Thị trường bất động sản quý II bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời gian tăng nóng. Giá căn hộ và đất nền trên thị trường thứ cấp tại nhiều địa phương bắt đầu giảm, trong khi thanh khoản suy yếu và người mua có xu hướng thận trọng hơn.
Theo báo cáo thị trường bất động sản quý II do Bộ Xây dựng công bố, giá bán căn hộ chung cư thứ cấp trên toàn quốc đã xuất hiện xu hướng điều chỉnh sau một thời gian tăng nhanh.
Tại Hà Nội, giá căn hộ bình quân trên thị trường thứ cấp đạt khoảng 123 triệu đồng mỗi m2, giảm gần 3,9% so với mặt bằng giá quý trước. Tại TP HCM, giá căn hộ thứ cấp bình quân khoảng 108 triệu đồng mỗi m2, giảm 3,6%.
Dù đã điều chỉnh, mặt bằng giá căn hộ tại hai đô thị lớn vẫn ở mức cao. Theo Bộ Xây dựng, tại Hà Nội, một số dự án có giá bán khoảng 80-140 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đó, tại TP HCM, rổ hàng chào bán tại khu vực nội thành dao động khoảng 70-120 triệu đồng mỗi m2.
Không chỉ căn hộ, đất nền cũng bắt đầu ghi nhận xu hướng giảm giá. Trên thị trường thứ cấp toàn quốc, giá đất nền giảm khoảng 2-3% so với quý I. Giá rao bán bình quân giảm khoảng 2,5%, xuống còn khoảng 40 triệu đồng mỗi m2.
Tại TP HCM, giá đất nền giảm gần 3%, xuống khoảng 66 triệu đồng mỗi m2. Mức giảm tại nhiều dự án phổ biến khoảng 3-6%, tập trung ở những sản phẩm có giá trị lớn hoặc chịu áp lực bán.
Số liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường như Savills, DKRA và Avison Young cũng ghi nhận xu hướng điều chỉnh ở các phân khúc này. Giá căn hộ trên thị trường chuyển nhượng đã giảm khoảng 5-8% so với giai đoạn đạt đỉnh, trong khi đất nền giảm khoảng 8-10%.
Cùng với diễn biến giá, khả năng hấp thụ của thị trường cũng giảm. Tỷ lệ hấp thụ các dự án được ghi nhận ở mức dưới 30% đối với căn hộ và khoảng 4-7% đối với đất nền. Những con số này cho thấy người mua đang thận trọng hơn trong quyết định giao dịch.
Theo Bộ Xây dựng, thanh khoản suy giảm, chi phí vốn cao và xu hướng dịch chuyển dòng tiền sang những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực là những nguyên nhân chính khiến giá bất động sản hạ nhiệt.
Diễn biến thanh khoản được thể hiện rõ qua số lượng giao dịch trong quý II. Cả nước ghi nhận hơn 100.000 giao dịch bất động sản thành công, giảm 28,5% so với quý I và giảm 36,3% so với cùng kỳ năm 2025.
Trong đó, đất nền có 73.438 giao dịch, giảm 32,6% so với quý trước và hơn 40% so với cùng kỳ năm ngoái. Giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 26.567 căn, giảm gần 14% so với quý I.
Bộ Xây dựng đánh giá thị trường vẫn đang phục hồi nhưng diễn biến chưa đồng đều. Nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở có giá phù hợp còn hạn chế, trong khi một số dự án vẫn chậm được tháo gỡ về pháp lý. Chi phí đầu tư và khả năng tiếp cận nguồn vốn tiếp tục là những trở ngại đối với thị trường.
Đáng chú ý, mặt bằng lãi suất vay mua bất động sản hiện phổ biến ở mức 12-14% một năm. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi tại nhiều ngân hàng có thể lên 13-15%, thậm chí 15-16%. Chi phí vay cao khiến tâm lý mua nhà và đầu tư bất động sản đều chững lại.
Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản quý II đang trong giai đoạn điều chỉnh và hướng tới trạng thái cân bằng sau chu kỳ tăng nóng. Dòng tiền được dự báo tiếp tục ưu tiên những dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và đáp ứng nhu cầu ở thực.
