Thực trạng “bán lúa non” trên thị trường bất động sản
Hiện tượng doanh nghiệp huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán khá phổ biến.
Việc này được thực hiện thông qua các giao kết dân sự (thỏa thuận đặt chỗ, hứa mua hứa bán, hợp tác đầu tư...) giữa khách hàng và doanh nghiệp.
Giao dịch này tiềm ẩn rủi ro lớn cho người mua (dự án chậm, không triển khai, khó đòi lại tiền).
Cách doanh nghiệp “bán lúa non”
Trước đây, chỉ cần có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, nhiều chủ đầu tư đã tổ chức mở bán, thu hàng chục – hàng trăm tỷ đồng.
Sự quản lý lỏng lẻo dẫn đến nhiều vụ dự án “đắp chiếu”, chủ đầu tư bỏ trốn.
Hiện nay, pháp luật đã siết chặt điều kiện mở bán (phải hoàn thiện phần móng với chung cư, hạ tầng kỹ thuật với đất nền...).
Tuy nhiên, hình thức huy động vốn sớm vẫn diễn ra, thường thông qua:
Các bên thứ ba như công ty con, liên kết, sàn môi giới.
Hình thức “đặt chỗ”, “giữ chỗ”, “hợp tác đầu tư”, thu 50–100 triệu đồng, thậm chí vài trăm triệu mỗi suất.
Một số doanh nghiệp còn thổi phồng “booking ảo” để tạo hiệu ứng khan hàng, thu hút thêm tiền.
Việc thiếu giám sát dòng tiền khiến hoạt động này trở thành “vùng xám” tài chính.
Lỗ hổng pháp lý và hành vi “lách luật”
Dù Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) nghiêm cấm huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện, nhưng doanh nghiệp vẫn thực hiện công khai dưới dạng các giao dịch dân sự.
Các “thỏa thuận đặt chỗ”, “giữ chỗ”, “hợp tác đầu tư” không nằm trong quy định của Luật Nhà ở hay Luật KDBĐS, mà chỉ chịu điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự.
Do đó, tiền huy động không được xem là “đặt cọc” hợp pháp, giúp doanh nghiệp né trách nhiệm pháp lý.
Quan điểm của giới chuyên gia pháp lý
a. Luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư Hà Nội)
Luật KDBĐS 2023 và Luật Nhà ở 2023 chỉ cho phép đặt cọc tối đa 5% giá trị nhà, khi dự án đáp ứng điều kiện cụ thể.
Các hình thức huy động vốn thông qua “thỏa thuận”, “giữ chỗ” là vi phạm và cần được xem xét về tính hợp pháp.
Kiến nghị xây dựng cơ chế minh bạch hơn cho hình thức “đặt chỗ”, nhằm quản lý tốt hơn hoạt động tiền mở bán.
b. Luật sư Trần Minh Cường (Đoàn Luật sư TP.HCM)
Xác nhận thực tế nhiều chủ đầu tư lách luật bằng giao dịch dân sự như hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư.
Dù mang tên gì, việc thu tiền khi dự án chưa đủ điều kiện vẫn là huy động vốn trái phép.
Đây là vi phạm Luật KDBĐS, gây rủi ro pháp lý nghiêm trọng cho cả người mua và doanh nghiệp.
Người mua có thể khởi kiện tuyên hợp đồng vô hiệu, nhưng việc này tốn thời gian, chi phí, khó chứng minh thiệt hại.
Đề xuất thiết lập khung pháp lý trung gian giữa “hợp đồng dân sự” và “hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai” để điều tiết hợp lý nhu cầu vốn.
Giải pháp và khuyến nghị
Chủ đầu tư cần minh bạch thông tin trong giai đoạn tiền mở bán:
Công khai rõ dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh.
Cập nhật pháp lý, tiến độ hạ tầng, thời điểm dự kiến đủ điều kiện mở bán.
Thông tin rõ về số tiền đặt chỗ, mục đích thu, tránh ngôn ngữ gây hiểu lầm như “mở bán sắp tới”, “đặt cọc 5%”.
Minh bạch thông tin giúp người mua hiểu rõ rủi ro, tự chịu trách nhiệm khi quyết định đầu tư.
