Nhiều dự án tái khởi động với mặt bằng giá mới
Mới đây, Tập đoàn Trung Thủy khởi công trở lại dự án Lancaster Lincoln sau khoảng 6 năm tạm dừng. Dự án tọa lạc trên đường Nguyễn Tất Thành, phường Xóm Chiếu, được phát triển trên khu đất hơn 8.000 m² với quy mô ba tòa tháp và khoảng 750 căn hộ.
Lancaster Lincoln được khởi công từ năm 2017 và từng mở bán với mức giá khoảng 53 triệu đồng/m², ghi nhận hơn 90% sản phẩm được giao dịch. Tuy nhiên, đến năm 2020, dự án phải dừng thi công khi mới hoàn thiện phần móng do vướng mắc liên quan đến điều chỉnh quy hoạch đường nội bộ. Sau nhiều năm “đắp chiếu”, dự án nay được tái khởi động với định vị cao cấp hơn, mức giá mới khoảng 300 triệu đồng/m², cao gấp khoảng 6 lần giai đoạn đầu.
Không chỉ Lancaster Lincoln, nhiều dự án quy mô lớn tại các vị trí đắc địa ở TP.HCM cũng đang được hồi sinh với mặt bằng giá mới tăng mạnh.
Tại khu vực Thủ Thiêm, dự án khu đô thị Sala do Đại Quang Minh phát triển được tái khởi động sau khoảng 8 năm vướng pháp lý. Phân khu cao tầng mới dự kiến cung cấp hơn 480 căn hộ hạng sang và sky villa với giá khoảng 170-200 triệu đồng/m², tăng gần gấp ba so với giai đoạn trước.
Tương tự, dự án Legacy 66 tại phường Chợ Lớn sau nhiều năm đình trệ cũng đã được tháo gỡ pháp lý để triển khai trở lại. Dự án gồm 348 căn hộ, dự kiến mở bán trong năm nay với mức giá khoảng 119 triệu đồng/m², tăng hơn gấp đôi so với mức 50 triệu đồng/m² giai đoạn 2019-2021.
Chi phí tăng mạnh sau thời gian dài đình trệ
Theo các chủ đầu tư, việc tái khởi động dự án sau thời gian dài đình trệ khiến doanh nghiệp phải gánh thêm nhiều chi phí như lãi vay, chi phí vốn, nghĩa vụ tài chính đất đai phát sinh cùng áp lực tăng giá nguyên vật liệu và nhân công.
Doanh nghiệp cho biết trong cơ cấu vốn của một dự án bất động sản, nguồn huy động từ khách hàng và vốn vay thường chiếm khoảng 70%. Khi dự án bị đình trệ trong 5-6 năm, ngoài chi phí lãi vay, chủ đầu tư còn phát sinh chi phí hỗ trợ khách hàng cũ, vận hành bộ máy và nhiều khoản phát sinh khác.
Theo lý giải từ doanh nghiệp, chi phí tăng mạnh buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán nếu không muốn thua lỗ khi đưa dự án trở lại thị trường.
Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng chi phí chỉ là một phần nguyên nhân khiến giá bán tăng mạnh. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho biết trong 10 năm qua, giá nhà tại khu vực trung tâm TP.HCM đã tăng khoảng 3 lần.
Theo ông Tuấn, giá nhà tại quận 1 cũ hiện trung bình khoảng 413 triệu đồng/m², quận 2 cũ khoảng 314 triệu đồng/m², trong khi quận 3 và Bình Thạnh cũ phổ biến từ 115-185 triệu đồng/m².
Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho thấy giá căn hộ tại TP.HCM hiện đạt trung bình khoảng 112 triệu đồng/m². Riêng khu vực trung tâm dao động từ 200-550 triệu đồng/m², tăng khoảng 26% so với cùng kỳ.
“Giá chung cư nội đô TP.HCM tăng bình quân 10-30% mỗi năm, khiến mặt bằng giá khi dự án quay lại thị trường gần như không thể giữ nguyên như giai đoạn trước”, ông Tuấn nhận định.
Nguồn cung khan hiếm tiếp tục tạo áp lực tăng giá
Bên cạnh yếu tố trượt giá thị trường, việc thay đổi định vị sản phẩm cũng góp phần kéo mặt bằng giá tăng mạnh. Nhiều dự án trước đây thuộc phân khúc trung cấp hoặc cận cao cấp nhưng khi tái khởi động đã được nâng cấp thiết kế, tiện ích và định vị lên hạng sang hoặc siêu sang.
Với các quỹ đất đắc địa tại khu trung tâm, ven sông hoặc khu vực hưởng lợi từ hạ tầng, chủ đầu tư có xu hướng tối ưu hiệu quả bằng chiến lược bán hàng chọn lọc, hạn chế nguồn cung và nâng mức giá kỳ vọng.
Ngoài ra, tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở tại TP.HCM cũng tạo thêm dư địa tăng giá. Trong nhiều năm qua, số lượng dự án đủ điều kiện mở bán tại TP.HCM liên tục sụt giảm, đặc biệt ở khu vực trung tâm, trong khi nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao.
Theo Sở Tài chính TP.HCM, thành phố hiện có 838 dự án tồn đọng, trong đó 417 dự án đã được tháo gỡ hoàn tất, phần còn lại đang tiếp tục xử lý. Nếu được khơi thông, quỹ dự án này có thể bổ sung hơn 17.000 ha đất, góp phần cải thiện nguồn cung nhà ở trong thời gian tới.
