Đây cũng là vấn đề được nhiều cơ quan quản lý, địa phương và doanh nghiệp cùng chia sẻ tại tọa đàm "Thẩm định giá gắn với quản lý, sử dụng đất đai - Thực trạng và giải pháp" do Kiểm toán Nhà nước tổ chức sáng 9/7 tại TP.HCM.
Theo Phó Tổng Kiểm toán Nhà nước Bùi Quốc Dũng, điều thị trường đang thiếu không phải là công cụ định giá mà là một hệ thống dữ liệu đủ tin cậy để các phương pháp định giá phát huy hiệu quả.
Thực tế, nhiều địa phương dù đã rà soát suốt 24 tháng theo quy định vẫn không tìm đủ tài sản so sánh. Có nơi phải mở rộng phạm vi thu thập dữ liệu sang các địa phương khác, trong khi giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng nhiều trường hợp chỉ bằng hoặc nhỉnh hơn bảng giá đất, thấp hơn khá nhiều so với giá giao dịch thực tế.
Khi dữ liệu đầu vào chưa phản ánh đúng thị trường, các phương pháp như so sánh, thặng dư hay hệ số điều chỉnh cũng rất khó đưa ra kết quả sát với giá trị thực.
Đại diện các tổ chức tín dụng cũng có chung quan điểm khi cho rằng điều còn thiếu hiện nay là một hệ thống dữ liệu được chuẩn hóa, liên thông và có thể kiểm chứng. Vì vậy, Kiểm toán Nhà nước cho rằng việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu giá đất cũng như cơ chế chia sẻ dữ liệu giữa các cơ quan quản lý cần được ưu tiên trong thời gian tới.
Không chỉ bài toán dữ liệu, khoảng cách giữa quy định pháp luật và thực tế triển khai cũng đang khiến việc xác định giá đất gặp không ít khó khăn.
Theo Kiểm toán Nhà nước, nhiều dự án kéo dài nhiều năm nhưng khi xác định lại giá đất vẫn phải quay về tìm dữ liệu của những thời điểm rất xa trong quá khứ. Bên cạnh đó, việc lựa chọn phương pháp định giá đối với các dự án có mục đích sử dụng hỗn hợp hay áp dụng suất vốn đầu tư cho khách sạn, khu nghỉ dưỡng, sân golf hoặc khu đô thị hỗn hợp cũng còn nhiều lúng túng do hệ thống định mức hiện hành chưa phản ánh đầy đủ đặc thù của từng loại hình.
Theo ông Bùi Quốc Dũng, những bất cập này cho thấy nhiều quy định dù đã được ban hành nhưng vẫn cần tiếp tục được hướng dẫn cụ thể, rõ ràng và thống nhất hơn. Bởi dù áp dụng phương pháp nào thì dữ liệu đầy đủ, quy định rõ ràng và cách hiểu thống nhất vẫn là yếu tố quyết định.
Lãnh đạo Kiểm toán Nhà nước cũng cho biết việc áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh từ ngày 1/7/2026 là bước thay đổi quan trọng, giúp đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian xác định nghĩa vụ tài chính và tăng tính minh bạch. Tuy nhiên, nhiều địa phương vẫn băn khoăn về cơ sở xây dựng hệ số điều chỉnh, nguồn dữ liệu đủ tin cậy, cách cập nhật biến động thị trường cũng như cách áp dụng với các dự án đặc thù hoặc dự án hỗn hợp.
Theo ông Dũng, mục tiêu của Kiểm toán Nhà nước không chỉ là phát hiện sai sót sau khi sự việc xảy ra mà còn phản ánh những bất cập phát sinh từ thực tiễn để góp phần hoàn thiện cơ chế, chính sách và nâng cao hiệu quả quản lý đất đai.
Ở góc độ địa phương, ông Lê Trung Hồ - Phó Chủ tịch UBND tỉnh An Giang cho biết khó khăn lớn nhất hiện nay là việc lượng hóa các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Đối với phương pháp so sánh, dù pháp luật đã quy định nguyên tắc điều chỉnh giữa thửa đất cần định giá và thửa đất so sánh nhưng nhiều yếu tố như lợi thế thương mại, hình thể thửa đất, điều kiện kinh doanh, khả năng sinh lợi hay đặc điểm từng khu vực vẫn chưa có tiêu chí định lượng thống nhất.
Trong khi đó, với phương pháp thặng dư, trở ngại lại nằm ở việc dự báo các yếu tố trong tương lai. Nhiều chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật do Trung ương ban hành chưa phản ánh đầy đủ điều kiện thực tế của từng địa phương, đặc biệt là sự khác biệt về chi phí xây dựng, giá vật liệu, nhân công và điều kiện thi công giữa các vùng miền, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả xác định giá đất.
Từ thực tế này, An Giang kiến nghị các cơ quan thanh tra, kiểm tra và kiểm toán tiếp tục thống nhất phương pháp đánh giá đối với hoạt động xác định giá đất, đồng thời xem xét đầy đủ điều kiện thị trường tại thời điểm định giá để tránh tạo tâm lý e ngại cho đơn vị tư vấn cũng như đội ngũ cán bộ thực hiện.
Tại Cần Thơ, ông Phan Cảnh Tiền Hải - Phó Giám đốc Sở Tài chính cho biết Luật Đất đai 2024 quy định phương pháp so sánh chỉ được áp dụng khi có tối thiểu 3 thửa đất cùng mục đích sử dụng, có các yếu tố tương đồng và đã phát sinh giao dịch hoặc đấu giá thành công.
Tuy nhiên, trên thực tế điều kiện này rất khó đáp ứng, đặc biệt với các loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở như đất thương mại, dịch vụ, giáo dục, y tế, logistics, đất giao thông có mục đích kinh doanh hay nhiều loại đất chuyên dùng khác.
Việc thiếu dữ liệu cũng khiến các phương pháp định giá khác gặp nhiều trở ngại. Với phương pháp thu nhập, cơ quan định giá không có đủ thông tin về giá thuê đất, giá thuê mặt bằng hay thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh của các thửa đất tương đồng. Còn với phương pháp thặng dư, việc thiếu dữ liệu về giá chuyển nhượng, giá thuê đất và giá thuê mặt bằng khiến việc ước tính doanh thu phát triển dự án trở nên khó khăn.
Theo lãnh đạo Sở Tài chính TP.Cần Thơ, tình trạng này không chỉ kéo dài thời gian xác định giá đất mà còn ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án, việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng như hiệu quả khai thác nguồn lực đất đai.
Từ thực tiễn đó, Cần Thơ kiến nghị các cơ quan Trung ương nghiên cứu bổ sung cơ chế xử lý đối với trường hợp không thu thập được đầy đủ dữ liệu thị trường, đặc biệt với các loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở. Đồng thời, cần cho phép vận dụng thêm các nguồn dữ liệu hợp pháp khác hoặc có hướng dẫn cụ thể về việc kết hợp linh hoạt các phương pháp định giá để vừa bảo đảm đúng quy định, vừa phù hợp với điều kiện thực tế.
