Lo ngại “hầu hết chung cư đều phải thi tuyển”
Tranh luận xuất phát từ việc Sở Xây dựng TP.HCM xin ý kiến Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM về việc các dự án chung cư cao tầng có bố trí chức năng thương mại – dịch vụ (shophouse, officetel, condotel…) có bắt buộc phải thi tuyển phương án kiến trúc hay không.
Trong văn bản phản hồi, cơ quan chuyên môn dẫn Luật Kiến trúc 2019 cùng các nghị định, thông tư liên quan để cho rằng các công trình có chức năng hỗn hợp có thể được xếp vào nhóm công trình công cộng. Theo đó, nếu dự án thuộc cấp đặc biệt hoặc cấp I thì phải tổ chức thi tuyển kiến trúc.
Tuy nhiên, trong báo cáo phản biện gửi UBND TP.HCM, bà Đỗ Thị Loan – nguyên Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) – cho rằng cách hiểu này có thể dẫn đến việc “hầu như tất cả các dự án chung cư có tích hợp thương mại – dịch vụ đều phải thi tuyển”, không đúng với tinh thần của luật.
Theo bà Loan, Luật Kiến trúc quy định rõ chỉ các công trình công cộng quy mô cấp đặc biệt hoặc cấp I mới bắt buộc thi tuyển, và hai điều kiện này phải được đáp ứng đồng thời. Trong khi đó, nhiều dự án nhà ở thương mại chỉ có phần đế thương mại không thể mặc định là công trình công cộng.
Doanh nghiệp lo tăng chi phí, chậm nguồn cung
Không chỉ vướng ở cách hiểu pháp lý, các doanh nghiệp bất động sản cũng bày tỏ lo ngại về tác động thực tế nếu áp dụng rộng quy định này.
Theo phản ánh từ một số doanh nghiệp tại TP.HCM, việc bổ sung thủ tục thi tuyển kiến trúc có thể kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư thêm 3–6 tháng, đồng thời phát sinh chi phí tổ chức thi tuyển và chi phí vốn.
Hệ quả là tiến độ triển khai dự án bị chậm lại, nguồn cung nhà ở bị ảnh hưởng. Trong bối cảnh thị trường đang thiếu hụt sản phẩm, đặc biệt ở phân khúc giá phù hợp, việc gia tăng thủ tục có thể làm trầm trọng thêm tình trạng lệch pha cung – cầu và gián tiếp đẩy giá nhà tăng.
Ngoài ra, doanh nghiệp cũng lo ngại việc áp dụng chưa thống nhất giữa các cơ quan quản lý có thể ảnh hưởng đến môi trường đầu tư và làm giảm niềm tin của thị trường.
Cần làm rõ phạm vi áp dụng để tránh “vướng luật”
Các chuyên gia cho rằng vấn đề cốt lõi nằm ở cách diễn giải và áp dụng quy định pháp luật.
Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn nhận định, không phải tất cả các dự án chung cư đều phải thi tuyển phương án kiến trúc. Một công trình chỉ thuộc diện bắt buộc khi đáp ứng đồng thời hai tiêu chí: là công trình hỗn hợp có đầy đủ chức năng như nhà ở, văn phòng, khách sạn; và đạt quy mô cấp đặc biệt hoặc cấp I.
Từ thực tế này, báo cáo phản biện kiến nghị các cơ quan chức năng rà soát lại cách áp dụng Điều 17 Luật Kiến trúc, làm rõ phạm vi đối tượng, tránh phát sinh nghĩa vụ ngoài quy định.
Đồng thời, đề xuất xem xét lại các văn bản hướng dẫn liên quan nhằm đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật và tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.
