Điểm qua những lần vỡ bong bóng BĐS

Lan Anh

Giữa bối cảnh thanh khoản thị trường kém, các hoạt động siết tín dụng đẩy mạnh, nhiều nghi vấn cho rằng bong bóng bất động sản cục bộ đang diễn ra tại Việt Nam, cùng nhìn lại những lần vỡ bong bóng bất động sản trước đây.

Theo thống kê của Batdongsan.com.vn về tình hình thị trường quý 1 cho thấy nhu cầu đầu tư tập trung chính ở loại hình đất nền, các loại hình nhà đất thổ cư, căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực không có nhiều biến động. Nhiều tỉnh thành phía Bắc và phía Nam sụt giảm mức độ quan tâm nhưng giá rao bán vẫn ở ngưỡng cao và chưa có dấu hiệu dừng lại.

Báo cáo thị trường bất động sản quý I năm nay của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa công bố cho thấy, trong khi các ngành kinh doanh, dịch vụ nhìn chung gặp nhiều rủi ro, đặc biệt sau những biến cố bất ngờ về địa chính trị, bất động sản Việt Nam vẫn là thị trường thu hút dòng tiền đáng kể.

Tuy vậy, VARS cho rằng một số nơi sốt đất cục bộ theo thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường…, kèm theo đó là tình trạng giá đất nền các khu vực tăng theo các dự án. Đáng chú ý, giá nhà đất liên tục lập mặt bằng giá mới ở nhiều nơi, song lượng giao dịch chỉ đạt mức thấp. Điều này làm dấy lên nghi vấn xuất hiện bong bóng cục bộ

Các chuyên gia giải thích hiện tượng giá nhà đất bị đẩy lên cao một phần là do nguồn cung dự án bị "thắt chặt" bởi pháp lý. Các chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng cũng là nguồn cơn kích thích giá nhà nhiều nơi tăng mạnh. Về nguyên nhân sụt giảm thanh khoản trên thị trường bất động sản, chuyên gia cho rằng sau nhiều "tin xấu" về thị trường chứng khoán và bất động sản, dòng vốn đầu tư đã dịch chuyển sang sản xuất, kinh doanh nhiều hơn. Bên cạnh đó, hệ thống ngân hàng đã thực hiện "siết" vốn tín dụng vào phân khúc bất động sản có tính đầu cơ, các dự án lớn... khiến các nhà đầu tư cũng đang trong tâm lý dè chừng khi xuống tiền vào kênh đầu tư này.

Bong bóng bất động sản là gì?

Bong bóng bất động sản là tình trạng giá nhà đất tăng lên do nhu cầu, sự đầu cơ và chi tiêu quá đà đến mức sụp đổ. Những dấu hiệu ban đầu xuất phát từ việc các nhà đầu cơ đổ tiền vào thị trường, thúc đẩy nhu cầu tăng liên tục khiến giá trị bất động sản tăng nhiều hơn giá trị thực tế. Tại một thời điểm nào đó cán cân trên thị trường bắt đầu di chuyển, lượng hàng bán tăng nhưng sức mua trên thị trường yếu dần. Một quy luật tất yếu khi cung lớn hơn cầu sẽ dẫn đến tình trạng giá bán giảm mạnh và hệ quả là bong bóng bất động sản vỡ tung.

Theo Yukio Noguchi, giáo sư tài chính tại Đại học Waseda ở Tokyo, "Định nghĩa cơ bản về bong bóng là người dân mua bất động sản với kỳ vọng sai lầm về giá và tính thanh khoản của sản phẩm trong tương lai." 

"Mọi người đổ xô đi mua với giá cao ngất ngưởng. Tôi cũng thấy tâm lý vội vàng này ở Nhật Bản vào những năm 1980.”, ông nói thêm.

Xem thêm: Nhìn đâu để bắt ‘bệnh’ thị trường bất động sản?

Bong bóng bất động sản tại Nhật Bản (năm 1980 - 1992)

Nhật Bản đã phải hứng chịu một trong những vụ sụp đổ thị trường bất động sản lớn nhất trong lịch sử hiện đại. Kéo theo đó là sự sụp đổ của cả ngành chứng khoán khi ngân hàng trung ương Nhật Bản có động thái quá mạnh mẽ trong việc tăng lãi suất. Cả hai thị trường được ví von như hiệu ứng domino khi các nhà đầu tư bán tháo cổ phiếu để bù lỗ cho chuyện kinh doanh đất đai, và ngược lại. Việc này khiến giá giảm, chạm xuống mức đáy trong suốt 14 năm.

Thổi phồng giá nhờ lượng tiền khổng lồ

Vào những năm 1980, nền kinh tế Nhật Bản phát triển mạnh mẽ sau thời gian nở rộ chính sách kinh tế hậu chiến. Điều này kéo theo một lượng tiền khổng lồ đổ vào bất động sản, thổi phồng giá nhà ở tăng 50% và bất động sản thương mại tăng 80% mỗi năm. Tính đến năm 1991, giá trị thị trường bất động sản ước tính đạt 18.000 tỷ USD. 

Giáo sư Noguchi cho biết, khi giao dịch ở mức cao điểm, một thửa đất trống rộng 3m2 nằm trong một góc của khu mua sắm Ginza ở Tokyo được bán với giá 600.000 USD, mặc dù nó quá nhỏ để xây thành nhà ở. Ấy vậy với sự “cố đấm ăn xôi” mà những cấu trúc nhà ở kỳ lạ được ra đời, được biết đến như những tòa nhà bút chì với cấu trúc cao và hẹp, thường chỉ có một phòng nhỏ trên mỗi tầng.

Mất kiểm soát tín dụng

Kỳ vọng giá bất động sản những năm 1980 tăng cao khiến nhiều người mua nhà Nhật Bản cảm thấy thoải mái khi gánh khoản nợ khổng lồ. Họ xoay tiền bằng cách sử dụng các loại hình cho vay mới, chỉ yêu cầu trả trước ít tiền và hứa hẹn các khoản thanh toán hàng tháng “vừa túi”. Ngoài ra, còn có loại hình gọi là khoản vay thế chấp ba thế hệ với thời hạn 90 hoặc thậm chí 100 năm, cho phép người mua chia đều các khoản thanh toán trong suốt cuộc đời của họ và của con cháu họ sau này.

Nhưng khi giá bất động sản giảm ở Nhật Bản, các chủ nhà nhận thấy mình phải gánh những khoản vay lớn hơn nhiều so với giá trị thực của tài sản sở hữu. Họ trở thành một trong những nạn nhân chịu thiệt hại lớn nhất của vụ nổ bong bóng bất động sản. Tại sáu thành phố lớn nhất của Nhật Bản, giá nhà ở đã giảm 64% so với năm 1991. Giá bất động sản giảm khiến nhiều doanh nghiệp lâm vào tình trạng phá sản, đặc biệt là những người bị mất việc làm hoặc bị cắt lương đã góp phần thúc đẩy một cuộc suy thoái rộng lớn hơn. Từ năm 1994 đến 2003, theo các cơ quan theo dõi dữ liệu và Tòa án Tối cao Nhật Bản cho biết số vụ phá sản cá nhân đã tăng gấp sáu lần, lên mức cao kỷ lục 242.357 vụ.

bong-bong-bds-nhat-ban-1630549977.jpg
Người dân chấp nhận những khoản vay 3 thế hệ để cố gắng sở hữu cho mình chốn an cư

Thậm chí, những người may mắn tránh được sự sụp đổ tài chính cũng thấy chưa hài lòng về ngôi nhà đang ở và không bao giờ có ý định giữ làm nơi cư trú suốt đời. Khi mua nhà Nhật Bản vào những năm 1980 sẽ gặp tình trạng giá nhà đất tăng cao đến mức người mua chỉ còn cách lựa chọn những khu vực xa trung tâm Tokyo. Nhiều người lâm vào cảnh nợ nần để mua những ngôi nhà nhỏ hoặc xây dựng một cách sơ sài, kém chất lượng và cách văn phòng làm việc của họ tận hai giờ đi xe.

Nhiều năm sau khi bong bóng bất động sản vỡ, chính phủ Nhật Bản đã cố gắng hồi sinh thị trường và nền kinh tế bằng các dự án công trình công cộng đắt tiền, nhưng chúng được quy hoạch kém đến mức chỉ thành công trong việc thổi phồng nợ quốc gia.

Phải đến cuối những năm 1990, chính phủ mới thử một giải pháp mới hiệu quả hơn. Để khởi động nền kinh tế, Tokyo bắt đầu nới lỏng các hạn chế đối với ngành tài chính. Mặc dù phần lớn nỗ lực này nhằm mục đích hồi sinh ngành ngân hàng, nhưng nó cũng hỗ trợ các nhà đầu tư tạo Quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Một vài năm sau, chính phủ cũng nới lỏng các quy tắc tiêu chuẩn xây dựng, chẳng hạn như giới hạn chiều cao và cắt giảm thời gian phê duyệt giấy phép xây dựng.

Các nhà kinh tế và giám đốc điều hành bất động sản đánh giá cao những thay đổi này giúp mang lại nguồn tiền mới vào thị trường và việc tái phát triển trở nên dễ dàng hơn. Kết quả hiện hữu ngay tại đường chân trời Tokyo, nơi xuất hiện những chiếc cần cẩu và tòa nhà cao tầng mới đang được xây dựng.

Trong số liệu thống kê, giá nhà dân dụng ở Tokyo đã tăng 0,5% trong 12 tháng, đây mức tăng khởi sắc đầu tiên trong 15 năm kể từ sự kiện vỡ bong bóng bất động sản vào năm 1990. Chính phủ Nhật Bản cũng nhận định giá đất trên toàn quốc vẫn đang giảm, nhưng tốc độ giảm đã có dấu hiệu chậm lại.

Bong bóng bất động sản ở Trung Quốc (năm 1992)

Năm 1992, toàn quốc xảy ra “cơn sốt khu vực phát triển” và “cơn sốt bất động sản”, trong đó hiện tượng đầu cơ bất động sản trở nên phổ biến khiến giá bất động sản tăng mạnh. 

Tăng trưởng kinh tế, nhà đất “leo thang”

Đó là thời kỳ sau khi Đặng Tiểu Bình đi thăm miền nam Trung Quốc và có một số bài phát biểu, thúc giục phát triển kinh tế tích cực hơn. Trong hai năm tiếp theo, nền kinh tế phát triển mạnh mẽ nhưng đi kèm là mức lạm phát tăng lên tới 27,7% (so với cùng kỳ năm ngoái) vào năm 1994.

ty-le-lam-phat-trung-quoc-1630550056.jfif

Tốc độ tăng trưởng CPI của Trung Quốc (1994 - 2011)

Bên cạnh vấn đề lạm phát cao, bong bóng bất động sản cũng bắt đầu xuất hiện chủ yếu ở các thành phố ven biển phía nam Trung Quốc. Số lượng doanh nghiệp phát triển bất động sản ở Trung Quốc đã tăng từ khoảng 3.000 vào đầu năm 1992 lên hơn 12.000 chỉ trong một năm. So với năm 1991, lượng nhà đầu tư vào bất động sản đã tăng 117%, trong đó đầu tư vào nhà ở tăng 40,4% vào năm 1992. Đến giữa năm 1993, số lượng nhà phát triển bất động sản đã lên tới 20.000 người.

Xuất hiện thành phố ma

Tỉnh Hải Nam, một số thành phố ở Quảng Đông (đặc biệt là Huệ Châu) và Quảng Tây (đặc biệt là Bắc Hải) và các thành phố khác ở khu vực ven biển được biết đến là những nơi đầu tiên xuất hiện cơn sốt bất động sản. Khi các khoản đầu tư khổng lồ đổ vào bất động sản ở những khu vực này, tốc độ tăng trưởng kinh tế đã tăng nhanh đến mức chưa từng có. Tăng trưởng GDP của tỉnh Hải Nam đạt 41,5% vào năm 1992, vượt xa mức tăng trưởng 14,2% của cả nước theo Cục Thống kê Quốc gia. 

Để giải quyết nền kinh tế phát triển quá nhanh và lạm phát cao, Chính phủ Trung Quốc và Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc bắt đầu điều tiết kinh tế vĩ mô vào nửa cuối năm 1993 , thắt chặt chính sách tiền tệ, tăng lãi suất và kiểm soát tăng trưởng tín dụng. Chính phủ cũng tăng cường giám sát thị trường bất động sản để ngăn chặn tình trạng đầu cơ. Trong bối cảnh thắt chặt, cuối cùng bong bóng bất động sản đã vỡ ở cục bộ các thành phố khác nhau do một số chủ đầu tư không được cấp vốn từ các ngân hàng. 

thanh-pho-ma-trung-quoc-1630549977.jpg
Nhiều thành phố bị bỏ hoang

Nhìn chung việc ngưng cung cấp hàng vào thị trường cũng giúp bong bóng bất động sản xẹp xuống. Tuy nhiên điều này vẫn để lại hậu quả là một số lượng lớn các tòa nhà do vướng mắc về pháp lý nên vẫn chưa hoàn thành khi bong bóng vỡ. Vấn đề này nổi lên khiến thị trường bất động sản chuyển từ trạng thái sốt nóng sang đóng băng, đến tận bây giờ chúng vẫn chưa được giải quyết. Ví dụ, Vịnh Daya là một trong những nơi diễn ra vụ nổ bong bóng bất động sản đầu tiên vào những năm 1990, hiện tại đã trở thành một thành phố ma trong nhiều năm. Thậm chí, chính quyền địa phương đã phải sử dụng chất nổ để phá dỡ những tòa nhà bị bỏ hoang này. 

Bong bóng nhà ở Hoa Kỳ (năm 2006)

Bong bóng nhà đất khét tiếng ở đất Mỹ vào giữa những năm 2000 thực ra là một phần kết quả của một loại bong bóng khác. Loại bong bóng này thuộc lĩnh vực công nghệ và được một số chuyên gia nhận định là nguyên nhân trực tiếp gây ra cuộc khủng hoảng tài chính 2007 - 2008 . 

Hiệu ứng domino

Trong thời kỳ bong bóng dot-com vào cuối những năm 1990, nhiều công ty công nghệ mới đã đấu giá cổ phiếu phổ thông của họ lên mức giá cao trong khoảng thời gian ngắn. Ngay cả những công ty nhỏ chưa tạo ra thu nhập cũng bị các nhà đầu cơ cố gắng thu về lợi nhuận nhanh chóng. Đến năm 2000, Nasdaq đạt đỉnh, bong bóng công nghệ bắt đầu vỡ, nhiều cổ phiếu trước đây từng bay vụt lên trần nay đã rớt chạm đáy.
Sự sụp đổ của thị trường chứng khoán đã khiến các nhà đầu tư chuyển dòng tiền của mình vào kênh bất động sản. Đồng thời để tránh sự sụp đổ của ngành công nghệ khiến thị trường bị suy thoái, Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ đã cắt giảm và giữ lãi suất ở mức thấp. 

bong-bong-bds-my-1630549977.jpg
Chính sách lãi suất thấp nhanh chóng làm nóng thị trường bất động sản

Chính sách này khi thực thi đã nhanh chóng làm nóng thị trường bất động sản. Lượng tiền dồi dào và tín dụng hấp dẫn khuyến khích người dân sở hữu nhà và một loạt các đổi mới trong thị trường tài chính cũng thúc đẩy tính thanh khoản của các tài sản liên quan đến bất động sản. Kết quả là giá của thị trường nhà đất tăng vọt, ngày càng nhiều người vì mức sinh lời hấp dẫn mà nhanh chóng dấn thân vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản. 

Kỳ vọng của toàn xã hội đối với giá nhà ở tiếp tục gia tăng, những nhà đầu cơ điên cuồng lao vào vòng xoáy mua bán bất động sản. Từ năm 2002 đến năm 2005 khiến giá tăng nhanh chóng mật tới gần 300%, người đi mua lật tung các ngôi nhà để kiếm hàng chục nghìn đô-la lợi nhuận chỉ trong 2 tuần. 

Sai lầm từ khoản vay thế chấp dưới chuẩn

Đồng thời, hệ thống tín dụng bất động sản nước Mỹ còn lỏng lẻo, những yêu cầu khi cho vay không được tuân thủ nghiêm ngặt. Người ta ước tính trong các khoản thế chấp năm 2005 – 2006, có khoảng 20% thuộc về khoản vay thế chấp dưới chuẩn hay còn gọi là khoản vay dành cho những đối tượng có mức độ tín nhiệm thấp. Không những vậy, 75% các khoản vay thế chấp dưới chuẩn này được áp dụng lãi suất thả nổi khiến rủi ro ngày càng tăng lên mức báo động đỏ. 

Trong cùng thời gian đó, thị trường chứng khoán bắt đầu phục hồi và đến năm 2006, lãi suất bắt đầu tăng. Đến năm 2007 các dấu hiệu cho thấy nền kinh tế đang phát triển chậm lại, các khoản thế chấp theo lãi suất thả nổi được điều chỉnh, bắt đầu tái lập ở mức % cao hơn khiến người đi vay quyết định “bùng kèo” trả nợ. Ngoài ra, hệ thống tài chính còn tồn tại nhiều lỗ hổng đã chừa chỗ cho việc chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp phát triển, từ đó nợ thứ cấp bắt đầu thịnh hành trên thị trường. 

Giá nhà ở tiếp tục leo thang ở mức cao ngất ngưỡng khiến các nhà đầu tư dè chừng và ngừng mua nhà. Khi thị trường không có đủ sức mua, giá nhà ở bắt đầu giảm mạnh, gây ra một đợt bán tháo lớn đối với chứng khoán được thế chấp. Cuối cùng những nguy cơ về tín dụng tràn lan dẫn đến vỡ nợ hàng loạt, hàng triệu nhà bị tịch thu. Cùng với đó là sự kiện vỡ bong bóng bất động sản đã gây ra đợt khủng hoảng tài chính toàn cầu vào năm 2008.

Bong bóng bất động sản Việt Nam (2007 – 2011)

Việt Nam trải qua bong bóng bất động sản kéo dài từ năm 2007 - 2013. Hệ quả này bắt nguồn chủ yếu từ chỉ số tăng trưởng GDP và chính sách tín dụng. 

Chỉ số tăng trưởng GDP

Trong giai đoạn này GDP cả nước năm 2007 đạt ở mức rất cao 8,48%, riêng TPHCM đạt 12,6% là mức cao nhất trong 10 năm trở lại. Số liệu này giải thích cho thực tế các doanh nghiệp và người dân vào thời điểm 2007 có mức thu nhập rất cao. Lượng tiền nhàn rỗi tích trữ được người dân đẩy vào kênh quen thuộc nhất của người Việt – bất động sản. Nhà và đất luôn là tài sản được lựa chọn làm nơi trú ẩn của tiền, để kinh doanh hoặc đầu cơ sinh lời nhanh nhất. 

Cũng tương tự như Nhật và Mỹ, nguyên nhân trọng yếu dẫn đến bong bóng bất động sản là do chính sách nới lỏng tín dụng và cho vay dưới chuẩn với mức tăng trưởng tín dụng năm 2007 lên tới hơn 37%. Phần lớn nguồn vốn tín dụng trong giai đoạn này đều chảy về bất động sản, vùng sinh lời nhanh chóng nhất. Bên cạnh đó, nhà đầu tư bất động sản thứ cấp, cò đất, môi giới xuất hiện ngày càng nhiều. Giao dịch trên thị trường BĐS vô cùng sôi động dẫn đến sự thổi phồng về giá, đẩy giá lên rất cao so với với giá trị thực của tài sản.

Chính sách tín dụng

Năm 2011 mức lạm phát ở Việt Nam tăng trưởng đến 18,6% so với năm trước. Trong những nỗ lực phải kiểm soát lạm phát và bình ổn kinh tế vĩ mô, chính phủ đã ban hành chủ trương siết chặt tín dụng, giảm tốc độ cũng như tỷ trọng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực phi sản xuất, đặc biệt là bất động sản. Tính đến cuối năm 2011, mức tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa là 16%.

Nguồn vốn chính bơm vào thị trường nhà đất bỗng dưng suy giảm mạnh, tất nhiên sẽ gây nên tác động lớn đến thị trường bất động sản năm 2011. Chủ trương đưa tỷ trọng dư nợ về 16% khiến các ngân hàng ngày càng gia tăng siết các khoản nợ dẫn đến cả chủ đầu tư lẫn khách hàng trong lĩnh vực địa ốc cũng phải đối mặt với khó khăn. Thực tế cho thấy, khó khăn trong vay vốn khiến nhiều doanh nghiệp chậm tiến độ dự án, vi phạm hợp đồng với khách hàng. Thậm chí nhiều doanh nghiệp phải "bán tống bán tháo" dự án của mình vì không có đủ vốn để triển khai tiếp. 

capture-1630549978.JPG
Chỉ số giá chung cư và đất nền tại Hà Nội.

Để tháo gỡ khó khăn các doanh nghiệp, nhà đầu tư đua nhau khuyến mại, giảm giá hoặc hỗ trợ chi phí, thủ tục vay ngân hàng nhưng đều không cải thiện được tình hình. Vào những tháng cuối năm có những chủ đầu tư phải điều chỉnh giảm giá bán căn hộ chung cư lên đến 35%, thậm chí là hỗ trợ chính sách thanh toán. Sức ép khiến giá bất động sản giảm mạnh dẫn đến sự chênh lệch giữa cung và cầu. Khi thấy giá nhà đất giảm liên tục, người có tiền chỉ đứng ngoài quan sát để chực chờ cơ hội “bắt đáy”. Từ đó, tính thanh khoản của bất động sản giảm sút và nợ xấu của những nhà đầu tư đang “ôm giá đỉnh” tăng cao.

Vỡ nợ hàng nghìn tỷ đồng

Ngoài ra, một trong những yếu tố quan trọng không thể bỏ qua là sự kiện vỡ nợ xấu lên đến hàng nghìn tỷ đồng của các đại gia buôn nhà đất. Các vị đại gia này có điểm chung là đều mạnh tay vay lãi cao từ nhiều cá nhân khác, số vốn vay có thể lên đến 200 tỷ đồng. Họ sử dụng nguồn vốn này để thực hiện các thương vụ lớn liên quan đến mua bán bất động sản. Trong cơn sốt nhà đất, cứ mỗi giao dịch được thực hiện có thể mang lại cho các vị đại gia mức lợi nhuận “khủng” 1 – 2 tỷ đồng. Chính vì thế mà họ luôn tự tin thừa sức trả lãi suất cao 4%/ tháng cho chủ nợ. Thật không may khi thị trường BĐS rơi vào thời kỳ đen tối, khối tài sản họ đang nắm giữ đều “tuột dốc” và biến họ thành những con nợ khổng lồ.
 

Lê Minh