"Bình mới rượu cũ": Từ mua bán sang góp vốn
Trong bối cảnh Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (có hiệu lực từ 2025) quy định cực kỳ nghiêm ngặt về điều kiện mở bán các dự án hình thành trong tương lai, đặc biệt là yêu cầu phải hoàn thiện cơ sở hạ tầng và nghĩa vụ tài chính, các chủ đầu tư năng lực kém và giới đầu nậu đã tìm ra một kẽ hở mới để huy động vốn. Thay vì ký "Hợp đồng mua bán" hay "Hợp đồng đặt cọc" (dễ bị cơ quan chức năng tuýt còi vì bán chui), họ dụ dỗ khách hàng ký "Hợp đồng góp vốn" hoặc "Thỏa thuận hợp tác đầu tư". Với lời đường mật rằng đây là suất ngoại giao, suất ưu đãi dành cho nhà đầu tư thiên thần với mức chiết khấu lên tới 20-30% so với giá thị trường, nhiều người đã vội vã xuống tiền tỷ mà không hề hay biết mình đang bước vào một canh bạc pháp lý đầy rủi ro.
Biến khách hàng thành "đồng phạm" chịu rủi ro
Sự nguy hiểm chết người của loại hợp đồng này nằm ở bản chất pháp lý của nó. Trong quan hệ mua bán thông thường, nếu bên bán không giao được đất, họ phạm tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản hoặc vi phạm hợp đồng thương mại. Tuy nhiên, trong quan hệ "góp vốn đầu tư", pháp luật định nghĩa đây là sự thỏa thuận cùng chia sẻ lợi nhuận và cùng gánh chịu rủi ro. Khi dự án đổ bể, bị thu hồi đất hoặc chủ đầu tư bỏ trốn, khách hàng không thể kiện cáo hình sự hành vi lừa đảo, bởi trên giấy trắng mực đen, họ là "đối tác" đã tự nguyện chấp nhận rủi ro kinh doanh. Cơ quan điều tra thường hướng dẫn đây là tranh chấp dân sự, các bên phải đưa nhau ra tòa án dân sự để giải quyết. Quá trình này thường kéo dài nhiều năm, và ngay cả khi thắng kiện, khả năng thi hành án để lấy lại tiền gần như bằng không vì chủ đầu tư ma thường không còn tài sản gì để cưỡng chế.
Lỗ hổng từ cam kết lãi suất ảo
Để củng cố niềm tin, các đối tượng này thường đưa ra cam kết trả lãi suất cao gấp 2-3 lần lãi suất ngân hàng trong thời gian chờ ra sổ, hoặc cam kết mua lại với giá chênh lệch lớn sau 12 tháng. Thực chất, đây là mô hình Ponzi (lấy tiền người sau trả cho người trước) được áp dụng vào bất động sản. Những khoản lãi được trả đều đặn trong vài tháng đầu chỉ là "mồi nhử" để khách hàng tiếp tục bơm thêm vốn hoặc rủ rê người thân cùng tham gia. Khi số tiền huy động đủ lớn, chủ dự án sẽ tuyên bố mất khả năng thanh khoản, viện cớ vướng mắc thủ tục hành chính để chây ỳ, đẩy nhà đầu tư vào thế tiến thoái lưỡng nan: kiện thì sợ mất trắng (do công ty phá sản), mà chờ đợi thì vô vọng.
Rủi ro tiềm ẩn sau tờ "Hợp đồng ủy quyền"
Một biến tướng khác cũng đang nở rộ là việc sử dụng "Hợp đồng ủy quyền" thay cho Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chiêu trò này thường được áp dụng đối với các loại đất chưa đủ điều kiện sang tên (đất chưa có sổ, đất dính quy hoạch) hoặc để trốn thuế thu nhập cá nhân. Người bán sẽ ký ủy quyền toàn phần (được quyền quản lý, sử dụng, định đoạt) cho người mua. Tuy nhiên, theo Bộ luật Dân sự, hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên chấm dứt hiệu lực khi một trong hai bên qua đời hoặc bị mất năng lực hành vi dân sự.
Hãy tưởng tượng người mua bỏ ra hàng tỷ đồng để nhận tờ giấy ủy quyền, nhưng vài năm sau người bán (chủ đất cũ) đột ngột qua đời. Lúc này, quyền sử dụng đất đó theo luật định sẽ trở thành di sản thừa kế của gia đình người bán, và tờ giấy ủy quyền trong tay người mua trở thành vô giá trị. Chưa kể, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào, đẩy người mua vào thế yếu hoàn toàn trong việc bảo vệ tài sản của mình.
Một dự án bất động sản minh bạch phải được giao dịch bằng "Hợp đồng mua bán" hoặc "Văn bản chuyển nhượng" có công chứng, dựa trên cơ sở pháp lý đầy đủ (quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng, nghiệm thu móng). Mọi hình thức lái sang "góp vốn", "đặt cọc giữ chỗ thiện chí" hay "ủy quyền định đoạt" đều là những tín hiệu đỏ cảnh báo rủi ro. Đừng vì tham bát bỏ mâm, tin vào những cam kết lợi nhuận trên giấy để rồi đánh đổi bằng cả gia tài vào tư cách của một "nhà đầu tư bất đắc dĩ".
