Theo báo cáo mới nhất từ One Mount Group, bức tranh thị trường căn hộ những tháng cuối năm 2025 được khắc họa bởi gam màu nóng của các chỉ số tăng trưởng giá. Tính chung toàn thị trường sau sáp nhập, giá sơ cấp đã tăng thêm 9-13% chỉ trong vòng một quý. Đáng chú ý, "điểm nóng" tăng trưởng không nằm ở Quận 1 hay Quận 3, mà lại thuộc về khu vực Bình Dương cũ - nơi đang dẫn đầu tốc độ tăng giá với mức trung bình đạt 52 triệu đồng/m2, tăng tới 13% so với quý trước và vọt lên 26% so với cùng kỳ năm 2024.
Trong khi đó, tại khu vực trung tâm TP.HCM, dù tốc độ tăng chậm hơn nhưng mặt bằng giá đã chạm ngưỡng rất cao, bình quân đạt 103 triệu đồng/m2. Sự gia nhập của dòng sản phẩm hạng sang và siêu sang với mức chào bán từ 180-200 triệu đồng/m2 đã tạo ra hiệu ứng lan tỏa, đẩy giá trị của các dự án lân cận lên một nấc thang mới. Số liệu từ DKRA Consulting cũng củng cố xu hướng này khi ghi nhận giá bán sơ cấp khu vực phía Đông (bao gồm TP. Thủ Đức và Bình Dương cũ) tăng từ 20-28% so với cùng kỳ, cho thấy sức nóng khủng khiếp của trục đô thị này.
Nguồn cung dịch chuyển và sự "biến mất" của căn hộ bình dân
Xét về nguồn cung, thị trường đang chứng kiến sự đảo chiều ngoạn mục khi trọng tâm dịch chuyển mạnh về phía các khu vực vừa sáp nhập. Trong tổng số khoảng 14.500 căn hộ mở bán quý vừa qua, khu vực Bình Dương cũ chiếm tới 57% thị phần (tương đương khoảng 15.370 căn theo số liệu DKRA). Các dự án tiêu biểu như Landmark Bình Dương, Green Skyline hay A&T Saigon Riverside đều nhanh chóng thiết lập mức giá neo từ 55-65 triệu đồng/m2.
Thực tế này chỉ ra một nghịch lý đáng buồn cho người mua nhà: phân khúc căn hộ giá rẻ dưới 40 triệu đồng/m2 - vốn là "cứu cánh" cho người lao động - nay chỉ còn đếm trên đầu ngón tay tại vài dự án hiếm hoi như Phú Đông SkyOne hay The Emerald Garden View. Sự khan hiếm này không đủ sức để ghìm cương đà tăng giá chung, khiến giấc mơ an cư của người thu nhập trung bình ngày càng trở nên xa vời ngay cả khi họ chấp nhận di chuyển xa hơn về phía Dĩ An hay Thuận An.
Động lực tăng giá từ hạ tầng và tâm lý "hậu sáp nhập"
Lý giải cho đà tăng giá không ngừng nghỉ này, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group nhận định đây là hệ quả tất yếu của quá trình chuyển đổi vị thế. Bình Dương không còn là "sân sau" công nghiệp mà đã chính thức trở thành một phần hữu cơ của không gian đô thị TP.HCM mở rộng. Sự kết nối hạ tầng giao thông liên vùng với các tuyến vành đai, cao tốc và Metro đang triển khai rầm rộ đã khiến thị trường phản ứng sớm, giá bất động sản vì thế mà "chạy" trước một nhịp so với hạ tầng thực tế.
Đồng quan điểm, ông Trần Minh Tiến từ One Mount Group cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét. Sự dịch chuyển của tầng lớp chuyên gia và cư dân trung lưu về phía Bình Dương cũ đã buộc các chủ đầu tư phải nâng cấp chất lượng sản phẩm, từ đó tái định vị lại mặt bằng giá. Bên cạnh đó, áp lực từ chi phí đầu vào như giá đất sau sáp nhập tăng cao, tiêu chuẩn pháp lý khắt khe cũng khiến các doanh nghiệp không thể đưa ra mức giá rẻ như giai đoạn trước năm 2024.
Cảnh báo rủi ro lệch pha cung cầu năm 2026
Nhìn về năm 2026, One Mount Group dự báo nguồn cung sẽ tiếp tục dồi dào với khoảng 32.000 sản phẩm mới, trong đó khu trung tâm và Bình Dương đóng góp phần lớn. Tuy nhiên, chuyên gia bất động sản Phan Đình Phúc, CEO Seenee lại bày tỏ sự thận trọng về tính thanh khoản. Ông cho rằng phân khúc căn hộ có tổng giá trị từ 2-4 tỷ đồng vẫn sẽ là "vùng an toàn" với thanh khoản ổn định nhờ nhu cầu thực.
Ngược lại, nguy cơ đang rình rập ở các đại đô thị quy mô lớn tại vùng ven, nơi nguồn cung tăng quá nóng trong khi sức cầu bắt đầu có dấu hiệu chững lại do áp lực lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao. Nếu đà tăng giá tiếp tục bị đẩy lên nhanh hơn tốc độ tăng trưởng thu nhập của người dân, thị trường năm 2026 có thể đối mặt với rủi ro lệch pha cung cầu nghiêm trọng, dẫn đến tình trạng "hàng nhiều nhưng người mua vắng bóng" tại các phân khúc giá cao thiếu tính thực tế.
