'Thời điểm vàng' để bước sang chu kỳ mới
Theo bà Cao Lê Tường Vân, Giám đốc Thị trường vốn & Dịch vụ đầu tư của Colliers Việt Nam cho rằng, khi một cánh cửa đóng lại, một cánh cửa khác sẽ mở ra. Khó khăn của thị trường bất động sản Việt Nam có điểm tương đồng với diễn biến tại các thị trường châu Á – Thái Bình Dương. Đó là làn sóng tháo chạy khỏi tài sản rủi ro cao, kéo theo quá trình tái lập giá. Dự báo các thị trường trong khu vực sẽ bắt đầu ổn định từ nửa sau năm 2023. Việt Nam cần nắm bắt ngay thời điểm giảm tốc này để chuyển đổi chiến lược phát triển.
Hiện phân khúc nhà ở ghi nhận nhiều chuyển biến, hướng đến sự phát triển ổn định, minh bạch. Nguồn cung thị trường kỳ vọng sẽ cân bằng với sự đa dạng về sản phẩm và chất lượng khi khối ngoại tham gia nhiều hơn.
Theo bà Cao Lê Tường Vân, các tài sản chất lượng cao có giá trị bền vững như văn phòng, công nghiệp và hậu cần, nhà ở đa gia đình tại châu Á – Thái Bình Dương sẽ dẫn đầu tăng trưởng trong năm 2023. Tương ứng, các loại hình tài sản thuộc ba phân khúc nêu trên cũng được kỳ vọng có những chuyển đổi rõ nét ở Việt Nam trong vài năm tới.
Là tài sản phòng thủ được đánh giá cao, bất động sản công nghiệp như nhà máy, kho bãi, hậu cần được dự báo sôi động nhất tại thị trường Việt Nam năm nay.
Ở phân khúc bất động sản văn phòng ghi nhận khách thuê ngày càng có những yêu cầu “khó tính” hơn, cho thấy sự thay đổi trong chiến lược tổ chức nhân sự và nơi làm việc những năm gần đây. Mặc dù mô hình văn phòng truyền thống vẫn chiếm ưu thế tại Việt Nam, xu hướng làm việc linh hoạt ngày càng được chấp nhận rộng rãi. Điều này đặt ra yêu cầu tái thiết không gian làm việc theo hướng bền vững, linh hoạt mà vẫn đảm bảo gắn kết nội bộ.
Với thị trường bất động sản bán lẻ, bức tranh có nhiều nét tương phản. Diện tích mặt bằng bán lẻ trên đầu người của Việt Nam còn khá thấp, giá thuê mặt bằng bán lẻ sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới vì các chủ đầu tư nhân có lợi thế cầu vượt cung. Tuy vậy, nhà đầu tư cũng hết sức cẩn trọng với dự án mới do lo ngại lạm phát, chi phí ngày càng tăng, các quỹ đất lớn và đầy đủ pháp lý còn hạn chế, chưa kể những yêu cầu khắt khe về mật độ dân cư và mức độ phát triển tại từng khu vực đó. Mặt khác, yêu cầu chuyển đổi mô hình bán lẻ kết hợp bán hàng đa kênh và tập trung vào trải nghiệm khách hàng ngày càng trở nên khẩn thiết.
Cuối cùng, loại hình chung cư, nhà phố (nhà ở đa gia đình) dẫn đầu mức độ quan tâm về bất động sản trong xã hội, nhưng nguồn cung và giá bán, cũng như thanh khoản dự kiến tiếp tục khó khăn đến ít nhất quý 3/2023. Tâm lý thị trường nhìn chung sẽ theo hướng đòi hỏi tính minh bạch và tập trung vào các dự án định vị ở phân khúc tầm trung với giá hợp lý. Thị trường sẽ tăng trưởng mạnh hơn ở các khu vực có khu đô thị, khu dân cư mới gần khu công nghiệp. Loại hình nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội kỳ vọng nhận được nhiều sự quan tâm hơn từ chủ đầu tư, góp phần giải tỏa áp lực nhà ở cho người thu nhập trung bình - thấp.
Phân khúc nhà ở 'hâm nóng' dòng tiền đầu tư ngoại
Xét ở góc độ đầu tư, ông Nguyễn Việt Hoàng, Giám đốc Phát triển Kinh doanh Colliers Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản nhà ở duy trì sức hấp dẫn đối với dòng tiền đầu tư nước ngoài đổ vào Việt Nam. Trong bối cảnh dòng vốn chưa khơi thông và tín dụng hạn chế trong nước, đây là thời điểm tốt để các quỹ hưu trí, quỹ vốn bảo hiểm hay các quỹ tài sản có chủ quyền từ châu Âu, Bắc Mỹ và châu Á – TBD tiếp cận các dự án bất động sản nhà ở tại Việt Nam – nơi thị phần vốn nghiêng về khối nội.
Có thể thấy, năm 2022, thị trường bất động sản Việt Nam hứng chịu hai cú sốc liên tiếp: tắc nghẽn dòng tiền và thử thách niềm tin. Mặc dù một cuộc khủng hoảng toàn diện khó có thể xảy ra, năm 2023 được dự báo sẽ còn nhiều trở ngại trong bối cảnh bất ổn kinh tế toàn cầu kéo dài và biến động trong nước chưa thể giải quyết ngày một ngày hai.
Ba yếu tố lạm phát, lãi suất và suy thoái kinh tế thế giới tiếp tục cản trở đà hồi phục của các thị trường bất động sản trọng điểm tại châu Á - Thái Bình Dương đến ít nhất nửa đầu năm 2023. Các nhà đầu tư chuyển sang chiến lược phòng thủ, dẫn đến làn sóng tháo chạy khỏi các tài sản rủi ro cao. Việt Nam cũng không thể tránh được quỹ đạo chung. Giao dịch trầm lắng kéo dài từ giữa năm ngoái đến nay chưa có dấu hiệu dừng lại. Tuy vậy, từng phân khúc ghi nhận tác động khác nhau, khắc họa khuynh hướng khi thị trường đối diện với biến động.
So với các nước láng giềng, Việt Nam có lợi thế về sự ổn định chính trị, sức tiêu dùng nội địa, độ mở kinh tế tốt, cấu trúc dân số vàng và tốc độ đô thị hóa nhanh. Môi trường cầu vượt cung hiện diện ở hầu hết các phân khúc bất động sản, đồng nghĩa dư địa còn rất lớn.
“Thị trường giảm tốc và vẫn còn đó những rủi ro, nhưng cũng mở ra cơ hội để chuyển đổi bền vững. Theo đó, đây là thời điểm vàng để bất động sản tái định hướng, gắn liền với các yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội như giải quyết vấn đề an cư, bất động sản cho sản xuất – kinh doanh. Một khi các nền tảng cung – cầu, giá cả - lãi suất và chính sách được củng cố, thị trường bất động sản sẽ được tạo đà cho tăng trưởng ổn định dài hạn và gia tăng sức chống chịu trước các cú sốc từ bên ngoài”, ông David Jackson, Tổng Giám Đốc Colliers Việt Nam nhận định.
