Toàn cảnh bất động sản Bắc Ninh

Lan Anh

Bất động sản ở những nơi có liên kết vùng, nơi tập trung nhiều khu công nghiệp như Bắc Ninh vẫn là điểm đến an toàn của các nhà đầu tư bất động sản.

Từ “thủ phủ khu công nghiệp” trở thành tâm điểm bất động sản

Giai đoạn 2020-2021, Bắc Ninh là một trong những tâm điểm nóng sốt về đất tại thị trường phía Bắc. Giá bất động sản tại đây đang tăng chóng mặt, nhất là đất nền, nhiều nơi tăng gấp 2-3 lần. Bất chấp những thời điểm nóng sốt này, thị trường bất động sản tại Bắc Ninh sẽ tiếp tục sôi động trong những tháng đầu năm 2022 khi có nhiều yếu tố thúc đẩy phát triển.

Cụ thể, Bắc Ninh được coi là “Thủ phủ khu công nghiệp”, nơi các công ty lớn như Samsung, Canon, Foxconn, Microsoft, PepsiCo,... đã xây dựng nhà máy và đầu tư hàng tỷ USD. Tính đến hết năm 2021, vốn đầu tư từ nước ngoài của tỉnh đạt gần 22 tỷ USD với gần 2.000 dự án khác nhau.

toan-canh-bat-dong-san-bac-ninh-1672193968.jpeg
Bắc Ninh được xem là “Thủ phủ khu công nghiệp”

Không dừng lại ở đó, Bắc Ninh đặt mục tiêu trở thành thành phố trực thuộc Trung ương vào năm 2022 và Bắc Ninh tiếp tục đầu tư quy hoạch hạ tầng để tạo thành một thành phố mở, thông minh. Điều này kéo theo nhu cầu nhà ở lớn và sự phát triển bùng nổ tại nhiều khu đô thị, khu dân cư, đặc biệt là các khu vực lân cận khu công nghiệp. Đến nay, tỉnh đã có thêm 1 thành phố trực thuộc tỉnh đó là Thành phố Từ Sơn và hướng tới xây dựng 4 thị xã mới là Yên Phong, Tiên Du, Thuận Thành, Quế Võ. 

Theo quy hoạch xây dựng vùng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050, Bắc Ninh đặt mục tiêu trở thành cửa ngõ xuất nhập khẩu, trung tâm logistics và trung chuyển của vùng Thủ đô Hà Nội với cửa khẩu quốc tế Hữu Nghị. Là đầu mối kinh doanh – thương mại quan trọng của Vùng với các tỉnh Đông Bắc, tạo thành hành lang kinh tế Lạng Sơn – Bắc Ninh – Hà Nội.

Những lực đẩy trên đã khiến bất động sản tại Bắc Ninh trở nên sôi động hơn bao giờ hết. Trước đó, tại dự thảo Quy hoạch chung tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050, Bộ Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bắc Ninh nhận định, trong thời gian qua, thị trường bất động sản có biến động lớn về giá đất so với mặt bằng của cả nước nói chung và của tỉnh nói riêng có  điểm chênh lệch khác nhau về địa giới hành chính và vị trí đất được chuyển nhượng.

Bất động sản Bắc Ninh 'quay về' phục vụ nhu cầu thực

Theo thông tin nhà ở và thị trường bất động sản quý II vừa qua của Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh, giá bất động sản trên địa bàn tỉnh thời gian qua bị đẩy lên quá cao, vượt quá khả năng chi trả của hầu hết mọi người. Thêm vào đó, giá vật liệu xây dựng tăng cao kéo theo giá bất động sản tăng theo. 

Bên cạnh đó, nhà nước ban hành nhiều chính sách giám sát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, quan tâm sát sao thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản khiến tốc độ tăng trưởng tín dụng lĩnh vực bất động sản chậm lại. Do đó, sở cho rằng trong ngắn hạn, giá bất động sản sẽ hạ nhiệt, thị trường lắng dịu, tính thanh khoản chậm lại. Nhưng về lâu dài, dưới tác động của các chính sách điều hành vĩ mô quốc gia, triển vọng thị trường bất động sản sẽ tích cực và ổn định hơn. Cũng theo Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh, trong quý II/2022, trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh không có dự án mới, dự án đủ điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Nhà ở trên địa bàn cụ thể có giá bán 10-120 triệu đồng/m2, nhà ở xã hội có giá 8-11 triệu đồng/m2, căn hộ thương mại có giá bán 15-30 triệu đồng/m2, đất nền có giá 8-50 triệu đồng/m2. Trong 2 năm qua, bất chấp diễn biến phức tạp của dịch Covid-19, thị trường bất động sản Bắc Ninh vẫn sôi động. Đặc biệt, giá đất nền tại Bắc Ninh tăng mạnh so với đầu năm 2020, có khu vực tăng gấp 2-3 lần.

Ông Nguyễn Tuấn Dũng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Bắc Ninh cho biết: “Trước thực trạng giá đất quá cao, Chính phủ, các bộ, ngành và nhiều địa phương trong đó có tỉnh Bắc Ninh đã ngăn chặn không để xảy ra bong bóng bất động sản bằng việc không cho phân lô, tách thửa, chuyển đổi đất nông nghiệp…

Trong ngắn hạn, giá bất động sản sẽ hạ nhiệt, thị trường có phần trầm lắng, tính thanh khoản chậm lại. Đây cũng là những biện pháp này nhằm mục đích đưa thị trường bất động sản trở về giá trị thực.”

Theo ông Dũng, việc bất động sản hạ nhiệt cộng với việc siết chặt tín dụng bất động sản sẽ làm cho các nhà đầu tư nhỏ bị ảnh hưởng về nguồn tiền dẫn đến không thể cân đối khi dùng đòn bẩy tài chính, buộc phải bán đi bất động sản đang nắm giữ. Nhiều người dân tham gia vào đầu cơ bất động sản cũng bị đóng vốn, không thanh khoản được và bị ép giá.

Tuy nhiên, đây là động thái tích cực và nó sẽ làm giảm tình trạng vay tiền để đầu cơ, khiến sức mua yếu đi, từ đó giảm đầu cơ và thị trường sẽ tốt hơn vì chỉ còn nhà đầu tư có vốn, có khả năng, muốn gắn bó lâu dài với thị trường. Điều này sẽ dần làm cho thị trường bất động sản trở nên minh bạch và chuyên nghiệp.

Đáng chú ý, bất động sản ở những nơi có liên kết vùng, nơi tập trung nhiều khu công nghiệp như Bắc Ninh vẫn sẽ là điểm đến an toàn của các nhà đầu tư bất động sản. Bởi nguồn cung tại khu vực này không nhiều, lượng dân cư tập trung đông tạo nên nhu cầu về nhà ở cao, lượng thanh khoản lớn.

Khi các ngân hàng siết tín dụng bất động sản, chỉ có những nhà đầu tư có tiềm lực mới tham gia đầu tư. Do đó họ sẽ chọn lọc rất kỹ các dự án có pháp lý tốt, an toàn để đầu tư. Đây cũng là cơ hội để các nhà đầu tư sở hữu được các bất động sản với mức giá hợp lý, có pháp lý rõ ràng, nhất là những sản phẩm đã có sổ sẵn.

Phó Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh cũng cho biết, để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững, công khai, minh bạch, góp phần phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, trên cơ sở phù hợp với Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Đầu tư và các quy định pháp luật khác, tiếp tục hoàn thiện chính sách phát triển dự án nhà ở, dự án đấu giá quyền sử dụng đất.

Đồng thời, tập trung rà soát, điều chỉnh các đồ án quy hoạch, rà soát, điều chỉnh, cập nhật quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đảm bảo việc triển khai thực hiện các dự án đầu tư theo chương trình đã đề ra và sử dụng đất có hiệu quả.

Cơ hội nào cho bất động sản Bắc Ninh

Ngày 27/11, tại cuộc họp thẩm định đề án xác định TP Bắc Ninh là đô thị loại I trực thuộc Trung ương của tỉnh Bắc Ninh, hội đồng xét duyệt cho rằng TP Bắc Ninh đạt chuẩn đề án, với số điểm rất cao là 89,93 điểm.

Theo ông Trần Đức Điện, Chủ tịch TP Bắc Ninh, mục tiêu đến hết năm 2022 đưa Bắc Ninh trở thành thành phố trực thuộc Trung ương. Từ đó, việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng của Bắc Ninh sẽ được đẩy nhanh hơn. Đây không chỉ là bước tiến mới của thành phố Bắc Ninh mà còn tác động mạnh mẽ đến nhiều lĩnh vực khác, nơi mà bất động sản được đánh giá là có nhiều biến động.

Tại buổi làm việc, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Phan Thị Mỹ Linh nhấn mạnh, ngay từ bây giờ, tỉnh Bắc Ninh phải đặc biệt quan tâm đến quỹ đất để phát triển hạ tầng công nghệ và hạ tầng xã hội. Đây là cơ hội cho sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản tại Bắc Ninh trong tương lai. Việc nâng cấp cơ sở hạ tầng (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện...), đô thị hóa sẽ góp phần thúc đẩy giá trị bất động sản gia tăng. Đó là những dấu hiệu tích cực cho thị trường nhà đất Bắc Ninh.

bat-dong-san-cong-nghiep-bac-ninh-1672193968.jpeg
Nơi tập trung nhiều khu công nghiệp như Bắc Ninh vẫn sẽ là điểm đến an toàn của các nhà đầu tư bất động sản

Theo các chuyên gia, do thu nhập người dân cao, nhu cầu tăng cao nên Bắc Ninh đang thiếu hụt các dịch vụ, tiện ích cao cấp. Vì vậy, theo khảo sát thực tế bất động sản cho thuê tại Bắc Ninh có tỷ suất sinh lời khá cao, nhu cầu này là khá lớn, bởi Bắc Ninh đã, đang và tiếp tục là địa điểm thực sự hấp dẫn đầu tư của nhiều tập đoàn kinh tế lớn như Tập đoàn Samsung (Hàn Quốc), Canon (Nhật Bản), Hong Hai (Đài Loan),...

Theo thống kê của tỉnh Bắc Ninh, các doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài cũng đã góp phần giải quyết việc làm, tăng thu nhập cho gần 200.000 lao động, hàng nghìn chuyên gia, kỹ sư trong và ngoài nước. Lực lượng lao động này đã tăng 20-25%/năm kéo theo đó là nhu cầu rất lớn về nhà ở. Tuy nhiên, cơ sở hạ tầng và dịch vụ hiện tại ở Bắc Ninh không thể theo kịp nhu cầu cá nhân của các chuyên gia này về số lượng và chất lượng.

Người nước ngoài sinh sống tại Bắc Ninh chủ yếu do nhu cầu công việc hoặc làm việc trong các dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Những đối tượng này thường có giấy phép làm việc 2 năm. Họ có nhu cầu thuê hoặc mua nhà ở lâu dài. Tuy nhiên, căn hộ cho người nước ngoài thuê phải đạt tiêu chuẩn 4-5 sao. Người nước ngoài tại Bắc Ninh thường chọn thuê biệt thự, villa ở trung tâm Bắc Ninh, với giá từ 2.000 – 3.000 USD/tháng. Ưu điểm của các dự án căn hộ cho thuê cao cấp là tích hợp nhiều dịch vụ như nhà hàng, phòng tập gym, ngân hàng, cửa hàng tiện lợi,… đáp ứng mọi nhu cầu của khách thuê. Đây cũng là lý do những mặt hàng này luôn trong tình trạng "cháy hàng". Giá thuê căn hộ cao cấp tại Bắc Ninh thường cao hơn 20-30% so với Hà Nội, nhưng do khan hiếm dự án căn hộ cao cấp nên giá thuê luôn trong tình trạng lấp đầy.

Sau khi hiểu rõ nhu cầu của thị trường, các nhà đầu tư vào thị trường bất động sản Bắc Ninh giờ đây không chỉ tăng về số lượng mà còn có kinh nghiệm, tiềm lực và khả năng tạo lập, dẫn dắt thị trường. Những ông lớn tên tuổi như VinGroup, Kinh Bắc City, Him Lam, Vinaconex, Mường Thanh… đang tạo nên “làn gió mới” với những dự án được quy hoạch đồng bộ, tiện ích đa dạng.

Đồng thời, thị trường Bắc Ninh đang ghi nhận sự hiện hữu của các dự án như Vinhomes Bắc Ninh, KĐTM Phúc Ninh, Mường Thanh Luxury (đã hoàn thành)… Trong đó, nổi bật là dự án khu đô thị mới Phúc Ninh của Kinh Bắc City đang được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ và hiện đại,  có quy mô nhất trong trung tâm thành phố Bắc Ninh, đặc biệt quy hoạch đồng bộ và đầu tư tiện ích của dự án rất hấp dẫn.

vinhomes-bac-ninh-1672194114.jpeg
Vinhomes Bắc Ninh là khu tổ hợp thương mại dịch vụ và căn hộ cao cấp được xây dựng bởi tập đoàn Vingroup tại thành phố Bắc Ninh.

Ông Đinh Thế Quỳnh, Phó tổng giám đốc Hải Phát Land, cho biết: “Hiện tại, ½ sản phẩm của dự án KĐTM Phúc Ninh đã được đăng ký và đặt mua, bao gồm khách hàng có nhu cầu để ở và khách hàng mua đầu tư, cho thuê. Dự kiến ​​trong thời gian tới tính thanh khoản của dự án sẽ tăng cao, tăng đáng kể do hiện đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm."

Với động thái của các chủ đầu tư uy tín và đã có tên tuổi trên bản đồ bất động sản Việt Nam, cùng với việc sớm trở thành Thành phố loại 1 và thành phố trực thuộc Trung ương trong tương lai, các chuyên gia sẽ đánh giá sẽ có nhiều cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản Bắc Ninh.

Gia Thành