Nguồn cung tăng, nhưng thanh khoản vẫn thấp
Theo báo cáo thị trường của DKRA Consulting, trong năm 2025, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đã đón nhận hơn 13.000 sản phẩm mới bao gồm biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố và condotel, tương ứng mức tăng khoảng 25% so với năm trước. Lượng mở bán mới cũng ghi nhận sự sôi động với mức tăng khoảng 33%. Dù số lượng sản phẩm tiêu thụ đạt khoảng 4.000 sản phẩm, tăng đáng kể so với cùng kỳ năm 2024, nhưng con số này vẫn còn khá khiêm tốn khi đặt cạnh tổng nguồn cung dồi dào hiện có.
Báo cáo những tháng đầu năm của đơn vị này cũng chỉ ra thực tế rằng phân khúc villa và condotel nhìn chung vẫn đối mặt với thanh khoản thấp. Giao dịch trên thị trường chủ yếu tập trung cục bộ vào những sản phẩm đã hoàn chỉnh về pháp lý và có mức giá bán vừa túi tiền. Ngược lại, các dự án mà tình trạng pháp lý chưa hoàn thiện hoặc được định giá quá cao vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm khách mua, dẫn đến tình trạng hàng tồn kho vẫn hiện hữu.
Diễn biến theo VARS: Tỷ lệ hấp thụ cải thiện rõ rệt
Ở một góc nhìn khác, số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy những tín hiệu tích cực hơn về sức cầu. Nguồn cung sơ cấp của bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng đang chào bán đạt khoảng gần 11.000 sản phẩm, gấp khoảng 4 lần so với năm 2024. Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ trên rổ hàng đạt khoảng 55–65%, một con số khả quan hơn rất nhiều so với mức 20–30% của năm trước đó.
Sự cải thiện về tỷ lệ hấp thụ này cho thấy một số phân khúc nghỉ dưỡng, đặc biệt là những dự án sở hữu pháp lý hoàn chỉnh và tọa lạc tại các vị trí chiến lược, đã bắt đầu thu hút được sự quan tâm trở lại của nhà đầu tư và người mua thực. Điều này phản ánh niềm tin vào thị trường đang dần được khôi phục, nhưng có sự chọn lọc kỹ càng hơn.
Nhà đầu tư chuyển sang lựa chọn an toàn hơn
Các chuyên gia thị trường nhận định rằng hành vi đầu tư trong giai đoạn này đang chuyển dịch mạnh mẽ theo hướng thận trọng và ưu tiên yếu tố thực chất hơn là triển vọng tăng giá đơn thuần. Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group cho biết người mua hiện nay tập trung vào các dự án đã hoàn thiện pháp lý, có khả năng vận hành khai thác rõ ràng, thay vì chấp nhận rủi ro để "chọn dự án trên giấy" như các chu kỳ trước.
Xu hướng này thể hiện rõ tại các điểm đến du lịch trọng điểm như Phan Thiết, Vũng Tàu, Đà Nẵng, Nha Trang hay Phú Quốc. Giao dịch tại các khu vực này đang tập trung vào phân khúc sản phẩm có pháp lý minh bạch, hệ tiện ích đồng bộ và chiến lược khai thác dài hạn rõ rệt, đảm bảo được dòng tiền thu nhập thụ động cho chủ sở hữu.
Chủ đầu tư điều chỉnh chiến lược phát triển
Trước sự thay đổi trong khẩu vị của thị trường, nhiều chủ đầu tư lớn cũng đang chủ động điều chỉnh chiến lược phát triển theo hướng "ăn chắc mặc bền". Thay vì ồ ạt mở bán khi chưa xong thủ tục, các doanh nghiệp tập trung hoàn thiện pháp lý, xây dựng hạ tầng và thậm chí đưa dự án vào vận hành thử nghiệm trước khi chính thức mở bán.
Điển hình như một số dự án biệt thự nghỉ dưỡng biển tại Lâm Đồng và Khánh Hòa đã áp dụng mô hình này. Việc khách hàng có thể "mắt thấy tai nghe" khả năng vận hành và tiềm năng sinh lời thực tế đã giúp tăng đáng kể sự tin cậy, từ đó thúc đẩy quyết định xuống tiền đầu tư.
Mặc dù thị trường đã xuất hiện những dấu hiệu khả quan về nguồn cung và sức cầu tại một số phân khúc, bức tranh tổng thể của bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thực sự bứt phá hoàn toàn. Thanh khoản chung vẫn ở mức thấp và quá trình phục hồi bền vững còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố then chốt.
Đó là việc hoàn thiện khung pháp lý minh bạch hơn cho các loại hình như condotel, second-home để bảo vệ quyền lợi người mua; sự cải thiện đồng bộ của hạ tầng du lịch và kết nối giao thông liên vùng; cũng như nỗ lực gia tăng niềm tin của nhà đầu tư cá nhân sau một giai đoạn thị trường trầm lắng kéo dài. Các chuyên gia nhấn mạnh rằng chỉ những sản phẩm đáp ứng đủ kiềng ba chân: pháp lý rõ ràng, vị trí gắn với hệ sinh thái du lịch phát triển và chiến lược vận hành dài hạn mới có thể duy trì được thanh khoản ổn định trong trung và dài hạn.
