Cụ thể, một trong số những điểm mới đáng chú ý của Luật Đất đai (sửa đổi) là quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM rất hoan nghênh điều 138 Luật Đất đai 2024.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980 được xã xác nhận không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở theo quy định tại khoản 5, điều 141 của luật này thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 5, điều 141 của luật này thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Đối với thửa đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp theo diện tích thực tế đã sử dụng; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.
Về quy định mới này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho biết rất hoan nghênh điều 138 Luật Đất đai 2024.
Đặc biệt, ông Châu cho rằng tại khoản 9 điều 138 Luật Đất đai 2024 đã có sự bổ sung quy định “có tính đổi mới” về trách nhiệm của nhà nước phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả “người sử dụng đất” theo yêu cầu (có đơn đề nghị) hoặc cả trường hợp “người sử dụng đất” không có yêu cầu (không có đơn đề nghị).
“Đây là thay đổi rất lớn, rất căn bản trong công tác quản lý nhà nước, bởi lẽ điều 101 Luật Đất đai 2013 tuy đã quy định “cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất”, nhưng chưa quy định “Nhà nước có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các trường hợp đã đăng ký và đủ điều kiện theo quy định tại điều này”.
Do đó, khoản 1 điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất “tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Điều đó có nghĩa là cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ thực hiện cấp giấy chứng nhận khi người sử dụng đất có yêu cầu, có đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận, nên có thể nói là trước Luật Đất đai (sửa đổi) thì nhà nước chưa coi việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất là trách nhiệm của cơ quan nhà nước.
Việc này dẫn đến thực tế là không có địa phương nào có thể hoàn thành được 100% công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo ông Châu, khoản 9 điều 138 Luật Đất đai 2024 vừa bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của “người sử dụng đất”, vừa thể hiện đầy đủ trách nhiệm của nhà nước đối với “người sử dụng đất” và vừa nâng cao chất lượng công tác quản lý nhà nước đối với đất đai.
THỊNH HUY
