Tổng dư nợ tăng nhưng phần lớn vẫn trong ngưỡng an toàn
Theo khảo sát từ báo cáo tài chính hợp nhất năm 2025 của 9 doanh nghiệp bất động sản lớn, tổng dư nợ vay tài chính đạt khoảng 242.792 tỷ đồng, tăng 39% so với năm trước.
Một số doanh nghiệp ghi nhận mức tăng đáng kể về nợ vay. Chẳng hạn, Vinhomes tăng tới 80%, Khang Điền tăng 43%, Novaland tăng 9% và Phát Đạt tăng 4%.
Ở chiều ngược lại, nhiều doanh nghiệp đã chủ động giảm dư nợ thông qua tái cơ cấu tài chính. Quốc Cường Gia Lai giảm 75%, DIC Corp giảm 42%, An Gia giảm 29%, Đất Xanh giảm 27% và Nam Long giảm 21%.
Dù có sự biến động tăng giảm, phần lớn doanh nghiệp vẫn duy trì tỷ lệ nợ vay ở mức khá an toàn so với vốn chủ sở hữu, đa số dưới 1 lần. Một số đơn vị thậm chí ở mức rất thấp như Quốc Cường Gia Lai chỉ 0,02 lần, DIC Corp 0,22 lần, Đất Xanh 0,23 lần, An Gia 0,29 lần và Nam Long 0,37 lần. Trong nhóm khảo sát, chỉ riêng Novaland có tỷ lệ nợ vay cao hơn, khoảng 1,2 lần vốn chủ sở hữu.
Mức lãi suất vay có sự chênh lệch đáng kể
Thuyết minh báo cáo tài chính cho thấy các doanh nghiệp đang vay vốn ngân hàng với nhiều mức lãi suất khác nhau. Mức lãi suất phụ thuộc vào thời hạn vay, hình thức vay ngắn hạn hay dài hạn và việc có hay không tài sản đảm bảo. Có khoản vay lên tới 14–15%/năm, trong khi một số khoản khác chỉ ở mức cố định khoảng 7–9%/năm hoặc áp dụng lãi suất thả nổi.
Tại Vinhomes, lãi suất các khoản vay ngắn hạn khá đa dạng. Với khoản vay bằng USD không có tài sản đảm bảo, lãi suất phổ biến từ 5,83% đến 11,5% mỗi năm. Đối với khoản vay bằng VND có tài sản đảm bảo, lãi suất dao động từ 5,5% đến 15%/năm.
Các khoản vay dài hạn của doanh nghiệp này đều có tài sản đảm bảo, với lãi suất khoảng 7,2% đến 14%/năm. Tổng giá trị vay dài hạn lên tới 59.697 tỷ đồng, thời gian bắt đầu trả gốc từ giai đoạn 2026–2027 và kéo dài đến năm 2035.
Tại Novaland, các khoản vay cũng có nhiều mức lãi suất khác nhau. Một số khoản áp dụng lãi suất cố định 11,5%/năm trong ba tháng đầu, sau đó điều chỉnh định kỳ 3 tháng một lần theo lãi suất tiết kiệm cá nhân kỳ hạn 12 tháng cộng biên độ 3,5–4%/năm. Một số khoản khác có mức lãi thấp hơn, khoảng 9%/năm, được điều chỉnh theo lãi suất cơ sở trung hạn kỳ hạn 3 tháng dành cho khách hàng doanh nghiệp cộng thêm biên độ 1,5–2%/năm.
Ở Nam Long, các khoản vay ngắn hạn có mức lãi khá thấp, dao động từ 5,8% đến 9,1%/năm, bình quân khoảng 7%/năm. Những khoản vay này có thể có tài sản đảm bảo hoặc vay tín chấp và sẽ đáo hạn trong năm nay.
Đối với các khoản vay dài hạn của Nam Long, thời hạn đáo hạn vào giai đoạn 2029–2030 với lãi suất lần lượt 8,5%, 8,6% và 9% mỗi năm. Tài sản đảm bảo là quyền sử dụng các thửa đất hiện có để phục vụ đầu tư phát triển dự án.
Khang Điền hiện có một khoản vay ngắn hạn duy nhất trị giá 1.250 tỷ đồng nhằm tài trợ dự án, với lãi suất 9%/năm và thời hạn trả gốc vào tháng 4 năm nay. Các khoản vay dài hạn của doanh nghiệp có thời gian trả gốc kéo dài đến giai đoạn 2031–2032, áp dụng lãi suất cơ sở 12 tháng hoặc lãi suất tiết kiệm cá nhân 24 tháng cộng biên độ từ 2,7% đến 3,7%/năm.
Tại Phát Đạt, các khoản vay cũng được áp dụng nhiều cơ chế lãi suất. Một số khoản tính theo lãi suất cơ sở cộng biên độ tối thiểu 4–4,5%/năm. Một số khác áp dụng lãi suất cố định từ 10,3% đến 10,7%/năm hoặc không thấp hơn mức tối thiểu 9,5%/năm.
Một số doanh nghiệp khác trong nhóm khảo sát không công bố chi tiết mức lãi suất vay hoặc chỉ ghi nhận theo hình thức thỏa thuận với ngân hàng.
Doanh nghiệp buộc phải tính lại cấu trúc vốn
Áp lực lãi suất đang đặt ra thách thức lớn cho ngành bất động sản. Lãnh đạo một doanh nghiệp trong ngành cho biết chi phí vốn gia tăng ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng triển khai dự án mới cũng như mở rộng quỹ đất. Với các dự án có vòng đời dài và phụ thuộc nhiều vào vốn vay, lãi suất cao có thể làm giảm đáng kể biên lợi nhuận.
Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, sau giai đoạn khó khăn từ năm 2022 đến 2024, nhiều chủ đầu tư đã phải bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án hoặc thu hẹp quy mô hoạt động. Vì vậy, dư địa xoay xở tài chính hiện không còn nhiều. Trong bối cảnh ngân hàng siết tín dụng và lãi suất tăng, nhiều doanh nghiệp gặp khó trong việc vay mới, đảo nợ hoặc triển khai dự án, từ đó làm gia tăng nguy cơ đứt gãy dòng tiền.
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng những biến động gần đây cho thấy một vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản: doanh nghiệp cần tiếp cận nguồn vốn dài hạn thay vì phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng ngắn hạn. Những nguồn vốn như đối tác chiến lược hoặc trái phiếu kỳ hạn 5–10 năm với lãi suất ổn định sẽ giúp doanh nghiệp giảm rủi ro khi lãi suất biến động.
Bên cạnh chi phí vốn tăng, lãi suất cao còn khiến nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, làm giảm thanh khoản của thị trường. Khi doanh thu bán hàng không quay vòng kịp để trả nợ ngân hàng, rủi ro tài chính của doanh nghiệp sẽ gia tăng.
Do đó, để phát triển bền vững trong dài hạn, các doanh nghiệp bất động sản cần tái cấu trúc mô hình vốn và mở rộng các nguồn tài chính dài hạn. Nếu không thay đổi cách tiếp cận này, doanh nghiệp sẽ luôn ở thế bị động trước các biến động của lãi suất và tín dụng.
