Tuy nhiên, phía sau sự “nóng lên” của thị trường lại là một bức tranh tài chính phân hóa sâu sắc. Không ít doanh nghiệp vẫn chìm trong thua lỗ, trong khi nhóm có lãi cũng chưa hẳn sở hữu nền tảng tài chính vững chắc.
Lỗ nặng, nợ cao: Áp lực dồn về bảng cân đối
Một số doanh nghiệp ghi nhận mức thua lỗ lớn và kéo dài, phản ánh áp lực tài chính tích tụ qua nhiều năm.
Công ty cổ phần Đầu tư Technical (Đầu tư Technical) là trường hợp đáng chú ý khi tiếp tục lỗ hơn 403 tỷ đồng trong năm 2025, nâng lỗ lũy kế lên trên 1.270 tỷ đồng. Tình trạng vốn chủ sở hữu âm gần 730 tỷ đồng cho thấy rủi ro tài chính đã ở mức cao, trong khi tổng nợ phải trả vượt 5.500 tỷ đồng.
Tương tự, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Du lịch Phú Quốc còn gây chú ý hơn với khoản lỗ gần 918 tỷ đồng, nâng lỗ lũy kế lên gần 5.900 tỷ đồng. Dù sở hữu tổng tài sản lớn, cấu trúc vốn của doanh nghiệp lại mất cân đối nghiêm trọng khi nợ phải trả chiếm gần như toàn bộ quy mô tài sản, kéo hệ số nợ lên mức rất cao.
Một số doanh nghiệp khác như Công Ty TNHH Hưng Phát Invest Hà Nội hay Công ty TNHH Công nghiệp – Bất động sản và Xây dựng Song Phương dù mức lỗ không quá lớn nhưng đều có điểm chung là nợ tăng nhanh, đặc biệt là nợ trái phiếu. Điều này cho thấy áp lực huy động vốn ngoài ngân hàng đang ngày càng rõ rệt.
Có lãi nhưng chưa chắc “khỏe”
Ở chiều ngược lại, không ít doanh nghiệp báo lãi trong năm 2025, song chất lượng lợi nhuận vẫn là dấu hỏi lớn.
Hà An – công ty con của Đất Xanh – ghi nhận lợi nhuận gần 236 tỷ đồng và cải thiện đáng kể cấu trúc tài chính khi giảm nợ. Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn còn lỗ lũy kế, cho thấy quá trình phục hồi chưa hoàn toàn.
Công ty cổ phần Bất động sản Greenwich hay Công ty Cổ phần Toàn Hải Vân cũng có lãi, nhưng đòn bẩy tài chính vẫn ở mức cao, với nợ phải trả gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu. Điều này đồng nghĩa với việc lợi nhuận có thể bị ảnh hưởng mạnh nếu chi phí vốn tăng.
Đáng chú ý nhất là Công ty TNHH Đầu tư Phú Thịnh Phát khi chuyển từ lỗ sang lãi gần 889 tỷ đồng. Tuy nhiên, song hành với đó là mức tăng đột biến của nợ phải trả, lên tới gần 9.800 tỷ đồng, cho thấy tăng trưởng lợi nhuận đi kèm rủi ro tài chính đáng kể.
2026: Lợi nhuận đứng trước “vòng siết” mới
Bước sang năm 2026, triển vọng ngành bất động sản được dự báo không còn thuận lợi như trước. Theo đánh giá của ACBS, thị trường sẽ đối diện đồng thời nhiều áp lực.
Trước hết là việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ hơn. Sau khi tăng trưởng mạnh trong năm 2025, dòng vốn vào bất động sản bị giới hạn, khiến doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn ngân hàng như trước.
Song song đó, mặt bằng lãi suất tăng trở lại, kéo theo chi phí vay vốn cao hơn và làm suy giảm nhu cầu mua nhà. Điều này trực tiếp ảnh hưởng đến kế hoạch bán hàng cũng như biên lợi nhuận của doanh nghiệp.
Ngoài ra, chi phí đầu vào như thép, xi măng, tiền đất… đều gia tăng, tiếp tục tạo áp lực lên giá thành phát triển dự án.
Một điểm mới đáng chú ý là việc áp dụng mã định danh cho từng sản phẩm bất động sản từ tháng 3/2026. Quy định này được kỳ vọng sẽ nâng cao tính minh bạch, nhưng cũng khiến các doanh nghiệp phải thích nghi với yêu cầu quản lý chặt chẽ hơn.
Phân hóa sẽ còn rõ nét hơn
Trong bối cảnh đó, thị trường được dự báo sẽ tiếp tục phân hóa mạnh. Các doanh nghiệp có nền tảng tài chính tốt, pháp lý rõ ràng sẽ duy trì được khả năng tiếp cận vốn và triển khai dự án.
Ngược lại, nhóm doanh nghiệp quy mô nhỏ hoặc phụ thuộc nhiều vào vốn vay, đặc biệt là trái phiếu, sẽ đối diện áp lực lớn hơn.
ACBS dự báo lợi nhuận toàn ngành năm 2026 có thể đi ngang, với động lực chính đến từ việc bàn giao các dự án đã bán trước đó. Đáng chú ý, triển vọng toàn ngành vẫn phụ thuộc lớn vào một số “đầu tàu”, đặc biệt là Vinhomes – doanh nghiệp chiếm tỷ trọng áp đảo về doanh thu và lợi nhuận trong nhiều năm qua.
