Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, theo Luật Đất đai 2024, UBND TPHCM có thẩm quyền điều chỉnh bảng giá đất trên địa bàn thành phố để áp dụng từ ngày 01/08 - 31/12/2024 nhưng Hiệp hội nhận thấy việc ban hành chưa thuộc trường hợp cần thiết.
Nguyên do đầu tiên là để thực hiện bảng giá đất hiện tại, UBND TP.HCM đã ban hành quyết định ngày 21/12/2023 về quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024 trên địa bàn TP.HCM, cụ thể đã tăng hệ số điều chỉnh giá đất lên 1 lần, theo đó hệ số điều chỉnh giá đất của khu vực I là 3.5 lần (trước đó là 2.5 lần) trong đó có quận 1; khu vực II là 3.3 lần (trước đó là 2.3 lần); khu vực III là 3.1 lần (trước đó là 2.1 lần); khu vực IV là 2.9 lần (trước đó là 1.9 lần); khu vực V là 2.7 lần (trước đó là 1.7 lần) nên giá đất đã được điều chỉnh tăng lên khoảng 1.4 lần đối với khu vực I, khu vực II, khu vực III và tăng lên khoảng 1.5 lần đối với khu vực IV, khu vực V, ví dụ giá đất 3 tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi quận 1 đã lên 567 triệu đồng/m2 so với giá 405 triệu đồng/m2 trước khi điều chỉnh.
Nguyên do thứ hai là Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM (Sở TN&MT) có quan ngại là bảng giá đất ban hành theo Quyết định trước đây không có quy định hệ số điều chỉnh giá đất nhưng Hiệp hội nhận thấy Luật Đất đai 2013 đã quy định trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp, nên việc tiếp tục áp dụng các quyết định về bảng giá đất hiện tại đến hết ngày 31/12/2025 là phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2024.
Nhìn chung, HoREA cho rằng việc ban hành dự thảo bảng giá đất mới là chưa thật cần thiết tại thời điểm hiện nay, bởi lẽ TP.HCM đã có đầy đủ các quy định về bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất nên bảng giá đất do UBND thành phố ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 hoàn toàn có thể được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025 theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Về mặt tích cực, HoREA cho rằng dự thảo này có lợi cho người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn, với số tiền được bồi thường sẽ cao hơn trước đây, ví dụ trường hợp bồi thường giải phóng mặt bằng dự án đường Vành đai 3 cho một số vị trí đất tại huyện Hóc Môn thì hệ số điều chỉnh giá đất cao nhất chỉ là 38 lần bảng giá đất thì nay có vị trí đất tại huyện Hóc Môn có mức giá đất cao gấp 51 lần.
Tiếp đó là nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất sẽ tăng thêm trong thời gian tới so với giai đoạn 2005-2022 thì nguồn thu từ đất chỉ chiếm 13.16% tổng thu ngân sách nội địa.
Chênh lệch địa tô cũng sẽ được xử lý thỏa đáng hơn theo nguyên tắc Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại, bởi lẽ hiện nay đang tồn tại nhiều bất cập như đất hai giá hoặc mua bán chuyển nhượng, cho thuê bất động sản, nhà ở hai giá (hợp đồng khai thuế thấp hơn hợp đồng giao dịch thực) hoặc người sử dụng đất thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất chỉ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước có giá trị thấp hơn, do giá đất của bảng giá đất trước đây thường chỉ bằng trên dưới 30% giá thị trường, nên dự thảo sẽ tác động theo hướng bảo đảm sự công bằng, hài hòa về lợi ích giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng.
Cuối cùng là giá đất của dự thảo không tác động đến việc định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, bởi lẽ các dự án này không áp dụng bảng giá đất, mà chủ yếu là áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024, nên không làm tăng chi phí nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án. Dù vậy, dự thảo bảng giá đất sẽ có tác động đến chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng do người sử dụng đất sẽ có xu thế đòi bồi thường cao hơn trước đây.
Còn về những tác động không mong muốn, Hiệp hội nhận thấy các mức giá của dự thảo bảng giá đất phổ biến tăng từ 10-20 lần so với Bảng giá đất hiện hành nhưng nhìn chung vẫn thấp hơn giá thị trường, ví dụ giá đất của 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ quận 1 là 810 triệu đồng/m2 nhưng tại khu vực này hầu như không có giao dịch mua bán chuyển nhượng, mà bất động sản tại đây thuộc loại tích sản chủ yếu dùng để cho thuê và cất giữ tài sản nên khoảng 15 năm trước đây chỉ có 1 giao dịch mua bán 1 căn nhà phố với giá rất cao có thể vào khoảng trên dưới 2 tỷ đồng/m2.
Bên cạnh đó, mức giá của dự thảo sẽ có tác động rất lớn đến rất nhiều cá nhân, hộ gia đình khi đề xuất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất do phải nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất cao hơn trước đây, mặc dù Luật Đất đai 2024 có quy định trường hợp người sử dụng đất được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, nhưng trong thời gian còn nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất bị hạn chế nhiều quyền như không được thế chấp, không được mua bán chuyển nhượng cho đến khi trả xong khoản “nợ tiền sử dụng đất”.
Ngoài ra, mức giá của dự thảo cũng sẽ có tác động đến chi phí đầu vào của nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, trước hết là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao hơn, tác động dây chuyền làm tăng giá nhà, giá thuê nhà, tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp và tại các dự án đầu tư kinh doanh thương mại dịch vụ, du lịch dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hóa nói chung và cũng tác động bất lợi đến cả các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
Nhìn chung, HoREA cho rằng TP.HCM nên tập trung xây dựng, hoàn thiện dự thảo bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng kể từ ngày 01/01/2026 theo quy định Luật Đất đai 2024 và trong giai đoạn từ nay đến năm 2025 thì đề nghị Thành phố tiếp tục đánh giá tác động của dự thảo bảng giá đất lần đầu đối với các đối tượng chịu tác động sau đây:
Một là đối với người sử dụng đất của hơn 13,000 thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc cần hợp thức hóa quyền sử dụng các diện tích đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư đô thị ổn định gắn liền với nhà ở hiện hữu.
Hai là đối với các doanh nghiệp, nhà đầu tư trong nước và nước ngoài có nhu cầu đầu tư các dự án bất động sản, nhà ở, đô thị, công nghiệp, trong đó có các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
