hơn phần còn lại.