Người mua vẫn giữ thế 'nghe ngóng'
Về giá bán các phân khúc bất động sản, ông Võ Hồng Thắng - Phó giám đốc R&D DKRA Việt Nam cho biết hiện nay giá bán thứ cấp đã sụt giảm ở hầu hết phân khúc như đất nền, nhà ở, biệt thự ở mức 6-25%, thậm chí có nhiều dự án ở TP.HCM và khu vực phía Nam giảm đến 40-45% ở cả thị trường thứ cấp và sơ cấp. Song, mức thanh khoản vẫn rất thấp.
"Hiện nay người mua đang có tâm lý chờ thị trường 'tạo đáy' và thiếu tự tin khi xuống tiền. Chưa kể nhiều người cũng mất niềm tin ở thị trường, đặc biệt là tính pháp lý của các dự án", ông nhìn nhận.
Tương tự, ông Gibran Bukhari, Giám đốc kinh doanh Masterise Home cũng cho rằng tâm lý khách hàng không còn hào hứng như trước do diễn biến và thông tin trên thị trường, họ đang có tâm lý chờ đợi và nghe ngóng nhiều hơn.
"Một số khách hàng có tâm lý chờ thêm thời gian để bắt đáy bất động sản, tuy nhiên đây là giai đoạn 'lửa thử vàng' của bất động sản. Khách hàng và nhà đầu tư không nên tìm sản phẩm đang xuống giá bởi đó là hiện tượng giá đang điều chỉnh về giá trị thực", ông nói.
Tuy nhiên, ông cho biết một thực tế là trái với khách hàng trong nước là khách hàng nước ngoài có niềm tin mạnh mẽ vào tiềm năng của bất động sản Việt Nam. Do đó, doanh nghiệp ông đang tiếp tục thúc đẩy hoạt động bán hàng ở thị trường nước ngoài, từ đó tạo niềm tin cho khách hàng trong nước.
Không chỉ tâm lý khách hàng, Chủ tịch GP.Invest cho rằng hiện nay nhà đầu tư cũng đang có tâm lý chờ đợi về việc sửa đổi các luật. Bởi các doanh nghiệp bất động sản đang lo ngại các luật sau khi thông qua sẽ mở cửa hơn hay siết chặt hơn với thị trường.
Đâu là 'đáy' bất động sản?
Tương tự các loại hình đầu tư khác, thị trường bất động sản cũng sẽ trải qua chu kỳ: tăng trưởng, đỉnh cao, suy thoái và phục hồi, chỉ khác là chu kỳ này khoảng 10 năm mới xuất hiện một lần. Khi các nhà đầu tư đề cập đến chuyện "bắt đáy" bất động sản có thể hiểu là hành động đầu tư vào đúng thời điểm thị trường bất động sản vừa kết thúc quá trình của giai đoạn suy giảm. Sự suy giảm này có thể bắt nguồn từ sự ảnh hưởng của các yếu tố nội tại, ví dụ như sản phẩm được điều chỉnh về giá trị thực sau một thời gian bị thổi giá.
Với các nhà đầu tư, thị trường bất động sản không có khái niệm "đáy" mà chỉ đơn thuần là người mua sở hữu sản phẩm đúng với giá trị ở khu vực cụ thể.
Về thị trường hiện nay, VARS nhận định, sau 2 năm phát triển như vũ bão, đây là giai đoạn thích hợp, cơ hội “có một không hai” giúp các nhà đầu tư chuyên nghiệp, có kinh nghiệm, nắm bắt thông tin thị trường, hoặc tiềm lực tài chính mạnh, dòng tiền nhàn rỗi, sẵn sàng đầu tư 3-5 năm trở lên với kỳ vọng lợi nhuận cao hơn lãi suất ngân hàng có thể “gom hàng", do giá bán đã dần ổn định và nhiều lựa chọn, đặc biệt là ở thị trường thứ cấp.
Đứng trước tình thế khó khăn trong việc huy động vốn, doanh nghiệp buộc phải tái cơ cấu, điều chỉnh giá bán ở điểm cân bằng nhằm “sinh tồn". Đây cũng là thời điểm những người dân có nhu cầu ở thực tìm thấy những sản phẩm phù hợp với túi tiền. Trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế khả quan, bất động sản chắc chắn sẽ tăng giá nhanh hơn so với tốc độ tăng thu nhập của xã hội. Nếu khách hàng tích lũy đủ tiền mặt, muốn mua sản phẩm đã hoàn thành, hoặc sản phẩm nhà ở trong tương lai (có tiến độ xây dựng và tình trạng pháp lý tốt) phù hợp nhu cầu để ở, hay tích lũy tài sản thì không cần quan tâm đến giá của căn nhà đó ở "đáy" hay chưa, ngay khi thấy có sự điều chỉnh, có thể lập tức mua vào.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng khuyến cáo, với thị trường mới nổi như Việt Nam, sự thiếu minh bạch và chuẩn mực trong giao dịch, đặc biệt ở sản phẩm hình thành trong tương lai, là một rủi ro lớn với nhà đầu tư trong, ngoài nước. Tiêu chí để đánh giá về minh bạch, ngoài những chuẩn mực về định giá, thông tin giao dịch thị trường, còn bao gồm cả việc đánh giá về độ tin cậy của dịch vụ môi giới bất động sản trên thị trường.
Theo TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng do vướng mắc về pháp lý nên ít dự án được phê duyệt kịp thời. Chính vì vậy đã dẫn đến tình trạng thị trường thiếu nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội...
"Việc thiếu nguồn cung cộng với chi phí làm dự án lớn, chi phí đầu vào tăng cùng với việc thổi giá của các bên trung gian đã khiến giá bất động sản Việt Nam cao so với thu nhập người dân", ông Lực nói.
Theo vị chuyên gia, một người dân Việt Nam có thu nhập trung bình phải mất 23,5 năm để mua được nhà ở giá trung bình, tương đương Thái Lan nhưng cao hơn nhiều so với 18,5 năm của Indonesia, 9,2 năm của Ấn Độ và 8,1 năm của Malaysia.
Chia sẻ thêm về nguyên nhân khiến giá bất động sản ngày càng leo thang, ông Nguyễn Quốc Hiệu, Chủ tịch GP.Invest cho rằng, với cơ chế như hiện nay chủ đầu tư gặp rất nhiều khó khăn khi thời gian chờ cấp phép, thủ tục thực hiện dự án mất nhiều thời gian. Nhiều dự án với mức đầu tư lên đến vài trăm tỷ đồng nhưng phải chờ đợi 5-8 năm đồng thời phải chịu lãi suất ngân hàng, chưa kể, nhiều chi phí vô hình khác.
Bên cạnh đó, Chủ tịch doanh nghiệp này cho rằng chi phí đầu vào quyết định sản phẩm là giá đất nhưng hiện nay giá đất đang theo xu hướng sát với thị trường tức ngày càng lên cao. Các cơ quan soạn thảo luật cần xem xét vấn đề này vì giá đất Việt Nam đang tiến tới cao nhất khu vực.
"Chưa kể, giá vật liệu xây dựng cũng tăng lên rất cao trong thời gian qua, có thời điểm tăng tới 40%. Theo đó, giá bất động sản buộc phải tăng lên theo", ông Hiệp cho biết.
