Cú sốc giá trị thực khi "bình cũ rượu mới"
Dù Quốc hội đã thông qua cơ chế cho phép người dân chỉ phải nộp 30-50% phần chênh lệch giá đất thay vì 100% như quy định hiện hành, nhưng giới chuyên gia nhận định đây thực chất chỉ là biện pháp kỹ thuật để tránh "sốc phản vệ" chứ chưa thực sự giảm tải gánh nặng. Nguyên nhân cốt lõi nằm ở biến số đầu vào là Bảng giá đất. Nếu như trước đây, người dân nộp 100% trên nền giá đất thấp (nhân hệ số K), thì nay họ nộp 30-50% trên nền giá đất sát thị trường (tăng gấp 10-20 lần, thậm chí 40 lần tại một số khu vực TP.HCM).
Bài toán kinh tế đơn giản cho thấy, 50% của một con số khổng lồ vẫn là một con số rất lớn. Đặc biệt, sự chênh lệch địa tô giữa đất nông nghiệp và đất ở đang bị nới rộng một cách cực đoan. Tại TP.HCM, trong khi giá đất ở được điều chỉnh tăng vọt lên hàng chục, hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông thì giá đất nông nghiệp vẫn bị neo ở mức "tượng trưng" vài trăm nghìn đồng. Khoảng cách này khiến số tiền chênh lệch mà người dân phải đóng trở thành một gánh nặng tài chính vượt quá khả năng chi trả của đại bộ phận người lao động, biến việc hợp thức hóa quyền sử dụng đất trở thành một nhiệm vụ bất khả thi.
Bi kịch của đất hương hỏa và quyền thừa kế bị treo
Tác động tiêu cực nhất của chính sách này không rơi vào giới đầu cơ mà đánh trực diện vào các hộ gia đình có đất cha ông để lại. Tại khu vực phía Nam và ngoại thành TP.HCM, việc một gia đình sở hữu vài nghìn mét vuông đất vườn, ao do khai hoang từ nhiều đời trước là rất phổ biến. Nhu cầu tách thửa, chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích để xây nhà cho con cái ra riêng là nhu cầu dân sinh bức thiết và chính đáng.
Tuy nhiên, với công thức tính tiền sử dụng đất mới, ước mơ an cư của những gia đình này đang bị đe dọa. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đã đưa ra một ví dụ đau lòng nhưng rất thực tế: Một gia đình có 2.000m2 đất tổ tiên, muốn chia cho 4 người con thì tổng số tiền phải nộp lên tới gần 25 tỷ đồng. Con số này tương đương với việc họ phải bỏ tiền ra mua lại chính mảnh đất mà gia đình mình đã sinh sống ổn định qua nhiều thế hệ. Nghịch lý nằm ở chỗ, họ là chủ sở hữu hợp pháp của đất đai về mặt lịch sử, nhưng lại trở thành "con nợ" của chính sách về mặt hành chính.
Ranh giới mong manh giữa chống đầu cơ và đảm bảo an sinh
Mục tiêu của việc thu tiền sử dụng đất cao là để hạn chế tình trạng gom đất nông nghiệp rồi phân lô bán nền trục lợi. Tuy nhiên, chính sách hiện tại đang vô tình "giết nhầm còn hơn bỏ sót". Giới đầu cơ có dòng tiền mạnh, họ coi tiền sử dụng đất là một phần chi phí vốn và sẽ cộng vào giá bán đầu ra. Trong khi đó, người dân có nhu cầu ở thực, thừa kế đất đai lại không tạo ra dòng tiền thương mại từ việc chuyển đổi này. Việc áp dụng chung một công thức tính cho hai đối tượng có bản chất hoàn toàn khác nhau là sự thiếu công bằng.
Khi rào cản tài chính quá lớn, người dân sẽ có xu hướng không thực hiện thủ tục pháp lý, dẫn đến hệ lụy là tình trạng xây dựng trái phép, giao dịch giấy tay gia tăng, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước. Nguy hiểm hơn, nhiều gia đình buộc phải bán đất cho các doanh nghiệp hoặc đầu nậu để có tiền nộp thuế cho phần đất còn lại, dẫn đến tình trạng người bản địa bị đẩy khỏi mảnh đất chôn rau cắt rốn của mình.
Cần tách bạch giữa "giao dịch hành chính" và "giao dịch thương mại"
Để thực sự "khoan thư sức dân", các chuyên gia pháp lý như Luật sư Trương Anh Tú cho rằng cần thay đổi tư duy về thu tiền sử dụng đất. Đối với người dân đã sinh sống ổn định, việc chuyển mục đích sử dụng đất nên được xem là một thủ tục hành chính để Nhà nước công nhận quyền lợi hợp pháp, chứ không phải là một giao dịch mua bán công sản hay cấp quyền khai thác mới.
Do đó, kiến nghị phân loại đối tượng nộp tiền là hoàn toàn hợp lý. Cần có cơ chế miễn giảm sâu hoặc áp dụng mức thu tượng trưng đối với phần diện tích đất trong hạn mức dành cho các hộ gia đình chuyển đổi để ở hoặc thừa kế. Mức thu 30-50% hay thậm chí 100% chỉ nên áp dụng cho phần diện tích vượt hạn mức hoặc các trường hợp chuyển đổi với mục đích kinh doanh thương mại. Chỉ khi chính sách đủ linh hoạt và nhân văn, phân biệt rõ đâu là nhu cầu an cư, đâu là hành vi đầu cơ, thì Luật Đất đai mới thực sự đi vào cuộc sống và bảo vệ được quyền lợi chính đáng của người dân.
