Thị trường BĐS đã qua thời ‘bốc thuốc’

Ngày 29/9, Realcom – Cộng đồng Phát triển BĐS Bền vững tổ chức buổi hội thảo trực tuyến chủ đề “R&D  - Nghiên cứu phát triển bất động sản kỷ nguyên số” với gần 300 đại diện doanh nghiệp tham dự. Sự kiện mang đến những góc nhìn chuyên sâu, mới mẻ từ các chuyên gia trong lĩnh vực nghiên cứu - phân tích, doanh nghiệp bất động sản.

Trên thực tế, hoạt động R&D bất động sản tại Việt Nam còn vướng mắc nhiều rào cản. Khảo sát sơ bộ thực hiện gần 70 đại diện doanh nghiệp bởi RealCom cho thấy hơn 60% đại diện doanh nghiệp biết rằng R&D quan trọng, nhưng chưa có bộ phận R&D chuyên biệt. Chỉ 40% doanh nghiệp có bộ phận R&D riêng nhưng nửa số đó chỉ chưa có nhiều đóng góp hiệu quả, giá trị cho doanh nghiệp.

R&D - ‘đọc vị’ dịch chuyển của thị trường BĐS

Phần trình bày mở màn của TS. Hoàng Hữu Phê - Chủ tịch Hội đồng Quản trị kiêm Giám đốc Công ty CP Tư vấn đầu tư Xây dựng và Ứng dụng công nghệ mới (R&D Consultants) đã chỉ ra những xu hướng phát triển bất động sản tại Việt Nam. Theo ông Hữu Phê, đây là nền tảng quan trọng quyết định đến chiến lược kinh doanh, cũng như hoạt động R&D của các doanh nghiệp bất động sản.

Một là, quá trình cung cấp nhà ở ra thị trường đã thay đổi trong nhiều thập kỷ. Lấy ví dụ Hà Nội, trước 1989-1993, nhà ở được cung cấp cho người dân như dịch vụ xã hội. Người dân chỉ cần ngồi chờ là sẽ có nhà. Giữa năm 80 và giai đoạn 1990-1996, nhà ở tập thể xuất hiện. Hình thức bán nhà ở theo dự án chỉ xuất hiện từ 1996 đến nay.

Hai là, chuyển từ thị trường của người bán thành thị trường của người mua. Diện tích sàn bình quân đầu ở Hà Nội từ 10,5m2 vào năm 1999 lên 26,1m2 năm 2019. Do đó từ chỗ người bán ra điều kiện, người mua đã chiếm thể chủ động, được lựa chọn.

Ba là, quan niệm về nhà ở đã thay đổi. Khi xưa nhà ở chỉ là nơi cư trú thì hiện nay nhà ở đã trở thành biểu tượng cá nhân hóa. Nhà khi xưa chỉ cần đủ diện tích để ở. Hiện nay, có biệt thự phục vụ giới nhà giàu, nhà nghỉ dưỡng cho nhu cầu hưởng thụ, nhà cho giới trẻ… Sự phân mảnh của thị trường tăng lên, theo đó sở thích về nhà ở cũng đa dạng hóa, đòi hỏi chủ đầu tư tìm kiếm thị trường ngách.

“Nói cho tôi biết anh ở nhà nào, tôi sẽ cho anh biết anh là ai”, ông Hữu Phê nói.

Bốn là, từ phân tán thấp tầng chuyển sang đa năng cao tầng. Các khu đô thị, làng đô thị mọc lên ngày càng nhiều với điểm nhấn là dự án cao tầng, tụ hội cả tiện ích thương mại, công viên mặt nước…

Năm là, thị trường sẽ dịch chuyển theo không gian đô thị. Các đô thị lớn tại Việt Nam đang chuyển đổi từ đơn cực sang đa cực. Đơn cử Hà Nội ngày nay xưa di chuyển 1km khỏi trung tâm Phố Cổ đã thấy vắng vẻ, thì hiện nay phía Tây, phía Bắc của thủ đô đầy ắp các dự án, tiện ích dịch vụ không khác gì trung tâm.

“Người ta không thể trả lời được trung tâm London ở đâu vì có đến 8 loại trung tâm. Những đô thị tại Việt Nam sẽ phát triển theo xu hướng đó”, ông Hữu Phê nhận định.

Sáu là, sự hình thành thị trường nhà ở nói chung sẽ thay đổi theo thu nhập và nhóm nghề nghiệp. Hai trung tâm đô thị lớn là TP HCM và Hà Nội sẽ tiếp tục thu hút người nhập cư, nhưng sẽ có thêm thị trường nhánh và ngách khác ra đời.

Trước những xu hướng dịch chuyển này, doanh nghiệp đòi hỏi phải đầu tư hoạt động R&D bài bản. R&D chuyên nghiệp hóa sẽ giúp doanh nghiệp ‘đọc vị’ thị trường, từ đó gia tăng khả năng dự đoán chính xác thay đổi, đưa ra các sản phẩm, chiến lược kinh doanh sát sườn.

Bản thân quá trình nghiên cứu – quan sát thị trường, TS. Hữu Phê đã cho ra đời phương pháp đo lường Vị thế - Chất lượng. Đây được xem là công cụ R&D dự đoán bong bóng bất động sản ở phạm vi cục bộ đến toàn cục, từ địa phương đến quốc gia.

Chia sẻ cụ thể, ông cho biết lý thuyết truyền thống thường dự báo “bong bóng” nhờ yếu tố cấu trúc chính của nhà; yếu tố nội thất; yếu tố kinh tế - xã hội; yếu tố của khu ở lân cận. Trong khi đó lý thuyết “Vị thế - chất lượng” của ông Phê cho rằng các yếu tố định giá nhà của ông chỉ còn hai nhóm chính là: vị thế xã hội nơi (giá trị vô hình) ở và chất lượng nhà ở (giá trị hữu hình).

“Khi giá trị thuộc nhóm vị thế bắt đầu tăng cao hơn giá trị thuộc nhóm chất lượng, bong bóng bất động sản sẽ xảy ra”, ông Hữu Phê nhấn mạnh.

R&D – làm phải đến nơi đến chốn

Bên cạnh những phân tích vĩ mô của ông Phê, TS. Trịnh Tú Anh – Viện trưởng Viện đô thị Thông minh và Quản lý (ISCM) đã chia sẻ thiết thực về tầm quan trọng của việc kết hợp hoạt động R&D trong quá trình triển khai các khu đô thị và kinh doanh bất động sản.

Hiện nay, trước các vấn đề phát triển đô thị như: tăng trưởng dân số nhanh, ô nhiễm, suy thoái môi trường, thì việc phát triển thành phố thông minh (Smart City) đang nhận được sự quan tâm của nhiều quốc gia. R&D kỹ lưỡng sẽ giúp đô thị tránh khỏi các yếu tố gây hại như sự xói lở, ảnh hưởng con người, ô nhiễm môi trường, nóng lên toàn cầu, tắc nghẽn giao thông, phân bổ giàu nghèo...

Tuy nhiên, theo bà Tú Anh, để phát triển một khu đô thị ở thời kỳ mới, các nhà hoạch định chiến lược lẫn chủ đầu tư không còn có thể “bốc thuốc” hay thích gì làm đó.

“Có hơn 32 địa phương tại Việt Nam có hợp đồng với doanh nghiệp công nghệ như FPT, Viettel... để triển khai các đề án thành phố thông minh. Nhưng cứ đưa công nghệ vào chưa chắc đó là một thành phố thông minh”, bà Tú Anh nói.

Xây dựng một thành phố hay một đô thị không dừng lại ở việc đưa công nghệ 4.0 vào là xong. Trên thế giới có đến hơn 250 định nghĩa về đô thị thông minh, tương ứng với mỗi quốc gia, mỗi thành phố, mỗi địa phương. Áp dụng phương pháp sao chép mô hình thành công ở nơi này để đặt vào nơi khác, nôm na là “copy & paste” là không thể. Trong phạm vi buổi hội thảo, bà Tú Anh đã đưa ra bốn bước triển khai R&D cho hình thức đô thị thông minh.

Bước một, phải xác định chúng ta là ai, vấn đề phải giải quyết là gì và tầm nhìn rõ nét là gì.

Bước hai, khi R&D doanh nghiệp hay tổ chức phải đề cao sự ưu tiên, không phải có tiền đến đâu là làm đến đấy. “Hoặc chúng ta phải triệt để thì hãy bắt tay vào làm, nếu không thì nhiều vấn đề khác sẽ nảy sinh”, bà Tú Anh nói.

Bước ba, tối ưu nguồn lực. Cần có nền tảng tích hợp, tạo ra sợi dây thống nhất giữa đơn vị, thành phần khác nhau từ Chính phủ, Đại học, doanh nghiệp.

Bước bốn, phòng R&D cần chiến lược rõ ràng và đi từng bước, giải quyết từng vấn đề một với mục tiêu cụ thể.

Kết luận, TS. Trịnh Tú Anh cho rằng, R&D là câu chuyện của một quá trình dài, không có doanh nghiệp nào có đủ tài chính để chi trả cho hoạt động R&D dài hạn trong 5-10 năm để nghiên cứu một sản phẩm.

“Tuy nhiên, không phải vì thế mà doanh nghiệp không cần chú trọng R&D, cần có người phụ trách hoạt động R&D để có thể kết nối với các đơn vị, học viện nghiên cứu... để có những sáng chế hữu ích, riêng biệt mang lại giá trị cho doanh nghiệp của mình. Do đó, có thể thấy hoạt động R&D là hoàn toàn thiết thực cho bất kì doanh nghiệp nào muốn phát triển bền vững”, TS. Trịnh Tú Anh chia sẻ.

R&D – tối đa cơ hội, tối thiểu rủi ro

Trên thế giới, không ít khu nhà ở rơi vào trạng thái dở khóc dở cười, đơn cử như chung cư ngập nước, muỗi tấn công một dự án xanh, toilet nằm ngay đường di chuyển nổi bộ. Gần gũi hơn là tại Việt Nam, nhiều đại diện doanh nghiệp “thấm mệt” khi phải điều chỉnh nhiều lần những chồng hồ sơ vì dự án gần vào thi công lại gặp vấn đề.

Trong vai trò thành viên chủ chốt của Realcom, bà Nguyễn Thị Bích Ngọc – nhà sáng lập Sen Vàng Group đã mang đến hội thảo góc nhìn về R&D thực chiến cho doanh nghiệp. Tối đa cơ hội, tối thiểu rủi ro là quan điểm của bà Bích Ngọc khi nói về R&D bất động sản.

“R&D là một hoạt động vô cùng quan trọng nếu chủ đầu tư, doanh nghiệp BĐS muốn phát triển bền vững, đặc biệt trong giai đoạn ảnh hưởng của dịch Covid-19. R&D được xem là một công cụ thiết yếu mở đường cho sự phát triển bền vững của doanh nghiệp bất động sản”, bà Ngọc nói.

Theo bà Ngọc, tình trạng doanh nghiệp thuê đơn vị ngoài phát triển sản phẩm ngay từ bước tìm kiếm đất cho đến phát triển concept sản phẩm ngày càng nở rộ. Doanh nghiệp không hiểu gì về sản phẩm mình đang bán là có thật. Hoặc doanh nghiệp chủ động làm nhưng đầu tư qua loa về hoạt động nghiên cứu. Hậu quả là dự án khó thoát hàng, bán giá ‘trên mây’ so với mặt bằng hoặc bán được nhưng khi về ở thì cư dân gặp hàng loạt vấn đề...

Ba hoạt động R&D mà mỗi doanh nghiệp đều phải chú trọng bao gồm

Thứ nhất, R&D chiến lược kinh doanh. Ở bước này, doanh nghiệp phải trả lời được dòng sản phẩm mục tiêu là gì, dòng sản phẩm chủ đạo là gì, chiến lược cạnh tranh là gì, kế hoạch kinh doanh tổng quát. Chủ đầu tư lớn như Novaland, Ecopark... đều có R&D chiến lược kinh doanh, giá trị cốt lõi của từng dòng sản phẩm rất rõ và gần như toàn bộ nhân sự đều nắm được yếu tố này. Những bước tiến của các tập đoàn này đều rất tốt.

Thứ hai, R&D sản phẩm. Sau khi có được chiến lược phân khúc, kinh doanh, doanh nghiệp cần tập trung vào sản phẩm. Sản phẩm tốt ở thời điểm nhiều năm trước tập trung vào năng suất sản xuất – product centric, còn hiện tại tập trung giải quyết nỗi đau của khách hàng – customer centric.

“Trước đây chủ đầu tư làm dự án chung cư tập trung tận dụng làm thế nào để tối ưu hóa diện tích thương mại, hành lang do đó bị bịt kín giành chỗ cho căn hộ. Còn hiện tại các thiết kế mới đều tối ưu ánh sáng, gió tươi vào từng không gian, mặc dù chủ đầu tư phải hy sinh một phần diện tích”, bà Bích Ngọc nói.

Trong 5 năm tới, có thể sản phẩm tốt mang cả nhiệm vụ thực hiện giấc mơ của khách hàng. Nghiên cứu và phát triển càng sâu, chủ đầu tư càng biết được sản phẩm có nên ra thị trường hay không, nếu phân phối thì mức giá nào sẽ cạnh tranh.

Thứ ba, R&D công nghệ. Founder Sen Vàng Group cho rằng bất động sản tại Việt Nam có tốc độ chuyển đổi số còn khá chậm. Trong lĩnh vực này, doanh nghiệp BĐS chưa nhất thiết phải sáng tạo, chỉ cần từng bước triển khai các công nghệ đang có, giải quyết từng vấn đề của quá trình bán hàng, vận hành.