Tại dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai vừa được Bộ Nông nghiệp và Môi trường trình Chính phủ, một trong những nội dung thu hút sự quan tâm là đề xuất điều chỉnh quyền của người sử dụng đất trong thời gian đã có thông báo thu hồi nhưng chưa ban hành quyết định thu hồi chính thức.

Theo quy định hiện nay, trong thời gian chờ thu hồi, người sử dụng đất vẫn có thể thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thực tế phát sinh tình trạng mua bán đất “đón đền bù” nhằm hưởng chênh lệch chính sách bồi thường.

Để khắc phục tình trạng này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất theo hướng người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ được hưởng quyền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tương ứng với người có đất bị thu hồi trước đó.

Theo Bộ, việc siết giao dịch đất trong thời gian chờ thu hồi sẽ góp phần hạn chế đầu cơ, đồng thời bảo đảm công bằng trong chính sách bồi thường và giải phóng mặt bằng.

Xuất hiện làn sóng gom đất chờ đền bù

Thời gian qua, sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, thị trường bất động sản ghi nhận tình trạng nhiều nhà đầu tư mua gom đất tại các khu vực quy hoạch hạ tầng, khu công nghiệp, cao tốc, vành đai hay sân bay để chờ đền bù với mức giá cao hơn.

Ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty EZ Property, cho biết ngay cả trước khi Luật Đất đai 2024 được áp dụng, thị trường đã xuất hiện các cá nhân và tổ chức mua gom đất nhằm đón đầu thay đổi chính sách.

Theo ông Toản, Luật Đất đai 2024 đã mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp lên không quá 15 lần hạn mức giao đất tại địa phương. Khi nhiều vướng mắc được tháo gỡ, đất nông nghiệp bắt đầu được săn đón trở lại.

Ông cho rằng hiện có tình trạng doanh nghiệp mua gom đất nông nghiệp để phát triển mô hình trang trại, nông nghiệp công nghệ cao hoặc công nghiệp, trong khi nhiều nhà đầu tư khác lại mua đất chờ giải phóng mặt bằng để hưởng đền bù giá cao.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi, nhận định mỗi khi xuất hiện thông tin quy hoạch hoặc dự án hạ tầng lớn, thị trường thường xuất hiện làn sóng gom đất ngắn hạn nhằm hưởng chênh lệch bồi thường.

Theo ông Huy, điều này không chỉ khiến giá đất tăng nhanh vượt giá trị thực mà còn làm chi phí giải phóng mặt bằng bị đẩy lên cao, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư công và tiến độ triển khai dự án.

“თუ để tình trạng đầu cơ theo thông tin quy hoạch kéo dài, thị trường sẽ hình thành tâm lý đầu tư theo kỳ vọng chính sách thay vì dựa trên nhu cầu sử dụng thực và giá trị khai thác thực tế của đất đai. Điều này không có lợi cho sự phát triển ổn định của nền kinh tế”, ông Huy nhận định.

Đề xuất kiểm soát quyền lợi sau thời điểm công bố quy hoạch

Góp ý cho dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, nhiều chuyên gia cho rằng việc kiểm soát giao dịch đất trong thời gian chờ thu hồi là cần thiết nhằm hướng thị trường phát triển minh bạch và bền vững hơn.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quang Huy, thay vì cấm tuyệt đối giao dịch, cơ quan quản lý nên kiểm soát lợi ích phát sinh sau thời điểm công bố quy hoạch hoặc thông báo thu hồi đất.

Ông đề xuất cần xác lập rõ “mốc thời gian pháp lý” kể từ khi có thông báo thu hồi hoặc công bố quy hoạch chính thức. Sau thời điểm này, các giao dịch vẫn có thể thực hiện nhưng quyền hưởng chính sách bồi thường, hỗ trợ hoặc tái định cư nên được xác định theo chủ thể sử dụng đất ban đầu.

Theo ông Huy, cách tiếp cận này vừa giúp thị trường vận hành thông suốt, vừa giảm động cơ đầu cơ ngắn hạn.

Ngoài ra, ông cho rằng việc minh bạch thông tin quy hoạch là yếu tố quan trọng nhằm hạn chế tình trạng chênh lệch thông tin giữa các nhóm nhà đầu tư. Vì vậy, cần đẩy mạnh số hóa dữ liệu đất đai, công khai quy hoạch theo thời gian thực và bảo đảm người dân tiếp cận thông tin bình đẳng.

Bên cạnh các biện pháp hành chính, ông Huy cũng đề xuất nghiên cứu công cụ tài chính như đánh thuế cao đối với giao dịch ngắn hạn hoặc phần giá trị tăng thêm từ thay đổi quy hoạch nhằm hạn chế đầu cơ.

Theo vị chuyên gia, quyền chuyển nhượng đất đai vẫn là quyền tài sản hợp pháp của người dân nên việc kiểm soát cần được thiết kế hài hòa, tránh làm gián đoạn các giao dịch dân sự chính đáng.

Đề xuất bồi thường theo hiện trạng tại thời điểm công bố quy hoạch

Các chuyên gia đánh giá đề xuất người nhận chuyển nhượng đất sau thời điểm công bố thu hồi chỉ được hưởng quyền bồi thường tương ứng với chủ sử dụng trước đó là hướng tiếp cận hợp lý và có tính khả thi.

Theo đó, khi lợi ích bồi thường không còn tăng theo việc sang tay đất trong giai đoạn chờ thu hồi, sức hấp dẫn của hoạt động “mua đón đền bù” sẽ giảm đáng kể.

Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả, các chuyên gia cho rằng cần xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai liên thông, quy định rõ thời điểm “chốt quyền lợi” và tăng cường giám sát các giao dịch bất thường tại khu vực chuẩn bị thu hồi đất.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội cũng kiến nghị Luật Đất đai nên quy định việc bồi thường theo hiện trạng sử dụng tại thời điểm công bố quy hoạch, không tính phần giá tăng bất thường sau khi có thông tin dự án. Đồng thời, người mua đất sau thời điểm công bố quy hoạch cần bị giới hạn một số quyền lợi liên quan đến bồi thường và hỗ trợ tái định cư.