Theo dự thảo do Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM đang lấy ý kiến công luận để áp dụng từ ngày 1/7/2026, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) được xây dựng chi tiết cho 168 phường, xã và đặc khu trên địa bàn thành phố. Hệ số này áp dụng cho cả đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp theo từng tuyến đường, vị trí cụ thể. Đây sẽ là căn cứ pháp lý để cơ quan chức năng xác định giá đất khi tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, tính thuế, phí liên quan, xử phạt hành chính và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Đối với phân khúc đất ở, thành phố dự kiến áp dụng hệ số K dao động từ 1 đến 2,59 lần, đạt mức trung bình toàn đô thị khoảng 1,35 lần. Đáng chú ý, ba tuyến đường lõi trung tâm có giá đất cao nhất TP.HCM gồm Lê Lợi, Nguyễn Huệ và Đồng Khởi được đề xuất áp dụng hệ số K là 1,39 lần. Với tỷ lệ điều chỉnh này, giá đất làm cơ sở tính tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính liên quan tại ba tuyến đường trên sẽ rơi vào khoảng 955 triệu đồng/m2, cao hơn gần 40% so với ngưỡng quy định tại bảng giá đất hiện hành.

Đối với đất nông nghiệp, hệ số điều chỉnh được thiết kế với biên độ lớn hơn, dao động từ 1 đến 10,56 lần do chịu tác động từ tốc độ đô thị hóa nhanh tại một số khu vực vùng ven. Điển hình như tại một số vị trí trên các tuyến đường Nguyễn Thị Tú và Trần Văn Giàu thuộc xã Tân Vĩnh Lộc, hệ số K được đề xuất lên tới 10,12 lần. Trong khi đó, mức điều chỉnh cao nhất toàn thành phố được ghi nhận tại xã Hồ Tràm với hệ số K chạm ngưỡng 10,56 lần.

Dự thảo cũng đưa ra các quy định riêng biệt cho một số khu vực và loại hình đất đặc thù khác. Tại đặc khu Côn Đảo, toàn bộ đất phi nông nghiệp dự kiến áp dụng chung hệ số K là 2,21 lần, còn đất nông nghiệp có hệ số thay đổi từ hơn 4 lần đến trên 8 lần tùy thuộc vào từng vị trí. Đối với đất thương mại dịch vụ và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp nằm trong phân khu chức năng thuộc Khu công nghệ cao, hệ số K được đề xuất áp dụng ổn định ở mức 1 lần, nghĩa là giá đất được tính bằng đúng mức quy định trong bảng giá đất hiện hành mà không tăng thêm.

Nhằm phản ánh chính xác giá trị gia tăng của các khu đất có lợi thế quy hoạch, TP.HCM đề xuất bổ sung hệ số điều chỉnh theo quy hoạch đối với các dự án được phép khai thác mật độ xây dựng cao. Quy định áp dụng hệ số 1 lần cho khu vực có hệ số sử dụng đất dưới 4 lần, và tăng thêm 0,1 lần tương ứng với từng bậc tăng của hệ số sử dụng đất như từ 4 đến dưới 5 lần, hay từ 5 đến dưới 6 lần. Ngoài ra, văn bản quy định giá đất phi nông nghiệp sau khi nhân các hệ số điều chỉnh không được phép thấp hơn giá đất trồng cây lâu năm nhân với hệ số tại cùng một khu vực và vị trí.

Hệ số điều chỉnh giá đất lần này được cơ quan chuyên môn xây dựng dựa trên kết quả khảo sát thực tế khoảng 29.000 mẫu giá tại gần 9.800 tuyến đường nhằm mục tiêu tiệm cận sát nhất với giá thị trường. Về điều khoản chuyển tiếp, những hồ sơ đất đai đã được phê duyệt hoặc đã nhận thông báo nghĩa vụ tài chính trước ngày quyết định mới có hiệu lực sẽ tiếp tục áp dụng quy định cũ. Các trường hợp xác định giá đất cụ thể nhưng chưa hoàn tất thẩm định hoặc chưa thuê đơn vị tư vấn trước ngày 30/6/2026 sẽ phải áp dụng theo hệ số mới. Nhằm tránh ách tắc hồ sơ của người dân và doanh nghiệp, thành phố vẫn tiếp tục tính tiền sử dụng đất và thuê đất theo quy định hiện hành trong thời gian chờ ban hành chính thức hệ số K mới.