Thị trường bất động sản đang ghi nhận sự thay đổi trong hành vi của người mua khi nhu cầu sử dụng và khả năng khai thác tài sản ngày càng được đặt lên trước kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Anh Phạm Hải, một người mua nhà tại TPHCM, vừa chi hơn 14 tỷ đồng cho một căn hộ tại khu vực quận 10 cũ. Theo anh, quyết định này nhằm nâng cấp không gian sống thay vì phục vụ mục tiêu “lướt sóng”.

Căn nhà cũ được anh giữ lại để cho thuê, trong khi căn hộ mới được lựa chọn dựa trên diện tích, tiện ích và khả năng đáp ứng nhu cầu của gia đình. Vị trí gần chợ, siêu thị, trường học, bệnh viện cùng không gian xanh cũng là những yếu tố được anh ưu tiên.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, hành vi của người mua nhà đã thay đổi đáng kể trong khoảng một thập kỷ qua. Khi đô thị hóa, hạ tầng và chất lượng sống được cải thiện, người mua ngày càng quan tâm đến trải nghiệm sống, môi trường và sự thuận tiện thay vì chỉ tìm một nơi để ở.

Xu hướng này thể hiện rõ trong giai đoạn 2018-2025, khi các mô hình khu đô thị tích hợp phát triển mạnh. Người mua không chỉ tìm kiếm một căn hộ hay căn nhà riêng lẻ mà quan tâm đến hệ thống không gian xanh, vui chơi, thương mại, dịch vụ và các tiện ích phục vụ gia đình.

Trong khi đó, Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) nhận định sức cầu đang cải thiện theo hướng chọn lọc, tập trung vào những khu vực có nguồn cung phù hợp khả năng chi trả, đặc biệt tại các đô thị vệ tinh, khu vực ven đô và nơi hạ tầng đã chuyển từ quy hoạch sang triển khai thực tế.

Theo VARS-IRE, người mua có xu hướng ưu tiên những bất động sản trước hết đáp ứng nhu cầu ở thực, sau đó mới tính đến khả năng tích lũy hoặc khai thác dài hạn. Các sản phẩm như căn hộ, bất động sản cho thuê và tài sản có thể kết hợp nhu cầu ở với khả năng tạo dòng tiền vì thế được quan tâm hơn.

Sự thay đổi này cũng khiến hệ sinh thái xung quanh bất động sản trở thành một trong những yếu tố được cân nhắc khi xuống tiền. Không gian sống, tiện ích, dịch vụ, hạ tầng kết nối và khả năng khai thác có thể cùng tạo ra giá trị trong suốt quá trình sở hữu.

Một ví dụ được đề cập là Vinhomes Global Gate Hạ Long. Theo thông tin được công bố, hơn 80% giỏ hàng tại hai phân khu Vịnh Bình Minh 1 và Thiên Đường Nhiệt Đới 1 thuộc Vịnh Thiên Đường được giao dịch sau 36 giờ mở bán. Thông tin này cũng được một số cơ quan báo chí và nguồn công bố liên quan đến dự án ghi nhận.

Kết quả kinh doanh của Vinhomes trong nửa đầu năm cũng cho thấy sức hấp thụ đối với một số dự án mới. Theo báo cáo của doanh nghiệp, doanh số bán hàng 6 tháng đầu năm 2026 đạt 148.104 tỷ đồng, tăng 119% so với cùng kỳ; doanh số chưa bàn giao tại cuối quý II đạt 196.813 tỷ đồng, tăng 42%. Các dự án đóng góp đáng kể gồm Vinhomes Sài Gòn Park, Vinhomes Global Gate Hạ Long và Vinhomes Hải Vân Bay.

Tuy nhiên, những số liệu này không đồng nghĩa toàn bộ thị trường đã chuyển sang trạng thái tăng trưởng mạnh. Sức cầu hiện có sự phân hóa và tập trung nhiều hơn vào những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, khả năng sử dụng hoặc khai thác thực tế.

Ông Nguyễn Tất Thịnh, nhà sáng lập nền tảng bất động sản công nghệ HouseZy.vn, cho rằng người mua ngày càng quan tâm đến giá trị mà tài sản có thể tạo ra trong suốt thời gian sở hữu, thay vì chỉ nhìn vào khả năng tăng giá.

Với người mua để ở, chất lượng môi trường sống, khả năng kết nối, trường học, bệnh viện và tiện ích là những yếu tố quan trọng. Với người mua để cho thuê, nhu cầu thuê thực tế, giá thuê và dòng tiền được đặt lên hàng đầu. Trong khi đó, với bất động sản kinh doanh, lượng cư dân, sức mua và khả năng hình thành hoạt động thương mại trở thành cơ sở đánh giá tiềm năng khai thác.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), đánh giá tâm lý đầu cơ và lướt sóng ngắn hạn đang dần nhường chỗ cho xu hướng đầu tư an toàn hơn, chú trọng giá trị sử dụng và khả năng tạo dòng tiền bền vững. Người mua quan tâm nhiều hơn đến pháp lý, chất lượng sống, khả năng kinh doanh và tiềm năng gia tăng giá trị trong dài hạn.

Ở góc độ thị trường, sự dịch chuyển này diễn ra trong bối cảnh chi phí vốn vẫn là yếu tố cần cân nhắc và giá bất động sản tại nhiều khu vực neo cao. Khi việc mua rồi bán lại trong thời gian ngắn khó tạo ra mức lợi nhuận chắc chắn, những tài sản có thể sử dụng, cho thuê hoặc kinh doanh sẽ có thêm lợi thế.

Theo VARS-IRE, dòng tiền đầu cơ ngắn hạn được dự báo tiếp tục suy giảm, trong khi tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO) có xu hướng xuất hiện cục bộ và nhanh chóng hạ nhiệt. Người mua được dự báo ưu tiên những tài sản có mức giá hợp lý để tích lũy và khai thác trong dài hạn.

Như vậy, thị trường đang dần chuyển từ tư duy “mua để chờ tăng giá” sang “mua để tạo giá trị”. Với người mua, khả năng ở, cho thuê hoặc kinh doanh trở thành cơ sở quan trọng để đánh giá tài sản, còn khả năng tăng giá được xem như giá trị cộng thêm trong dài hạn.