Theo tổng cục Thống kê, trong hai tháng đầu năm 2023, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng trong nước có quy mô cao hơn. Thị trường bán lẻ đang dần bắt kịp tốc độ tăng so với cùng kỳ các năm trước khi xảy ra dịch bệnh Covid, ước đạt 994.153 tỷ đồng, tăng 13 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2022.
Đồng thời, Việt Nam hiện đang được xem là thị trường trọng yếu để mở rộng quy mô đối với nhiều thương hiệu thời trang, mỹ phẩm và đồ thể thao ở Châu Á. Điều này cũng làm gia tăng nguồn cầu đối với mặt bằng bán lẻ tại thị trường Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng. Nhu cầu thuê không chỉ tập trung ở một loại hình mặt bằng nhất định mà rất đa dạng từ nhà phố, khối đế bán lẻ hay mặt bằng tại trung tâm thương mại.
Theo Báo cáo Thị trường Bất động sản của Savills Việt Nam, tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội trong Q4/2022 đạt mức 1.7 triệu m2, duy trì ổn định theo quý và tăng 4% theo năm. Trong đó, năm 2022, diện tích thuê mới đã đạt 63,200 m2, tăng 364% theo năm. Trong tương lai, vào năm 2023, thị trường còn chờ đón thêm 212,400 m2 nguồn cung mớ tới từ 15 dự án.
Đánh giá về triển vọng của phân khúc này, Công ty Colliers Việt Nam nhận định chính hoạt động du lịch sôi nổi trở lại cũng là một trong số những nguyên nhân tác động đến hoạt động bán lẻ, dịch vụ tiêu dùng của Việt Nam.
Mặt bằng bán lẻ cần thích nghi xu hướng mới
Quan trọng hơn, kinh tế đất nước cũng có sự tăng trưởng, lạm phát được kiểm soát lại càng giúp cho phân khúc bất động sản bán lẻ, văn phòng cho thuê phục hồi nhanh chóng. Trong tương lai, các chuyên gia của Savills dự báo vào năm 2023, thị trường còn chờ đón thêm 212.400m2 nguồn cung mới tới từ 15 dự án.
Hiện nhu cầu thuê không chỉ tập trung ở một loại hình mặt bằng nhất định mà rất đa dạng từ nhà phố, khối đế bán lẻ hay mặt bằng tại trung tâm thương mại. Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định khách thuê hiện nay có xu hướng đặt ra nhiều tiêu chuẩn khắt khe hơn khi lựa chọn mặt bằng nhằm đảm bảo hiệu quả hoạt động cao nhất.
Theo ông Nick Bradstreet, Giám đốc Bộ phận bán lẻ khu vực Châu Á-Thái Bình Dương tại Savills, nhiều thương hiệu bán lẻ quốc tế đang tìm kiếm mặt bằng, cơ hội để mở rộng hoạt động kinh doanh tại Việt Nam, bắt nguồn từ những tín hiệu tích cực của nền kinh tế và tiềm năng tiêu dùng quốc nội.
“Giải pháp quan trọng để thu hút các thương hiệu quốc tế, đặc biệt ở phân khúc cao cấp đang nằm ở vấn đề nguồn cung mặt bằng đạt tiêu chuẩn quốc tế. Theo đó, bên cạnh nhà mặt tiền, thị trường cần bổ sung phân khúc mặt bằng trung tâm thương mại cao cấp tại khu vực trung tâm thành phố. Những dự án này cần được thiết kế và vận hành một cách chuyên nghiệp, bài bản nhằm đáp ứng yêu cầu khắt khe từ các nhãn hàng nội địa trong nước và quốc tế,” ông Nick Bradstreet phân tích.
Bà Trang Đỗ - Trưởng phòng Dịch vụ Bán lẻ Colliers (Việt Nam) cho biết, có một xu hướng nổi lên gần đây là ngày càng nhiều doanh nghiệp bán lẻ lớn “đi săn” quỹ đất ở khu vực đô thị mở rộng và các thành phố hạng 2, hạng 3, mặc dù chính họ cũng hết sức thận trọng.
Các vị trí này được nhắm đến trong bối cảnh tầng lớp trung lưu thành thị ngày càng tăng, đặc biệt ở Cần Thơ, Đà Nẵng và Hải Phòng. Các đô thị được xem là động lực tăng trưởng của Việt Nam khi đóng góp 90% tổng mức tăng trưởng tiêu dùng trong 10 năm tới.
Trong quá trình đô thị hóa, nguồn cung mặt bằng bán lẻ phát triển với tốc độ khiêm tốn hơn so với các loại hình bất động sản khác vì nó đòi hỏi diện tích lớn và phụ thuộc nhiều vào tính kết nối hạ tầng và nhân khẩu học (số lượng dân cư, mức độ phát triển kinh tế - xã hội).
Tuy háo hức trước tiềm năng thị trường mà ngành bán lẻ Việt Nam có thể mang lại, các nhà bán lẻ cũng áp dụng chiến lược “chờ đợi và quan sát” một thời gian trước khi đưa ra quyết định đầu tư.
Giải bài toán lấp đầy
Trước tình hình có nhiều tai nạn thương tâm đã xảy ra, trong vòng một năm trở lại đây công tác phòng cháy chữa cháy đang được siết chặt gắt gao. Đặc biệt với phân khúc khách thuê kinh doanh nhà hàng, quán karaoke hay kể cả phòng khám đều đang bị thắt chặt hơn về quy định xin phê duyệt. Đây là rào cản lớn nhất, nếu chủ đầu tư muốn thu hút khách hàng thì cần có sự hỗ trợ nhất định để giúp khách thuê đáp ứng yêu cầu về pháp lý như hiện nay.
Đối với mặt bằng trung tâm thương mại, thị trường cũng đã ghi nhận việc các chủ đầu tư bắt đầu tiến hành cải tạo các bất động sản lỗi thời để tăng khả năng cạnh tranh.
Bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc cấp cao Bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội phân tích, vị trí được ưu tiên hơn sẽ là tại các khu vực đông dân cư, nhiều lối tiếp cận vào vị trí, chỗ để xe thuận tiện cho khách, không bị hạn chế bởi tuyến tàu điện ngầm đang xây dựng, hay cấm xe dịch vụ trong giờ cao điểm...
Theo chuyên gia này, thị trường do vậy cũng gặp những khó khăn nhất định, đặc biệt về khả năng hấp thụ khi một số phân khúc như mặt phố hay khối đế chung cư vẫn ghi nhận một tỷ lệ trống dù nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ vẫn đang tăng cao trong tất cả các nhóm khách thuê: Thời trang, đồ thể thao, siêu thị, nhà hàng, ăn uống, hay mỹ phẩm.
Để tăng sức thu hút, bà Hoàng Nguyệt Minh cho rằng chủ mặt bằng bán lẻ, đặc biệt là nhà phố, cần đảm bảo các mặt bằng kinh doanh có đủ điều kiện cấp phép cho thuê về mặt công năng sử dụng. Các chủ nhà cũng cần tuân thủ quy trình thủ tục xin phê duyệt phòng cháy chữa cháy.
Đặc biệt với phân khúc khách thuê kinh doanh nhà hàng, quán karaoke hay kể cả phòng khám đều đang bị thắt chặt hơn về quy định xin phê duyệt. Đây là rào cản lớn nhất, nếu chủ đầu tư muốn thu hút khách hàng thì cần có sự hỗ trợ nhất định để giúp khách thuê đáp ứng yêu cầu về pháp lý như hiện nay.
Nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường, gia tăng tỷ lệ lấp đầy trong tương lại, hiện nhiều chủ đầu tư bắt đầu tiến hành cải tạo các bất động sản lỗi thời để tăng khả năng cạnh tranh. Savills ghi nhận cũng vẫn có nhiều trung tâm thương mại đạt được thành công nhất định trong việc thu hút khách thuê, thậm chí khách thuê còn xếp hàng để được giữ chỗ.
Khách thuê hiện nay có xu hướng ưu tiên mặt bằng tại các trung tâm thương mại được tổ chức bài bản, chuẩn chỉnh để đảm bảo lượng khách hàng nhất định, cũng như bài toán kinh doanh, thay vì lựa chọn nhà phố, vốn tồn tại nhiều hạn chế trong quản lý, vận hành và tiện ích đỗ xe cho khách đến tham quan mua sắm.
"Hiện vẫn rất nhiều trung tâm thương mại đạt được thành công nhất định trong việc thu hút khách thuê, thậm chí khách thuê còn xếp hàng để được giữ chỗ. Có thể kể đến chuỗi trung tâm thương mại Aeon Mall, Lotte hay Vincom Bà Triệu. Thêm vào đó, khách thuê hiện nay có xu hướng ưu tiên mặt bằng tại các trung tâm thương mại được tổ chức bài bản, chuẩn chỉnh để đảm bảo lượng khách hàng nhất định, cũng như bài toán kinh doanh, thay vì lựa chọn nhà phố, vốn tồn tại nhiều hạn chế trong công tác quản lý vận hành, và tiện ích đỗ xe cho khách đến tham quan mua sắm”, bà Minh cho hay.
