Theo các chuyên gia, dự án mới lúc này đang chịu sức ép từ nhiều phía cùng lúc, lãi suất vay mua nhà vẫn neo ở mức cao, nguồn cung nhà ở xã hội ngày càng nhiều, còn người mua thì thận trọng hơn bao giờ hết.
Theo ghi nhận, sau thời gian dài hoàn thiện pháp lý, nhiều dự án tại Hà Nội đã đồng loạt ra mắt thị trường. Tuy nhiên, lượng khách quan tâm và đặt chỗ tại nhiều dự án trong quý II đều thấp hơn kỳ vọng.
Không chỉ chịu áp lực từ lãi suất, các dự án nhà ở thương mại còn phải cạnh tranh trực tiếp với nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê đang được đẩy mạnh.
Theo MBS Research, trong quý II/2026, lãi suất huy động tại các ngân hàng đã tăng khoảng 1-1,5 điểm % so với quý trước. Điều này kéo lãi suất vay mua bất động sản lên khoảng 13-14%/năm, cao hơn khoảng 2 điểm % so với cùng kỳ năm ngoái.
Để giữ khách, nhiều dự án tại Hà Nội, Quảng Ninh và TP.HCM đã tung chính sách cố định lãi suất 7-8% trong hai năm đầu.
Nhưng theo MBS Research, chừng đó vẫn chưa đủ.
Phần lớn người mua vẫn lo ngại lãi suất sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao nên chưa muốn vay để xuống tiền.
Một điểm đáng chú ý khác là giá giao dịch tại một số dự án căn hộ đã giảm khoảng 5% so với quý I.
Riêng tại Hà Nội, sau khi thành phố công bố Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm, nhiều nhà đầu tư cũng chọn cách đứng ngoài quan sát thay vì quyết định ngay.
Để kích cầu, nhiều chủ đầu tư liên tục tung ưu đãi như hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, giãn tiến độ thanh toán, tặng voucher mua nhà có giá trị lên tới 10%...
Nhưng thực tế, lượng khách xuống tiền vẫn chưa cải thiện đáng kể.
Khảo sát thông tin tại một dự án căn hộ vừa mở bán ở phường Phú Thượng (Hà Nội) cũng cho thấy không khí khá trầm lắng.
Các sự kiện giới thiệu dự án vẫn được tổ chức.
Khách đến xem vẫn có.
Nhưng lượng đăng ký giữ chỗ lại thấp hơn dự kiến.
Theo anh Phan Hợp - một môi giới đang phân phối dự án, khách bây giờ không còn xuống tiền nhanh như trước.
Họ hỏi rất kỹ về pháp lý.
Tiến độ xây dựng.
Chính sách vay vốn.
Rồi mới quyết định có mua hay không.
So với năm ngoái, tỷ lệ khách chốt cọc đã giảm khá nhiều.
Theo anh Hợp, giá mở bán của dự án không phải quá cao so với khu vực. Tuy nhiên, áp lực lãi vay khiến nhiều người mua ở thực vẫn quyết định chờ thêm.
Không ít khách nói sẽ đợi đến cuối năm xem lãi suất có giảm hay không.
Một số khác thì chuyển sang tìm hiểu nhà ở xã hội vì phù hợp hơn với khả năng tài chính.
Không chỉ Phú Thượng.
Thanh Xuân, Tố Hữu, Đông Anh, Gia Lâm hay khu vực đường Nguyễn Trãi cũng ghi nhận tình trạng tương tự khi nhiều dự án bung hàng nhưng giao dịch vẫn khá chậm.
Theo OneHousing, thanh khoản thị trường trong nửa đầu năm đã giảm đáng kể.
Tỷ lệ hấp thụ tại các dự án sơ cấp hiện chỉ khoảng 50-60%, thấp hơn nhiều so với mức trên 80% của cùng kỳ năm ngoái.
Ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing - cho rằng người mua chưa vội xuống tiền vì nhiều yếu tố tác động cùng lúc.
Ngoài lãi suất, giá bất động sản đã tăng khá mạnh trong thời gian qua.
Nhiều người cũng đang chờ các sản phẩm phù hợp hơn hoặc kỳ vọng quy hoạch mới sẽ mở ra thêm cơ hội đầu tư.
Tuy nhiên, theo ông Trung, thanh khoản giảm không có nghĩa dòng tiền đã rời khỏi thị trường.
Nhu cầu mua bất động sản vẫn còn.
Chỉ là người mua hiện nay tính toán kỹ hơn về giá bán, khả năng tài chính cũng như tiềm năng của từng dự án trước khi quyết định.
Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cũng cho rằng nguồn cung đã cải thiện trong nửa đầu năm nhưng sức cầu vẫn chưa theo kịp.
Vì vậy, nhiều chủ đầu tư buộc phải mở bán thận trọng hơn.
Theo ông Đính, nửa cuối năm, thị trường sẽ tiếp tục phân hóa mạnh.
Đầu tư ngắn hạn sẽ dần nhường chỗ cho chiến lược nắm giữ trung và dài hạn.
Người mua cũng sẽ ưu tiên những dự án có pháp lý đầy đủ, chất lượng sống tốt và khả năng tạo dòng tiền bền vững.
Trong khi đó, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6 - nhận định lãi suất sẽ khó giảm nhanh vì áp lực huy động vốn của hệ thống ngân hàng vẫn còn lớn.
Đây sẽ tiếp tục là rào cản với cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà.
Theo ông Quê, nhu cầu ở thực vẫn rất lớn.
Nhưng nhiều người đang chọn gửi tiết kiệm hoặc chờ giá bất động sản điều chỉnh rồi mới giao dịch.
Ông cũng cho rằng việc số hóa dữ liệu đất đai cùng các đề xuất đánh thuế bất động sản sẽ góp phần giảm đầu cơ, giúp thị trường minh bạch hơn.
Với phân khúc nhà ở thương mại, bài toán lớn nhất hiện nay không còn là lợi nhuận.
Mà là bán được hàng.
Doanh nghiệp nào chấp nhận giảm biên lợi nhuận, đưa giá bán về gần hơn với khả năng chi trả của người dân sẽ có lợi thế lớn hơn về thanh khoản trong thời gian tới.
