Sau giai đoạn phát triển chậm, thị trường bất động sản Thủ Thiêm đang bước vào chu kỳ tăng tốc mới khi hàng loạt dự án lớn tái khởi động hoặc đẩy nhanh tiến độ triển khai. Cùng với đó, mặt bằng giá căn hộ tại khu đô thị này liên tục thiết lập mức cao mới, tiệm cận và có thời điểm vượt khu trung tâm cũ của TP.HCM.

Hiện nay Thủ Thiêm nổi bật với 4 đại dự án gồm Khu đô thị Sala, The Metropole Thủ Thiêm, Empire City và Lotte Eco Smart City. Trong đó, The Metropole Thủ Thiêm đang mở bán phân khu mới The OpusK Residence với mức giá phổ biến khoảng 250 - 450 triệu đồng/m².

Trên thị trường thứ cấp, các phân khu đã bàn giao như The Galleria, The Crest và The Opera của dự án này đang được giao dịch trong khoảng 330 - 500 triệu đồng/m² tùy vị trí, tầng cao và tầm nhìn. Một số căn hộ ven sông hoặc sở hữu tầm nhìn đặc biệt hiện được chào bán ở mức tiệm cận 700 - 800 triệu đồng/m², tăng bình quân 50 - 100% chỉ trong vòng hai năm.

Tại khu đô thị Empire City Thủ Thiêm, các phân khu Linden Residences (MU4), Tilia Residences (MU7), Cove Residences (MU11) và Narra Residences hiện có giá dao động 250 - 500 triệu đồng/m², tăng khoảng 50 - 60% trong hai năm qua.

Đáng chú ý, sau gần 8 năm chững lại, đầu năm nay, chủ đầu tư Khu đô thị Sala đã khởi công khu căn hộ Sarene Residence & Commercial Complex tại phân khu phía Bắc Sala với mức giá từ 200 triệu đồng/m² trở lên. Trong khi đó, các dự án hiện hữu như Sarica Condominium và Sarimi Sala đang được giao dịch trong khoảng 200 - 260 triệu đồng/m², tăng khoảng 40 - 80% so với giai đoạn 2024 - 2025.

Dù chưa chính thức triển khai, Lotte Eco Smart City cũng được thị trường dự đoán có mức giá không dưới 300 triệu đồng/m².

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, mặt bằng giá căn hộ tại Thủ Thiêm trong vòng một năm qua đã tăng bình quân gần 30%. So với hai năm trước, mức tăng khoảng 84%, còn nếu so với 5 năm trước đã cao gấp 3,3 lần. Báo cáo của CBRE Việt Nam cũng cho thấy trong năm qua, mặt bằng giá căn hộ thứ cấp toàn TP.HCM tăng khoảng 26%, riêng Thủ Thiêm ghi nhận mức tăng tới 40%, thuộc nhóm cao nhất thị trường nhờ nguồn cung hạn chế và kỳ vọng phát triển dài hạn.

Ở các khu vực lân cận như Rạch Chiếc hay Thảo Điền, mặt bằng giá hiện vẫn thấp hơn đáng kể. Các dự án như Eaton Park, Lumiere Riverside, Estella Heights hay The Global City hiện dao động phổ biến từ 120 - 210 triệu đồng/m², tạo khoảng cách rõ rệt so với khu lõi Thủ Thiêm.

Theo các chuyên gia, động lực chính thúc đẩy đà tăng giá tại Thủ Thiêm đến từ sự khan hiếm nguồn cung. Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng sau hơn một thập niên phát triển, phần lớn quỹ đất ven sông và khu lõi trung tâm Thủ Thiêm đã được phân bổ cho các chủ đầu tư lớn. Dư địa phát triển dự án mới ngày càng thu hẹp, trong khi nguồn cung bổ sung chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu thay vì các dự án hoàn toàn mới.

Theo ông Jackson, nguồn cung sơ cấp mới tại Thủ Thiêm hiện khá hạn chế, khiến giá sơ cấp và thứ cấp tiếp tục neo cao và duy trì đà tăng so với giai đoạn đầu phát triển khu đô thị.

Không chỉ thiếu hụt nguồn cung, cấu trúc sản phẩm cũng góp phần đẩy mặt bằng giá lên cao. Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, cho biết phần lớn các dự án tại lõi Thủ Thiêm được định vị ngay từ đầu ở phân khúc hạng sang và siêu sang, khác với nhiều khu vực khác có cơ cấu phân khúc đa dạng hơn. Điều này khiến giá trị bất động sản tại đây luôn ở mức cao hơn phần lớn các khu vực trung tâm khác của TP.HCM.

Bên cạnh yếu tố quỹ đất và định vị thương hiệu, theo bà Trang, kỳ vọng về vai trò trung tâm mới của TP.HCM cũng là động lực quan trọng thúc đẩy thị trường. Thành phố hiện đang đẩy mạnh nhiều hạng mục hạ tầng như quảng trường trung tâm, khu hành chính mới và các công trình kết nối quanh bán đảo Thủ Thiêm. Đồng thời, khu vực này cũng được định hướng trở thành trung tâm tài chính quốc tế trong tương lai.

Các chuyên gia nhận định sự phát triển của hệ thống văn phòng, thương mại, dịch vụ và các cơ quan đầu não tại Thủ Thiêm có thể kéo theo nhu cầu ở thực và đầu tư từ nhóm chuyên gia, lãnh đạo doanh nghiệp và khách hàng có tiềm lực tài chính lớn. Đây được xem là yếu tố có thể tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao trong dài hạn.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cũng cho rằng chu kỳ tăng giá mới tại Thủ Thiêm sẽ mang tính chọn lọc hơn. Khi mặt bằng giá đã lên mức cao, tệp khách hàng ngày càng thu hẹp, buộc các chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng chất lượng phát triển dự án, hệ tiện ích và năng lực vận hành thay vì chỉ dựa vào lợi thế vị trí như trước.