Báo cáo thị trường bất động sản quý III của VARS (Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam) cho biết nguồn cung nhà ở thiếu và yếu về chất, chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn. Tổng nguồn cung 9 tháng đầu năm đạt khoảng 41.886 sản phẩm, tương đương 77,9% so với 2021 và 24% so với 2018. Nhu cầu tăng mạnh nhưng hấp thụ không cao bởi sản phẩm phù hợp ít và giá quá cao. Tỷ lệ hấp thụ trung bình 9 tháng chỉ đạt 43%, riêng Quý III, giảm mạnh so với Quý I và II chỉ đạt 33,5%.
Trong đó, phân khúc cao cấp chậm giao dịch chậm hơn so với thời điểm trước dịch. Nhà ở xã hội, chung cư bình dân và trung cấp nhận được sự quan tâm của người mua và cả phía chủ đầu tư phát triển dự án.
Báo cáo cho biết, trên toàn khu vực có 18 dự án nhà ở đang chào bán, cung cấp ra thị trường gần 1700 sản phẩm. Trong đó có khoảng 1000 sản phẩm đất nền. Số lượng giao dịch trong quý 3 đạt gần 700 giao dịch, tỷ lệ hấp thụ 40,7%.
Tại khu vực Bắc Trung Bộ, hơn 70% là dự án thấp tầng, đất nền với giá trung bình khoảng 33,5 triệu đồng/m2, tỷ lệ hấp thụ thấ, nhu cầu mua bán trao đổi ký gửi giảm mạnh. Đặc biệt Thanh Hóa là tỉnh nổi bật nhất khu vực khi có tới 18 dự án đang chào bán, nhu cầu ở thực tăng mạnh trong 3 tháng quý III.
Tại Hà Nội, nguồn cung chung cư chủ yếu đến từ các sản phẩm cao cấp, chiếm khoảng 62% lượng giao dịch trên thị trường. Sản phẩm căn hộ bình dân chỉ đạt có 4,7% tổng lượng cung và nằm ở rất xa khu trung tâm. 9 tháng năm 2022, Hà Nội có hơn 8700 sản phẩm chung cư được Sở Xây dựng Hà Nội phê duyệt đủ điều kiện bán hàng, bằng 49,4% năm 2020 và 32,7% năm 2019.
Trong đó, loại hình căn hộ bình dân chiếm ưu thế, tiếp đến là loại hình thấp tầng, đất nền. Nhu cầu thực, cầu đầu tư dè dặt hơn vì yếu tố giá. Biến động giảm, quý III, giá bất động sản có dấu hiệu chững lại, xuất hiện nhiều hình thức khuyến mại, tặng quà, chiết khấu,...Hiện tượng sốt đất, bong bóng gần như không còn xuất hiện, đặc biệt là với sản phẩm đất nền bởi hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu.
Mặc dù có dấu hiệu sụt giảm nhưng khẳng định thị trường bất động sản chưa rơi vào suy thoái bởi sự quan tâm nhu cầu vẫn ở mức cao. Điển hình những địa phương có tình hình thị trường tốt như Thanh Hóa, Bình Định, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Đồng Nai, Long An…
Những khó khăn kể trên của thị trường bất động sản đến từ những yếu tố ảnh hưởng như:
Thứ nhất, tín dụng thắt chặt, chủ đầu tư khó tiếp cận được nguồn vốn mới, chi phí tiếp cận tài chính tăng, gây áp lực lên giá bán sản phẩm trong khi sức cầu giảm sút do cá nhân đầu tư khó tiếp cận dòng tiền. Mục tiêu tăng trưởng tín dụng giữ nguyên ở mức 14%, nhưng sẽ điều chỉnh tùy theo diễn biến thực tế.
Thứ hai, lạm phát trực tiếp tác động tăng giá hàng hóa, trong đó có hàng hóa là đầu vào của dự án BĐS, chi phí xây dựng tăng tạo áp lực khó giảm giá.
Việt Nam thuộc nhóm các nước có tỷ lệ lạm phát thấp với bình quân 9 tháng năm 2022 ở mức 2,73%, thấp hơn mục tiêu Quốc hội đề ra năm nay là 4%. Dự báo lạm phát của Việt Nam không thay đổi qua 3 lần báo cáo của ADB, duy trì ở mức 3,8% cho năm 2022 và 4% cho năm 2023.
Mặc dù đã có một số động thái tích cực nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản như Nghị quyết 18-NQ/TW 2022, Chỉ thị 13 của Thủ tướng về một số giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam an toàn, lành mạnh bền vững nhưng các quy định pháp lý mâu thuẫn, chồng chéo tạo rào cản nên duyệt phê duyệt dự án, tạo nguồn cung cho thị trường không được cải thiện. Chính quyền các địa phương rất thận trọng trong việc phê duyệt dự án đầu tư do lo ngại vướng mắc quy định pháp luật.
Bên cạnh đó, nguồn vốn đầu tư thực hiện toàn xã hội quý III/2022 theo giá hiện hành ước đạt 833,8 nghìn tỷ đồng, tăng 18,1% so với cùng kỳ năm trước. Chính sách đẩy mạnh giải ngân đầu tư công của Chính phủ, trong đó nhóm đầu tư hạ tầng chiếm tỷ trọng lớn sẽ tạo ra nhiều khu kinh tế, du lịch, đô thị,..., kéo theo đó sẽ là nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng. dịch vụ, văn phòng,...đặc biệt là phân khúc bất động sản công nghiệp trong xu thế chuyển dịch các cơ sở công nghiệp của các tập đoàn đa quốc gia của thế giới.
Giá bất động sản trên toàn thị trường có dấu hiệu chững lại, nhiều dự án triển khai hỗ trợ lãi suất ngân hàng, giãn lịch thanh toán và ân hạn nợ gốc, chương trình cam kết lợi nhuận, tiền thuê trong thời gian đầu,... để kích cầu. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản vẫn tiếp tục trụ hạng ở vị trí thứ 2 trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư FDI trong 9 tháng năm 2022 với hơn 3,5 tỷ USD, chiếm gần 19% tổng vốn đầu tư đăng ký, tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu tập trung vào thị trường bất động sản công nghiệp và một số dự án bất động sản lớn.
Tăng trưởng GDP 9 tháng năm 2022 đạt 8,83%, là mức tăng trưởng 9 tháng cao nhất từ năm 2011 đến nay. Dự báo GDP sẽ tiếp tục tăng mạnh trong quý IV/2022.
