Thị trường bất động sản Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2026 tiếp tục ghi nhận sự cải thiện về nguồn cung, tuy nhiên tốc độ hấp thụ có dấu hiệu chững lại khi người mua ngày càng thận trọng và chọn lọc hơn. Theo Báo cáo thị trường bất động sản quý II và 6 tháng đầu năm 2026 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), xu hướng điều chỉnh giá đã xuất hiện trên thị trường chuyển nhượng tại một số khu vực sau giai đoạn tăng nóng, trong khi mặt bằng giá sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao.

Dữ liệu của VARS cho thấy toàn thị trường có khoảng 98.000 sản phẩm được chào bán trong nửa đầu năm, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mở bán mới, chủ yếu tập trung tại các đại đô thị và dự án quy mô lớn do các chủ đầu tư như Vinhomes, Masterise Homes, MIK Group và Sun Group phát triển, chiếm khoảng 43% tổng nguồn cung.

Mặc dù nguồn cung tăng mạnh, thị trường chỉ ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 49% trên tổng nguồn cung. Riêng đối với nguồn cung mở bán mới, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 58%, cho thấy dòng tiền vẫn hiện diện nhưng đang tập trung vào các dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ tốt và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường khi chiếm gần ba phần tư tổng lượng giao dịch.

Trái ngược với thị trường sơ cấp, thị trường chuyển nhượng đã xuất hiện xu hướng điều chỉnh giá tại nhiều khu vực. Theo VARS, nhiều nhà đầu tư mua căn hộ trong giai đoạn trước đang giảm kỳ vọng lợi nhuận hoặc chấp nhận bán với mức giá thấp hơn để cân đối dòng tiền. Nhà phố, nhà riêng tại một số khu vực nội đô cũng có dấu hiệu hạ nhiệt do tác động của thông tin quy hoạch, trong khi phân khúc đất nền mang tính đầu cơ tại các khu dân cư chưa hình thành vẫn gặp khó trong giao dịch dù giá đã giảm đáng kể.

VARS nhận định tâm lý chờ đợi của người mua, cùng áp lực bán ra từ nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, đang khiến thanh khoản trên thị trường thứ cấp suy giảm và tạo áp lực điều chỉnh giá cục bộ. Tuy nhiên, hiện tượng này chưa diễn ra trên diện rộng mà chủ yếu tập trung ở những tài sản được mua tại vùng giá cao hoặc sử dụng tỷ lệ vay lớn.

Diễn biến này cũng được Dat Xanh Services ghi nhận trong báo cáo mới nhất. Theo đơn vị này, sức hấp thụ của toàn thị trường giảm khoảng 62% so với nửa cuối năm 2025, trong khi tỷ lệ hấp thụ bình quân chỉ đạt khoảng 20-30%, giảm khoảng 30% so với 6 tháng cuối năm trước. Nguyên nhân chủ yếu đến từ chi phí vốn gia tăng khi lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng hiện phổ biến ở mức 8,5-11%/năm trong thời gian ưu đãi, sau đó có thể thả nổi lên 13-15%/năm.

Bên cạnh lãi suất, mặt bằng giá nhà vẫn đang ở mức cao khiến khoảng cách giữa giá bất động sản và thu nhập của người dân tiếp tục nới rộng. Theo VARS, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội và vùng phụ cận hiện đạt khoảng 112 triệu đồng/m². Tại Đà Nẵng và TP.HCM, giá căn hộ lần lượt ở mức khoảng 91 triệu đồng/m² và 108 triệu đồng/m², gần như không thay đổi so với quý trước. Chi phí tài chính lớn buộc nhiều hộ gia đình phải kéo dài thời gian cân nhắc trước khi quyết định mua nhà, trong khi nhà đầu tư có xu hướng ưu tiên những sản phẩm có khả năng khai thác dòng tiền ngay để bù đắp chi phí lãi vay.

Theo đánh giá của VARS, khả năng xảy ra một đợt giảm giá đồng loạt trên toàn thị trường là không cao. Mặt bằng giá sơ cấp vẫn được hỗ trợ bởi chi phí đầu vào ngày càng tăng, bao gồm chi phí đất đai, xây dựng và tài chính. Ngoài ra, nhiều dự án còn phát sinh thêm chi phí do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài, khiến dư địa giảm giá bán trực tiếp của các chủ đầu tư khá hạn chế. Thay vì hạ giá niêm yết, doanh nghiệp có xu hướng tăng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc kéo dài tiến độ thanh toán để giảm chi phí thực tế cho khách hàng mà không ảnh hưởng đến mặt bằng giá chung.

Trong nửa cuối năm 2026, VARS và Dat Xanh Services đều cho rằng thị trường sẽ tiếp tục bước vào giai đoạn sàng lọc. Những dự án được định giá quá cao, triển khai chậm hoặc thiếu lợi thế về pháp lý sẽ chịu áp lực thanh khoản lớn hơn. Theo kịch bản có xác suất cao nhất của Dat Xanh Services, nguồn cung có thể tăng thêm khoảng 20-30%, giá bán chủ yếu đi ngang hoặc tăng nhẹ, còn tỷ lệ hấp thụ dao động trong khoảng 25-40%.