Jeonse là kiểu nhà được duy trì dưới hình thức đặt cọc một lần do người thuê nhà đưa cho chủ nhà được ưa chuộng tại Hàn Quốc với khoản đặt cọc thường dao động từ 60 đến 80% giá bán của căn hộ. Người thuê không phải trả bất kỳ khoản tiền thuê nhà hàng tháng nào và tiền đặt cọc được hoàn trả đầy đủ khi kết thúc thời hạn hợp đồng. Chủ nhà thường coi tiền đặt cọc như một khoản cho vay không tính lãi để đầu tư hoặc kinh doanh.
Jeonse bắt đầu phát triển sau khi Hiệp ước Nhật-Hàn được ký kết năm 1876, được Nhật Bản sử dụng làm cơ sở để đô hộ Hàn Quốc. Hiệp ước buộc Hàn Quốc phải mở ba cảng ở Busan, Incheon và Wonsan cho thương mại Nhật Bản. Điều này đã kéo theo dòng người đổ về thành phố, làm tăng nhu cầu về nhà ở.
Theo dữ liệu từ Tòa án Tối cao Hàn Quốc, tỷ lệ hợp đồng jeonse chiếm 49,9% tổng số giao dịch giữa chủ nhà và người thuê nhà trong tháng 4, tiếp theo là 42,2% vào tháng 5. Người Hàn Quốc có xu hướng thích jeonse hơn tiền thuê hàng tháng bởi lãi suất cho các khoản vay của ngân hàng cho khoản tiền gửi này rẻ hơn so với tiền thuê hàng tháng. Hình thức này cũng được ví như “một chiếc bánh” trên trời đối với nhiều người, điển hình như các cặp vợ chồng mới cưới và người nước ngoài.
Chính quyền ban hành nhiều chính sách với mục tiêu đảm bảo sự ổn định trong cuộc sống cư trú của người thuê nhà. Cũng nhờ thế mà hình thức thuê nhà này vẫn là một trong những lựa chọn hàng đầu của người Hàn hiện nay.
Điển hình như đạo luật bảo vệ người cho thuê nhà được thành lập vào tháng 3 năm 1981 quy định nếu khoản tiền đặt cọc không được hoàn trả sau khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà, người thuê có thể nộp đơn yêu cầu đăng ký sở hữu thuê lên tòa án quận. Đạo luật cũng quy định “các quan hệ hợp đồng thuê sẽ tiếp tục cho đến khi hoàn trả một khoản tiền đặt cọc cho người thuê” mặc dù thời hạn hợp đồng đã hết.
Một biện pháp khác được áp dụng là dịch vụ bảo hiểm cho tiền đặt cọc của người thuê vào năm 2013. Người thuê đăng ký bảo hiểm với Tổng công ty bảo lãnh nhà ở và đô thị Hàn Quốc hoặc bảo hiểm bảo lãnh Seoul có thể nhận được tiền đặt cọc jeonse nếu chủ nhà không trả lại tiền đặt cọc.
Nỗ lực bảo vệ người thuê nhà đặc biệt mạnh mẽ trong thời gian gần đây khi chính phủ đưa ra mức giới hạn 5% đối với việc tăng tiền gửi jeonse nhằm gia hạn hợp đồng. Biện pháp này không khuyến khích các chủ nhà cất nhà để mua jeonse khiến việc tìm kiếm những bất động sản như vậy trên thị trường trở nên khó khăn hơn. Do đó, giá jeonse tăng cao và việc thiếu nhà ở tại các khu vực đô thị cũng đẩy giá bán đầy đủ lên.
Theo công ty theo dõi thị trường bất động sản R114, giá thuê jeonse trung bình ở Hàn Quốc đã tăng 40,64% trên toàn quốc trong 5 năm. Chính phủ Yoon Suk-yeol đã công bố bộ biện pháp bất động sản đầu tiên vào ngày 21 tháng 6, bao gồm việc cung cấp lợi ích thuế thu nhập vốn cho các chủ nhà giữ mức tăng tiền đặt cọc jeonse trong mức 5% khi hợp đồng được gia hạn.
Dù bất chấp những rủi ro có thể xảy ra và giá cả leo thang, jeonse vẫn là một lựa chọn hợp đồng cho thuê nhà ở phổ biến ở Hàn Quốc. Hơn 50% hợp đồng cư trú đã ký kết là hợp đồng thuê nhà đến hết tháng 3 năm nay. Số lượng hợp đồng thuê nhà hàng tháng nhiều hơn số jeonse vào tháng 4 và tháng 5.
Kwon Dae-jung, giáo sư bất động sản tại Đại học Myongji cho biết: “Những người thuê nhà Jeonse có xu hướng xem tiền đặt cọc là một hình thức tiết kiệm vì tiền đặt cọc không bị mất, không giống như tiền thuê nhà hàng tháng. Loại hình này cũng có thể khiến giá nhà tăng khi những chủ nhà dùng tiền đặt cọc của người đi thuê để tái đầu tư kinh doanh, đẩy mức giá thuê lên cao để tìm lợi nhuận".
