Làn sóng đầu tư tích cực từ FDI
Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 11 tháng, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký cấp mới, điều chỉnh đạt hơn 25 tỷ USD. Trong đó, công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm gần 80% tổng vốn đầu tư. Điều này cũng cho thấy, nhu cầu mở rộng hoặc chuyển nhà máy sản xuất vào Việt Nam tiếp tục tăng cao.
Công ty Chứng khoán Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BSC) cũng lưu ý tốc độ tăng trưởng FDI đăng ký mới đã giảm mạnh trong hai tháng cuối của quý III/ 2022 (T8/2022 giảm -48,3%YoY và T9/2022 giảm -35%YoY), mức FDI thực hiện 2022 ở mức nền cao trong khi FDI đăng ký giảm mạnh sẽ gây áp lực lên tăng trưởng FDI thực hiện vào năm sau 2023 trong bối cảnh nền kinh tế vĩ mô toàn cầu đang đứng trước nguy cơ suy thoái, lạm phát tăng cao và Trung Quốc tái mở cửa nền kinh tế.
Tuy vậy, BSC cho rằng với những lợi thế cạnh tranh về địa chính trị ổn định, bình ổn tỷ giá được ưu tiên cũng như lợi thế về nguồn nhân lực, nhiều hiệp định thương mại tự do, Việt Nam vẫn là điểm đến tiềm năng và hấp dẫn với các nhà sản xuất trên thế giới trong bối cảnh hoạt động FDI trên quy mô quốc tế vẫn chưa hồi phục.
Theo TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia nhận định, đến cuối năm 2023 việc giải ngân FDI vào Việt Nam cũng là điểm sáng và cho thấy nền kinh tế tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp dài hạn, với ước đạt 21 - 22 tỷ USD, tăng 13% so với năm trước.
"Một trong những điểm rủi ro đáng chú ý của 2023 có thể là môi trường quốc tế đang kém thuận lợi. Một số khu vực, quốc gia, đặc biệt là các đối tác kinh tế lớn của Việt Nam có thể rơi vào suy thoái nhẹ, làm giảm lực cầu xuất khẩu, đầu tư, tiêu dùng và du lịch quốc tế", ông Lực chia sẻ thêm.
Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, bất chấp sự thay đổi của môi trường quốc tế và kéo theo là những thay đổi linh hoạt để thích ứng của Việt Nam, FDI vẫn được nhận định là đòn bẩy tích cực của nền kinh tế. Theo đó, các cơ sở hạ tầng cũng được nâng cấp để đón "đại bàng" lẫn "chim én". Nhờ vậy mà doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp cũng được hưởng lợi.
BĐS KCN cần chuyển động linh hoạt
Theo các chuyên gia nhận định, để tiếp tục thu hút dòng vốn vào bất động sản công nghiệp, các đơn vị cung ứng cần phải liên tục đổi mới các loại hình để đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
Số liệu mới nhất từ Bộ Xây dựng, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cả nước ở mức 90%, giá thuê tăng 5% theo quý. Một số loại hình mới như bất động sản công nghiệp may đo gồm nhà xưởng, nhà kho… còn ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 95%, nâng vị thế cạnh tranh trực tiếp với các nước trong khu vực.
Đánh giá từ Colliers, bất động sản may đo hiện có nhiều lợi thế để phát triển như giá đất vẫn còn thấp so với khu vực, các nhà máy sản xuất đang ưu tiên một điểm đến ổn định thay vì đa dạng hoá sản xuất toàn cầu… Tuy nhiên, để bắt kịp cơ hội này trong thời gian sớm nhất, việc rút ngắn thời gian thủ tục, pháp lý từ phía khu công nghiệp là điểm cộng trong mắt khách thuê.
Ông David Jackson - Tổng Giám Đốc Colliers Việt Nam cho biết: "Một khu công nghiệp đảm bảo cung cấp các dịch vụ hỗ trợ như tư vấn pháp lý, thủ tục thành lập doanh nghiệp, xin giấy phép… sẽ nhận được tin cậy hơn nhiều đối với các nhà đầu tư. Các nhà đầu tư có kế hoạch dài hạn tại Việt Nam mong muốn tiếp cận các thông tin quy hoạch, quy định và chính sách dễ dàng và đầy đủ".
Các chuyên gia nhận định, một trong những vấn đề được các doanh nghiệp, nhà đầu tư quan tâm khi đặt nhà máy hiện nay chính là cơ sở hạ tầng. Do đó, để đón đầu dòng vốn dịch chuyển, các địa phương, khu công nghiệp cần đẩy mạnh tính kết nối từ nhà máy sản xuất đến kho bãi hoặc khu vực cảng biển từ đó kéo giảm chi phí cho doanh nghiệp.
"Các khu công nghiệp xung quanh TP Hồ Chí Minh, Long An, Bình Dương, Đồng Nai… nếu hướng về cảng Cái Mép - Thị Vải thì chỉ có một đường độc đạo là đường bộ. Do vậy, nếu chúng ta cân nhắc tạo ra hành lang về đường sắt vận chuyển hàng hoá sẽ là lực đỡ rất lớn cho chi phí đầu vào các doanh nghiệp", Tiến sĩ Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Bộ phận đầu tư Savills Việt Nam nhận định.
Ngoài ra, Việt Nam có lực lượng lao động lớn, nhiều khoản đầu tư sản xuất mới và đang hướng đến nền kinh tế chuỗi giá trị nhưng vẫn thiếu nguồn lao động có tay nghề cao. Do vậy, muốn thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư cần đảm bảo số lượng lẫn chất lượng lao động, không quá chênh lệch so với khu vực.
'Móng' tài chính vững chắc
Không chỉ phát triển đa dạng các loại hình mới, bất động sản khu công nghiệp còn "ghi điểm" với các nhà đầu tư nhờ đảm bảo được nền tảng tài chính ổn định. Theo BSC đánh giá, các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp có nền tảng tài chính tương đối tốt, đặc biệt là các doanh nghiệp thuộc Tập đoàn Cao su Việt Nam (GVR) khi không có nợ ròng, không tồn tại nợ trái phiếu, phần lớn nợ vay ngắn hạn dùng để bổ sung vốn lưu động và trả cổ tức.
Đối với các doanh nghiệp có tỷ lệ nợ trái phiếu/tổng dư nợ vay cao như BCM và KBC, BSC ghi nhận tỷ lệ Nợ/Tổng tài sản vẫn ở mức an toàn, các khoản vay nợ đều có tài sản đảm bảo, chất lượng tài sản tương đối tốt trong khi giá trị đáo hạn trái phiếu trong năm 2023 không nhiều (1.000 tỷ VND đối với BCM và 2.900 tỷ VND đối với KBC).
Quỹ đất sẵn sàng cho thuê trong vòng 1 năm tới của các doanh nghiệp đầu ngành, theo đó đứng đầu là BCM 944 ha (chưa bao gồm các KCN của công ty liên doanh liên kết), IDC 616ha, SZC 470 ha, KBC 353ha (không bao gồm KCN Tràng Duệ 3 chưa hoàn thành pháp lý). Hiện nay, theo các chuyên gia đánh giá doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp càng có quỹ đất rộng lớn sẽ có lợi thế hơn trong việc huy động vốn trên thị trường bởi đảm bảo được "khẩu vị" của các nhà đầu tư.
Việc mở rộng, phát triển, khai thác quỹ đất của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp cũng thường sẽ theo từng giai đoạn. Do đó, nợ trái phiếu sẽ được phát hành theo từng giai đoạn và dòng vốn theo tỷ lệ lấp đầy. Khi khai thác giai đoạn này sẽ để trả nợ "cuốn chiếu" để mở ra gọi vốn nợ mới.
Điều này khiến đòn cân nợ, đặc biệt nợ trái phiếu của các doanh nghiệp BĐS KCN ít bị rủi ro do thanh khoản và dòng tiền không hoàn toàn phụ thuộc vào thị trường bất động sản, như các doanh nghiệp bất động sản thương mại trên thị trường trong giai đoạn hiện tại.
