Theo ghi nhận từ các môi giới, nhiều khu vực nội đô Hà Nội đang rơi vào tình trạng “đóng băng” giao dịch khi hàng loạt dự án hạ tầng được đẩy nhanh triển khai. Anh Hoàng Hải, môi giới nhà đất tại phường Thanh Xuân, cho biết hơn 4 tháng qua chưa chốt được giao dịch nào do người mua lo ngại rủi ro liên quan đến quy hoạch và thu hồi đất.

Anh Hải dẫn chứng căn nhà rộng 50 m², cao 4 tầng trong ngõ phố Quan Nhân được chào bán 13 tỷ đồng từ đầu năm nhưng không có khách mua. Dù chủ nhà đã giảm xuống còn 12,5 tỷ đồng vào đầu tháng này, thị trường vẫn không ghi nhận sự quan tâm đáng kể.

Theo môi giới này, nhiều khu vực như Nguyễn Trãi, Chính Kinh, Quan Nhân, Nhân Hòa, Đầm Hồng hay Khương Đình đang chịu tác động từ quá trình giải phóng mặt bằng phục vụ dự án vành đai 2,5, khiến tâm lý người mua càng dè dặt.

Tương tự, đại diện một sàn giao dịch bất động sản tại Long Biên cho biết giao dịch nhà đất khu vực phía ngoài đê gần sông Hồng đã chững lại từ cuối năm ngoái sau khi dự án Trục đại lộ sông Hồng khởi công. Một số khu vực như Phúc Xá, Phúc Tân, Bạch Đằng hay Phú Viên, Thạch Cầu xuất hiện thêm nguồn hàng rao bán nhưng thanh khoản thấp do người mua lo ngại khả năng giải tỏa trong thời gian tới.

Thanh khoản sụt giảm, dòng tiền dịch chuyển ra vùng ven

Dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho thấy trong quý I/2026, Hà Nội ghi nhận khoảng 11.100 giao dịch bất động sản, bao gồm cả chung cư và nhà đất thổ cư, giảm 50% so với quý trước và giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025.

Riêng phân khúc nhà thổ cư có khoảng 6.000 giao dịch nhưng phần lớn tập trung tại khu vực phía Bắc và phía Đông thành phố, cho thấy xu hướng dịch chuyển dòng tiền ra ngoài khu vực lõi trung tâm.

Trong khi đó, dữ liệu từ Batdongsan cho thấy mức độ quan tâm đối với nhà riêng tại Hà Nội đến hết tháng 3 giảm 22% so với cuối năm ngoái. Khảo sát của đơn vị này cũng ghi nhận gần 60% môi giới cho biết giao dịch phân khúc nhà riêng suy giảm trong quý I.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, nhận định việc Hà Nội đẩy mạnh rà soát quy hoạch, giải phóng mặt bằng và chỉnh trang đô thị đang tác động trực tiếp đến tâm lý thị trường nhà đất thổ cư.

Theo ông, chỉ trong thời gian ngắn, hàng loạt dự án hạ tầng lớn như vành đai 1 đoạn Hoàng Cầu - Voi Phục, vành đai 2,5, cầu Tứ Liên, cầu Trần Hưng Đạo đồng loạt triển khai thi công và giải phóng mặt bằng. Đồng thời, thành phố cũng xúc tiến quy hoạch lại các khu dân cư ngoài đê nhằm tái thiết không gian hai bên sông Hồng.

Ông Toản cho rằng nhà đất thổ cư tại trung tâm thường nằm ở các khu dân cư lâu đời với giá bán rất cao, dao động 200-400 triệu đồng/m² đối với nhà trong ngõ ô tô vào được, còn nhà mặt phố nhiều nơi đã vượt mức 1 tỷ đồng/m². Điều này khiến người mua lo ngại rủi ro bị vướng quy hoạch, khó sửa chữa, xây dựng hoặc sử dụng theo nhu cầu thực tế.

Bên cạnh đó, chênh lệch giữa kỳ vọng của chủ nhà và mức đền bù thực tế cũng khiến giao dịch khó đạt được thỏa thuận. Theo ông Toản, dù bảng giá đất mới được điều chỉnh từ đầu năm 2026, mức đền bù vẫn chưa theo kịp kỳ vọng thị trường của nhiều chủ sở hữu.

Nhà đất thổ cư vẫn còn tiềm năng dài hạn

Dữ liệu từ Batdongsan cho thấy giá rao bán nhà riêng tại Hà Nội vẫn duy trì ở mức cao, tăng 5-38% so với cùng kỳ năm ngoái. Một số khu vực ghi nhận mức tăng mạnh như Hoàn Kiếm tăng 38%, Long Biên tăng 32%, Thanh Xuân tăng 26% và Cầu Giấy tăng 22%.

Ông Trần Minh Tiến, đại diện One Mount Group, cho rằng dòng tiền đầu tư đang trở nên thận trọng hơn trước áp lực lãi suất, lạm phát và rủi ro địa chính trị. Ngoài ra, phân khúc nhà đất thổ cư còn đối mặt nhiều thách thức như hiệu quả kinh doanh vỉa hè bị siết chặt, tỷ suất cho thuê giảm và các yêu cầu cao hơn về phòng cháy chữa cháy.

Theo ông Tiến, trong bối cảnh Hà Nội thúc đẩy quy hoạch đô thị và giãn dân, nhu cầu tìm kiếm nhà ở đang có xu hướng dịch chuyển sang khu vực ven trung tâm, nơi hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện và chi phí phù hợp hơn với khả năng tài chính của nhiều gia đình trẻ.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định xu hướng “lướt sóng” nhà đất theo thông tin mở đường hay làm cầu không còn phù hợp trong bối cảnh hiện nay khi dữ liệu quy hoạch ngày càng minh bạch và tiến độ triển khai hạ tầng được đẩy nhanh.

“Tâm lý mua nhanh, bán nhanh từng phổ biến trong giai đoạn sốt đất không còn phù hợp. Người mua hiện buộc phải cân nhắc kỹ hơn về khả năng khai thác và giá trị dài hạn của tài sản”, ông Đính cho biết.

Dù thị trường gặp khó khăn ngắn hạn, giới chuyên gia cho rằng nhà đất thổ cư Hà Nội vẫn là phân khúc có tiềm năng dài hạn nhờ gắn liền với giá trị đất đai khan hiếm. Tuy nhiên, người mua cần ưu tiên kiểm tra kỹ quy hoạch, pháp lý và hiện trạng tài sản để hạn chế rủi ro thanh khoản.