Mâu thuẫn bùng phát từ những bất cập trong quản lý
Dư luận Tp.HCM vừa qua đặc biệt quan tâm đến thông tin một chung cư rao bán chỗ đậu ô tô với giá lên tới 500 triệu đồng. Cụ thể, Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành phố (CityLand) đã thông báo mở bán vị trí đậu xe tại cụm chung cư CityLand Park Hills (phường An Nhơn) vào ngày 29/3.
Theo công bố, giá bán dao động từ 400–500 triệu đồng mỗi vị trí, đã bao gồm thuế GTGT nhưng chưa tính 2% phí bảo trì. Trong đó, chỗ dành cho xe 4 chỗ có giá khoảng 400 triệu đồng, còn loại từ 4–7 chỗ lên đến khoảng 500 triệu đồng. Khách hàng sẽ thanh toán làm hai đợt, riêng đợt đầu chiếm tới 98% giá trị.
Phía CityLand cho biết doanh nghiệp là chủ sở hữu riêng khu vực đậu xe ô tô tại tầng hầm với diện tích hơn 3.800 m², căn cứ theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Hiện phần diện tích này đang được khai thác cho thuê phục vụ cư dân. Việc triển khai bán chỗ đậu xe được lý giải nhằm giúp cư dân chủ động hơn trong việc sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, động thái này đã làm dấy lên nhiều tranh luận liên quan đến cơ sở pháp lý.
Trong khi đó, tại phường Tân Mỹ, cư dân Block B1 Chung cư Kỷ Nguyên (do Công ty Cổ phần Đức Khải làm chủ đầu tư) cũng vừa gửi đơn kiến nghị khẩn cấp đến cơ quan chức năng, phản ánh hàng loạt vấn đề liên quan đến quản lý và sử dụng bãi đỗ xe chung.
Theo phản ánh, ban quản trị tòa nhà đã tự ý thay đổi phương án bố trí, khai thác khu vực bãi xe mà không thông qua Hội nghị nhà chung cư. Đồng thời, các thông tin liên quan không được công bố đầy đủ, thiếu minh bạch trong quản lý phần sở hữu chung.
Đáng chú ý, trước khi ký hợp đồng với Công ty DKRA Living, ban quản trị không công khai tiêu chí lựa chọn đấu thầu, cũng như không đưa dự thảo hợp đồng lên các kênh thông tin của cư dân và không tổ chức lấy ý kiến biểu quyết về việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành chung cư Block B1.
Ngoài ra, cư dân còn cho rằng việc thay đổi hiện trạng bãi xe đã dẫn đến thu hẹp lối ra vào, lắp đặt cọc, trụ chắn gây khuất tầm nhìn, tiềm ẩn nguy hiểm khi di chuyển tại tầng hầm. Việc phân luồng phương tiện thiếu hợp lý cũng gây ùn tắc, thậm chí có thể cản trở hoạt động của lực lượng cấp cứu và phòng cháy chữa cháy trong trường hợp khẩn cấp.
“Tình trạng này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi hợp pháp của cư dân, dẫn đến tranh chấp, khiếu nại và nguy cơ mất ổn định trật tự. Đồng thời, nó còn làm phát sinh mâu thuẫn, ảnh hưởng tiêu cực đến tâm lý chung của cộng đồng cư dân”, nội dung đơn kiến nghị nêu rõ.
Theo cư dân Block B1 Chung cư Kỷ Nguyên, căn cứ các quy định hiện hành, việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành phải do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Tuy nhiên, ban quản trị đã không đảm bảo nguyên tắc dân chủ khi đưa ra và thực hiện nhiều quyết định quan trọng liên quan đến tài sản chung mà không tổ chức họp hoặc lấy ý kiến cư dân bằng văn bản.
Trước tình hình đó, cư dân kiến nghị cơ quan chức năng sớm vào cuộc kiểm tra, yêu cầu tạm dừng các quyết định liên quan đến bãi đỗ xe khi chưa được Hội nghị nhà chung cư thông qua. Đồng thời, nếu phát hiện có dấu hiệu vượt thẩm quyền, cần xử lý theo quy định pháp luật nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của cư dân.
Liên quan đến vụ việc, ngày 12/3, Công ty Cổ phần Đức Khải cũng đã có văn bản phản hồi. Theo đó, căn cứ hồ sơ pháp lý đã được phê duyệt, chủ đầu tư khẳng định tầng hầm Khu III là khu vực liên thông. Trong đó, diện tích để xe hai bánh thuộc sở hữu chung, phục vụ toàn bộ cư dân khu B của chung cư Kỷ Nguyên, không phân chia riêng theo từng block.
Theo các chuyên gia, tranh chấp tại chung cư hiện nay chủ yếu xoay quanh việc xác định phần sở hữu chung – riêng, cũng như quản lý, sử dụng quỹ bảo trì và phí vận hành. Nguyên nhân khiến mâu thuẫn leo thang là do chưa được xử lý kịp thời, dứt điểm.
Để giải quyết vấn đề, cần sự vào cuộc quyết liệt của cơ quan quản lý Nhà nước. Chính quyền địa phương cần đóng vai trò như một “trọng tài” công bằng, với cơ chế xử lý nhanh chóng và hiệu quả.
Bên cạnh đó, ban quản trị và đơn vị quản lý cần minh bạch trong hoạt động, đóng vai trò cầu nối giữa cư dân và chủ đầu tư. Về phía cư dân, việc nâng cao hiểu biết pháp luật là cần thiết để thực hiện quyền giám sát, đối thoại và bảo vệ quyền lợi của mình.
Các chuyên gia cũng cho rằng, chỉ khi các bên cùng tuân thủ pháp luật và thể hiện thiện chí hợp tác, các tranh chấp mới có thể được giải quyết triệt để, góp phần xây dựng môi trường sống văn minh, ổn định.
Hoàn thiện quy định, tăng trách nhiệm các bên liên quan
Trước thực trạng tranh chấp ngày càng phức tạp, UBND Tp.HCM đã ban hành Quyết định số 19/2026 nhằm cụ thể hóa các quy định về quản lý và sử dụng nhà chung cư trên địa bàn.
Theo đó, khi bàn giao nhà, chủ đầu tư phải cung cấp đầy đủ hồ sơ, bao gồm bản vẽ mặt bằng khu vực để xe. Nội dung phải phân định rõ các khu vực như chỗ để xe thuộc sở hữu chung, khu vực để ô tô riêng và khu vực để xe công cộng.
Quyền sở hữu chỗ để xe sẽ được xác định theo quy định pháp luật, hợp đồng mua bán hoặc thuê mua căn hộ, hoặc thông qua hợp đồng riêng. Việc ký kết phải đảm bảo tuân thủ đầy đủ các điều kiện của pháp luật dân sự.
Đối với phần diện tích thuộc sở hữu chung, việc khai thác phải do Hội nghị nhà chung cư quyết định, bao gồm các nội dung như loại hình dịch vụ, vị trí, diện tích, thời hạn và hình thức khai thác.
Nguồn thu từ hoạt động khai thác phần diện tích này cùng với lãi phát sinh từ quỹ bảo trì, sau khi trừ các chi phí hợp lý, sẽ được nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì và sử dụng cho việc bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà.
Việc hoàn thiện hành lang pháp lý được kỳ vọng sẽ góp phần minh bạch hóa công tác quản lý, đồng thời nâng cao trách nhiệm của các bên liên quan. Tuy nhiên, để xử lý triệt để các “điểm nóng” tranh chấp, vẫn cần sự phối hợp đồng bộ và quyết liệt hơn từ cả cơ quan chức năng lẫn cộng đồng cư dân.
