Sau khi thông tin Đồng Nai chính thức trở thành thành phố trực thuộc Trung ương được công bố, thị trường bất động sản địa phương nhanh chóng thu hút sự quan tâm của giới đầu tư. Không chỉ dừng lại ở kỳ vọng hưởng lợi từ sân bay Long Thành, nhiều chuyên gia cho rằng Đồng Nai đang bước vào một chu kỳ định giá mới nhờ sự cộng hưởng của hạ tầng, quy hoạch và tốc độ đô thị hóa ngày càng mạnh mẽ.

Đồng Nai hiện sở hữu vị trí kết nối chiến lược giữa TP.HCM với vùng Đông Nam Bộ, Tây Nguyên và duyên hải Nam Trung Bộ. Cùng với đó là hàng loạt công trình hạ tầng liên vùng đang được đầu tư như đường Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và mạng lưới metro kết nối với trung tâm TP.HCM.

Trên thị trường, nhiều đại đô thị từng được xem là khoản đầu tư dài hạn đang bước vào giai đoạn tái định giá nhờ hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng và quá trình mở rộng không gian đô thị. Trong đó, Izumi City của Nam Long được nhắc đến như một trong những dự án tiêu biểu khi không còn được nhìn nhận đơn thuần là khu đô thị ven sông mà đã trở thành một phần trong chuỗi đô thị mới phía Đông TP.HCM.

Bên cạnh Nam Long, nhiều doanh nghiệp lớn cũng đã hiện diện tại Đồng Nai từ nhiều năm trước như Đất Xanh Group (nay là Bluemarq Group) với dự án Gem Sky World tại Long Thành, DIC Corp với các dự án ở Nhơn Trạch hay các khu đô thị ven sông tại Đại Phước. Thị trường tiếp tục ghi nhận thêm sự tham gia của nhiều nhà phát triển trong và ngoài nước như Thăng Long Real Group với Fiato Airport City, Gamuda Land với Spring Ville tại Nhơn Trạch, Sun Group với các tổ hợp đô thị - du lịch quy mô lớn tại TP.Biên Hòa hay TV Holdings với dự án Fresia Riverside.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, việc Đồng Nai trở thành thành phố trực thuộc Trung ương không đơn thuần là thay đổi về hành chính mà là bước nâng cấp vai trò trong cấu trúc kinh tế vùng. Theo ông Tuấn, bất động sản công nghiệp và logistics sẽ là nhóm hưởng lợi lớn nhất khi Đồng Nai có khả năng trở thành trung tâm trung chuyển hàng hóa quy mô lớn, trong khi phân khúc nhà ở sẽ tăng trưởng nhờ nhu cầu ở thực của lực lượng chuyên gia, kỹ sư và dòng dịch chuyển dân cư từ TP.HCM.

Diễn biến thực tế trên thị trường cho thấy kỳ vọng này đang dần phản ánh vào mặt bằng giá bất động sản. Tại TP.Biên Hòa, nhiều dự án căn hộ ghi nhận mức tăng giá đáng kể so với cùng kỳ năm trước. Dự án Fresia Riverside hiện được giao dịch quanh mức 40 - 45 triệu đồng/m², tăng khoảng 30% so với mức phổ biến khoảng 32 triệu đồng/m² trong năm 2025. Tương tự, Fiato Airport City cũng ghi nhận mức giá khoảng 40 - 45 triệu đồng/m², tăng khoảng 25%.

Một số dự án mới thậm chí thiết lập mặt bằng giá cao hơn. Phân khu Persa Place thuộc đại đô thị Spring Ville của Gamuda Land được chào giá từ 50 triệu đồng/m², trong khi các block căn hộ tại SwanBay giao dịch thứ cấp quanh mức 48 - 50 triệu đồng/m², tăng mạnh so với mặt bằng khoảng 35 - 40 triệu đồng/m² hồi đầu năm ngoái. Căn hộ tại Pegasus Plaza cũng tăng từ khoảng 35 triệu đồng/m² lên hơn 40 triệu đồng/m².

Không chỉ phân khúc căn hộ, nhà liền thổ cũng ghi nhận đà tăng giá rõ nét. Tại Spring Ville, shophouse diện tích 90m² hiện có giá khoảng 11 - 12 tỷ đồng/căn, còn nhà phố cùng diện tích được giao dịch ở mức hơn 8 tỷ đồng/căn. Tại Nhơn Trạch, bất động sản SwanBay tăng giá nhanh nhờ hưởng lợi từ cầu Nhơn Trạch và các tuyến đường thuộc Vành đai 3 TP.HCM.

Theo báo cáo của DKRA Consulting, trong tháng 4 năm nay, giá bán sơ cấp căn hộ tại Đồng Nai dao động quanh mức 47 triệu đồng/m², tăng khoảng 3% so với đầu năm và tăng gần 11% so với cùng kỳ năm trước. Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ tăng khoảng 5% so với đầu năm và tăng khoảng 13% theo năm.

Ở phân khúc nhà phố và biệt thự, giá sơ cấp hiện duy trì quanh mức trung bình khoảng 23 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, giá chuyển nhượng thứ cấp tăng khoảng 8% so với đầu năm và tăng khoảng 12% so với cùng kỳ năm ngoái, tập trung chủ yếu tại Biên Hòa và Nhơn Trạch.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Consulting, nhận định lợi thế lớn nhất của Đồng Nai hiện nay nằm ở khả năng kết nối vùng với TP.HCM cùng hệ thống hạ tầng chiến lược như sân bay Long Thành, đường Vành đai 3 và cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu. Theo ông, việc Đồng Nai trở thành thành phố sẽ tạo tác động tích cực tới kỳ vọng thị trường trong trung và dài hạn, song mức độ hưởng lợi sẽ có sự phân hóa rõ nét giữa các khu vực và dự án.

Trong khi đó, bà Cao Thị Thanh Hương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Cấp cao Savills Việt Nam, cho rằng yếu tố cốt lõi quyết định sự phát triển bền vững của bất động sản vẫn là nguồn cầu thực tế, phụ thuộc vào tăng trưởng dân số và tăng trưởng kinh tế.

Theo bà Hương, để thị trường bất động sản Đồng Nai phát triển ổn định, điều quan trọng không chỉ nằm ở việc nâng cấp đơn vị hành chính mà còn ở chiến lược phát triển kinh tế cụ thể, bao gồm định hướng trung tâm việc làm, ngành nghề ưu tiên, khả năng thu hút vốn FDI và tiến độ triển khai hạ tầng kết nối.

“Chỉ khi những yếu tố này được xác định rõ ràng và triển khai thực tế, thị trường bất động sản Đồng Nai mới có thể tăng trưởng ổn định. Nếu không, mọi thứ chỉ dừng ở mức kỳ vọng”, bà Hương nhấn mạnh.