Trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tái cơ cấu, hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) tiếp tục trở thành kênh hút vốn ngoại đáng chú ý. Thay vì trực tiếp săn tìm quỹ đất như trước đây, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang lựa chọn hình thức mua cổ phần dự án hoặc hợp tác phát triển cùng doanh nghiệp trong nước nhằm mở rộng hiện diện tại thị trường Việt Nam.

Xu hướng này giúp nhà đầu tư ngoại hạn chế các rủi ro liên quan đến pháp lý và thủ tục đất đai, đồng thời tạo thêm dòng vốn lớn cho các doanh nghiệp bất động sản nội địa đang có nhu cầu tái cơ cấu tài chính và triển khai dự án.

Nhiều thương vụ quy mô lớn xuất hiện

Một trong những thương vụ đáng chú ý là hợp tác giữa Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt và Mitsubishi Corporation tại dự án Thuận An 1, TPHCM. Theo cấu trúc hợp tác, Phát Đạt chuyển nhượng 80% tỷ lệ sở hữu dự án cho đối tác Nhật Bản nhằm thu hồi dòng tiền, đồng thời tiếp tục tham gia phát triển dự án với 20% vốn còn nắm giữ.

Tương tự, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long cũng liên tục triển khai các thương vụ bán vốn cho đối tác Nhật Bản. Năm 2024, doanh nghiệp hoàn tất chuyển nhượng 25% vốn tại dự án Paragon Đại Phước quy mô 45ha tại Đồng Nai cho Tập đoàn Nishi Nippon Railroad với giá trị 662 tỷ đồng. Nam Long đồng thời thực hiện bán vốn tại dự án Izumi City, cũng thuộc địa bàn Đồng Nai.

Trong khi đó, Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền hợp tác cùng Keppel Land để triển khai hai dự án tại phường Bình Trưng, TPHCM. Theo cấu trúc giao dịch, Keppel Land chi khoảng 3.180 tỷ đồng để nắm giữ 49% cổ phần tại hai dự án này.

Mô hình đại đô thị tạo sức hút cho vốn ngoại

Bà Hồ Thị Kiều Trang, Giám đốc nghiên cứu ngành bất động sản thuộc Bộ phận phân tích khách hàng tổ chức của Công ty cổ phần Chứng khoán TPHCM (HSC), cho biết một trong những rào cản lớn nhất đối với nhà đầu tư nước ngoài trước đây là khả năng tiếp cận quỹ đất tại Việt Nam. Tuy nhiên, điểm nghẽn này đang dần được tháo gỡ.

Theo phân tích của HSC, dòng vốn ngoại vào lĩnh vực bất động sản trong giai đoạn 2024-2025 đã gia tăng đáng kể thay vì biến động thất thường như trước. Một trong những nguyên nhân chính đến từ xu hướng phát triển các đại đô thị theo mô hình nhà phát triển tổng thể.

Theo mô hình này, doanh nghiệp trong nước sẽ đảm nhiệm vai trò quy hoạch tổng thể, hoàn thiện pháp lý và phát triển hạ tầng, sau đó phân chia quỹ đất để hợp tác hoặc chuyển nhượng cho các nhà đầu tư nước ngoài phát triển từng phân khu riêng biệt. Cách làm này giúp nhà đầu tư ngoại giảm áp lực pháp lý, đồng thời tập trung vào phát triển sản phẩm và vận hành dự án.

Ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, nhận định các giao dịch M&A hiện nay chủ yếu tập trung vào các dự án nhà ở và khu đô thị quy mô lớn, phản ánh đúng nhu cầu và xu hướng của thị trường bất động sản Việt Nam.

Theo ông, nhiều nhà đầu tư quốc tế muốn tham gia thị trường Việt Nam nhưng chưa sẵn sàng dẫn dắt toàn bộ dự án hoặc cam kết nguồn vốn quá lớn ngay từ đầu. Việc tham gia với vai trò cổ đông thiểu số giúp họ có thêm thời gian tìm hiểu thị trường, tích lũy kinh nghiệm và xây dựng niềm tin trước khi mở rộng đầu tư.

Dòng vốn dịch chuyển về đô thị vệ tinh

Các chuyên gia nhận định dòng vốn ngoại đang có xu hướng dịch chuyển từ khu vực đô thị lõi sang các địa bàn vệ tinh, nơi hạ tầng ngày càng hoàn thiện và quỹ đất còn nhiều dư địa phát triển. Đây được xem là chiến lược phù hợp với mục tiêu tích lũy quỹ đất dài hạn của nhiều nhà đầu tư quốc tế.

Bên cạnh đó, việc khung pháp lý từng bước được cải thiện cũng góp phần củng cố niềm tin của nhà đầu tư đối với các cấu trúc giao dịch linh hoạt hơn, từ nắm quyền chi phối dự án, tham gia với vai trò cổ đông thiểu số cho đến các khoản đầu tư thuần túy tài chính.