Mô hình TOD tập trung phát triển đô thị trong phạm vi bán kính khoảng 400–1.000m quanh các ga metro và các đầu mối giao thông công cộng nhằm tăng mật độ sử dụng đất, tập trung dân cư, dịch vụ đa chức năng, giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân và hạn chế ùn tắc giao thông. Theo các kế hoạch phát triển đô thị của TP.HCM, việc thí điểm TOD sẽ được triển khai ở nhiều vị trí dọc các tuyến metro hiện hữu và đang xây dựng, trong đó có cả Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên), Metro số 2 (Bến Thành – Tham Lương) và tuyến đường Vành đai 3.
Chính quyền TP.HCM đã xác định 11 vị trí làm đô thị TOD theo Nghị quyết 98/2023/QH15, trong đó có 9 vị trí triển khai ngay trong giai đoạn 2024–2025 và các vị trí còn lại đưa vào kế hoạch giai đoạn tiếp theo. Đây là nội dung quan trọng trong kế hoạch phát triển đô thị kết hợp với hệ thống đường sắt đô thị.
Việc triển khai TOD không chỉ giúp tối ưu hóa quỹ đất quanh các trạm dừng metro, mà còn được kỳ vọng trở thành động lực tăng giá trị bất động sản và phát triển dịch vụ thương mại – dịch vụ – logistics gắn với giao thông công cộng.
Quy hoạch TOD rộng lớn, tạo cơ hội cho đô thị hóa
Theo số liệu từ Sở Xây dựng TP.HCM, thành phố hiện có khoảng 64.000 ha đất phù hợp để phát triển theo mô hình TOD, bao gồm đất nông nghiệp, đất sản xuất chuyển đổi chức năng và quỹ đất đô thị cần cải tạo. Trong đó, quy hoạch TOD dọc các tuyến metro và Vành đai 3 được phân bổ tại nhiều quận, huyện như Tân Phú, Tân Bình, Quận 10, thành phố Thủ Đức và huyện Hóc Môn.
Cụ thể, một số khu vực TOD đã được thành phố lựa chọn và phê duyệt quy hoạch gồm khu đất tại Trung tâm Triển lãm và Thể dục thể thao Tân Bình, khu đất ô phố tại Tây Thạnh (quận Tân Phú), khu C30 giữa quận 10 và Tân Bình, và khu vực ga Phước Long (TP. Thủ Đức). Các khu này đều nằm trong phạm vi đi bộ thuận tiện đến các ga metro, thuận lợi để phát triển nhà ở, thương mại dịch vụ, không gian công cộng và kết nối hạ tầng.
Giai đoạn 2025–2026, thành phố dự kiến đấu giá đất phát triển TOD nhằm huy động vốn cho đầu tư hạ tầng và các dự án đô thị mới. Các lô đất này được quy hoạch thành khu chức năng hỗn hợp cao tầng, thương mại dịch vụ và không gian công cộng gần các ga metro và quốc lộ lớn.
TOD và giá bất động sản tại TP.HCM
Các nghiên cứu thị trường cho thấy bất động sản gần ga metro và các khu TOD đang ghi nhận mức tăng giá đáng kể. Theo báo cáo của JLL Vietnam, dự án nằm trong khoảng cách đi bộ đến các ga metro tại TP.HCM và Hà Nội đã tăng giá khoảng USD 200–250/m² trong một năm, tương đương mức tăng giá trung bình khoảng 8%/năm, cao hơn so với mức tăng trung bình của thị trường nói chung.
Mô hình TOD không chỉ đem lại giá trị trực tiếp cho các dự án bất động sản liền kề, mà còn góp phần thay đổi cơ chế phát triển đô thị, hướng tới không gian đô thị đa chức năng, nhiều tiện ích nội khu, tạo sự hấp dẫn cho nhà đầu tư và người mua nhà.
Thí điểm và tiến độ triển khai
Ban quản lý đường sắt đô thị TP.HCM và các cơ quan chức năng của thành phố đang phối hợp rà soát, phân định ranh giới, xác định tính pháp lý và hoàn thiện quy hoạch chi tiết cho các khu TOD. Một số khu đất đã được điều chỉnh quy hoạch cục bộ để chuẩn bị đấu giá lựa chọn nhà đầu tư vào cuối năm 2025 và đầu năm 2026.
Mặc dù số lượng dự án TOD cụ thể vẫn đang được kiểm định và cập nhật hồ sơ pháp lý, nhưng kế hoạch phát triển mô hình này được xem là một bước đi chiến lược trong quy hoạch phát triển TP.HCM, nhằm giảm ùn tắc giao thông, nâng cao chất lượng môi trường sống đô thị và tăng tính bền vững cho các khu dân cư mới.
Kết nối TOD với tương lai đô thị TP.HCM
Với mạng lưới metro đang được mở rộng, dự kiến đạt hơn 355 km các tuyến metro vào năm 2035 theo các đề xuất mới, TOD sẽ trở thành một trong những trụ cột của chiến lược phát triển đô thị hiện đại. Việc kết hợp quy hoạch giao thông công cộng với bất động sản, dịch vụ – tiện ích sẽ tạo ra các trung tâm đô thị mới năng động, giảm tải áp lực cho trung tâm hiện hữu.
Đô thị TOD không chỉ là hướng phát triển không gian đô thị mà còn là giải pháp chiến lược giúp TP.HCM đáp ứng các thách thức về dân số, hạ tầng và chất lượng sống trong thế kỷ 21, đồng thời tận dụng tối đa lợi thế từ hệ thống giao thông công cộng đang được triển khai.
