Theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cả nước ta hiện có khoảng 563 khu công nghiệp nằm trong quy hoạch tại 61/63 tỉnh thành; 397 khu công nghiệp đã được thành lập; 292 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng hơn 87,1 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp khoảng hơn 58,7 nghìn ha. Ngoài ra còn 106 khu công nghiệp đang trong quá trình xây dựng với diện tích đất công nghiệp khoảng 23,8 nghìn ha.
Theo báo cáo của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), tính đến hết năm 2022, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp ở nước ta đạt khoảng 80%, trong đó khu vực phía Nam trung bình đạt 85% - dẫn đầu cả nước. Bình Dương là địa phương có tỷ lệ lấp đầy cao nhất, đạt trên 95%.
Nhìn chung, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp tại các thị trường trọng điểm phía Bắc và phía Nam đều duy trì ở mức trên 90% trong năm 2022. Các KCN cũng tập trung chủ yếu xung quanh hai cực trung tâm là Hà Nội và TP.HCM, tại miền Trung tập trung chủ yếu tại Đà Nẵng và Quảng Nam.
Vừa trải qua một năm 2022 đầy sóng gió khi chỉ đạt 34% kế hoạch lợi nhuận đề ra, tuy nhiên bất động sản vẫn là một trong những điểm sáng của Hòa Phát (HPG) với kết quả kinh doanh tích cực, các khu công nghiệp đạt tỷ lệ lấp đầy xấp xỉ 100% (diện tích đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật).
BĐS công nghiệp tiếp tục tạo sức hút lớn
Sau báo cáo thường niên năm 2022 vừa công bố, ông Trần Đình Long - Chủ tịch tập đoàn Hòa Phát, chia sẻ việc thị trường từ sốt nóng rồi đột ngột chuyển lạnh gây ra không ít khó khăn, song mảng địa ốc vẫn đang đi đúng hướng, trong đó có “mũi chủ công” từ bất động sản công nghiệp.
Hiện, “vua thép” vận hành 3 khu công nghiệp, gồm khu công nghiệp Phố Nối A quy mô hơn 688,94 ha (Hưng Yên), khu công nghiệp Hòa Mạc 131 ha (Hà Nam), khu công nghiệp Yên Mỹ II 313,5ha (Hưng Yên). Tổng quỹ đất khu công nghiệp được phê duyệt quy hoạch là 1133,44 ha.
Năm 2023, Hòa Phát sẽ đầu tư nâng cấp hạ tầng kỹ thuật dự án Khu công nghiệp Yên Mỹ II mở rộng, với diện tích quy hoạch 216ha. Kế hoạch trong 10 năm tới, Tập đoàn sẽ phát triển 10 khu công nghiệp.
Cần nói thêm, lợi thế của Hòa Phát khi lấn sân sang bất động sản là có nhiều tiền mặt. Theo thống kê tại thời điểm 31/12/2022, Hòa Phát đang có 35.000 tỷ đồng tiền mặt (bao gồm hơn 26.000 tỷ đồng tiền gửi có kỳ hạn không quá 12 tháng).
Trong giai đoạn thị trường khó khăn, sức mạnh từ tiền mặt sẽ mang lại lợi thế lớn cho doanh nghiệp trong hoạt động M&A, hợp tác đầu tư. Vì vậy, việc “vua thép” đặt mục tiêu cao vào bất động sản công nghiệp cho thấy phân khúc này đang có sức hút rất lớn.
Không chỉ là những cá thể đơn lẻ, những diễn biến từ thực tế trong thời gian qua cũng cho thấy bất động sản công nghiệp vẫn đang là mảng “hút tiền” mạnh nhất.
Theo Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Trần Quốc Phương, trung bình các năm gần đây, vốn FDI vào các KCN, KKT chiếm khoảng 35 - 40% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước, riêng với lĩnh vực chế biến, chế tạo thì tỷ lệ này có thể lên đến 70 - 80%. Tính đến tháng 8/2022, tổng vốn đầu tư đăng ký vào các khu kinh tế (KKT), KCN tại Việt Nam đạt khoảng 340 tỷ USD, trong đó có 230 tỷ USD là FDI, chiếm đến 67,6%.
Có thể thấy, khách hàng lớn của bất động sản công nghiệp Việt Nam chính là các nhà đầu tư FDI. Nhờ vào tình hình kinh tế vĩ mô tương đối ổn định, dòng vốn FDI vào Việt Nam năm 2023 vẫn được các chuyên gia đánh giá tích cực.
Cụ thể, tính đến ngày 20/2/2023, tổng vốn FDI đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt gần 3,1 tỷ USD, trong đó đã giải ngân được khoảng 2,55 tỷ USD (khoảng 82%). Cùng với đó, chỉ số sản xuất toàn ngành công nghiệp (IIP) tháng 02/2023 ước tính tăng 5,1% so với tháng trước và tăng 3,6% so với cùng kỳ năm trước. Đây là điều kiện tốt để bất động sản công nghiệp thu hút các nhà đầu tư mới và ổn định nguồn cầu.
Năm 2022 và tầm nhìn năm 2023, bất động sản công nghiệp Việt Nam là sự lựa chọn chiến lược của nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Năm vừa qua thị trường ghi nhận sự xuất hiện của những dự án xây dựng nhà máy sản xuất, chế tạo trị giá hàng triệu USD đến từ những “ông lớn” như LEGO (Đan Mạch), Samsung (Hàn Quốc), Trina Solar (Đài Loan). Ngay trong năm nay, Apple cũng đang lên kế hoạch chuyển nhà máy sản xuất Macbook sang Việt Nam. Nổi bật, cuối tháng 2 vừa qua, Foxconn và Goertek – hai trong số những đối tác lớn nhất nằm trong chuỗi cung ứng của Apple, đã lần lượt ký hợp đồng thuê đất công nghiệp tại các tỉnh Bắc Giang, Bắc Ninh và lên kế hoạch đầu tư hàng trăm triệu USD để xây dựng nhà máy nhằm đáp ứng nhu cầu vận hành và mở rộng năng lực sản xuất.
Bên cạnh đó, những kết quả kinh doanh cũng đang cho thấy mảng cho thuê đất khu công nghiệp nói riêng hay bất động sản công nghiệp nói chung sẽ tiếp tục là “đòn gánh”, mang lại nguồn thu chủ lực, thậm chí quyết định thành bại của không ít doanh nghiệp trong thời gian tới.
Đơn cử, suốt những năm qua, cho thuê khu công nghiệp trở thành đòn bẩy trong kinh doanh của Viglacera, với lợi nhuận trước thuế toàn mảng bất động sản đạt trên nghìn tỷ đồng (trong 2 năm gần nhất). Riêng năm 2022, địa ốc chiếm khoảng 70% tổng lợi nhuận trước thuế hợp nhất của Viglacera.
Nắn dòng tiền đúng hướng
Theo kế hoạch, đến hết năm 2023, Viglacera dự kiến khảo sát và phát triển nhiều khu công nghiệp mới. Đến năm 2025, công ty đặt mục tiêu nâng tổng số khu công nghiệp lên 20 với trên 10 khu công nghiệp mới có tổng diện tích tăng thêm khoảng 2.000 - 3.000 ha.
Mục tiêu của Viglacera khá tương đồng với tham vọng của “vua thép” Hòa Phát. Điều này cho thấy sức hút rất lớn của mảng bất động sản công nghiệp với các đại gia hàng đầu. Và, theo dự báo, phân khúc này có thể còn tăng nhiệt trong thời gian tới với xu thế “Trung Quốc + 1” (nhu cầu chuyển bớt một phần sản xuất khỏi Trung Quốc).
Ông John Campbell, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills, khẳng định thị trường bất động sản công nghiệp của Việt Nam còn nhiều dư địa để phát triển thêm các dự án như trung tâm dữ liệu, kho lạnh và logistics.
Bất động sản công nghiệp cũng chứng kiến sự quan tâm liên tục từ các nhà sản xuất toàn cầu, đặc biệt trong lĩnh vực điện tử và năng lượng, điển hình như Apple, Quanta, Samsung, LG… với những khoản đầu tư lên tới hàng tỷ USD trong thời gian tới.
Trong khi đó, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, đánh giá bất động sản công nghiệp Việt Nam đã qua thời “ăn đong”, chuyển dần từ “may sẵn” sang “may đo”, dòng tiền được nắn vào những lĩnh vực bền vững, tăng trưởng xanh.
Một trong những minh chứng rõ ràng cho xu hướng chuyển dần từ số lượng sang chất lượng của bất động sản công nghiệp thời qua là sự hiện diện của loạt dự án tỷ USD đến từ các nền kinh tế hàng đầu, trong đó điển hình nhất là LEGO.
Dự án của “gã khổng lồ” đồ chơi đến từ Đan Mạch không chỉ gây ấn tượng mạnh bởi giá trị nhà máy hơn 1 tỷ USD, tạo việc làm cho 4.500 người trong vòng 15 năm tới, mà còn cho thấy sự khác biệt rất lớn với cam kết hàng đầu là “phát thải bằng 0”.
Có thể thấy, bất động sản công nghiệp đang trên đà tăng trưởng mạnh. Tuy nhiên, dù đang có sự chuyển dịch đúng hướng, nhưng không thể phủ nhận bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn đang tồn tại không ít những điểm nghẽn cần tháo gỡ.
Báo cáo của VNDirect dự báo thị trường bất động sản công nghiệp sẽ khan hiếm nguồn cung mới từ nay đến cuối năm 2023 ở cả hai miền Nam - Bắc, bởi những vướng mắc về pháp lý, đẩy giá thuê đất khu công nghiệp tăng mạnh.
Bên cạnh đó, phân khúc bất động sản công nghiệp cũng đang phải chịu áp lực cạnh tranh lớn trong việc thu hút vốn FDI với các nước trong khu vực ASEAN.
