Minh định quyền lợi: Mua nhà có được sở hữu đất?
Một trong những nhầm lẫn tai hại nhất của người mua nhà lần đầu là mặc định việc mua một căn nhà phố đồng nghĩa với sở hữu trọn vẹn cả đất và công trình trên đất một cách hợp pháp. Giải đáp vấn đề này, Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 quy định rất rõ ràng về hai quyền tài sản độc lập được ghi nhận trên cùng một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là Sổ Hồng).
Cụ thể, người mua sẽ nhận chuyển nhượng "Quyền sử dụng đất ở" mang tính chất lâu dài và "Quyền sở hữu nhà ở" đối với công trình xây dựng hợp pháp trên đất. Về lý thuyết, người mua sở hữu cả hai. Tuy nhiên, rủi ro thực tế phát sinh khi pháp lý của đất và nhà không đồng nhất. Có rất nhiều trường hợp mảnh đất hoàn toàn hợp pháp, nhưng ngôi nhà xây trên đó lại vi phạm trật tự xây dựng hoặc chưa thực hiện thủ tục hoàn công. Khi đó, người mua bỏ tiền tỷ ra để trả cho giá trị của ngôi nhà lầu, nhưng về mặt pháp lý, Nhà nước chỉ công nhận quyền sử dụng đất, còn ngôi nhà thực tế không tồn tại trên giấy tờ.
Cạm bẫy "nhà chưa hoàn công" và bài học tiền tỷ
Tình trạng "nhà một đằng, sổ một nẻo" đang diễn ra phổ biến tại các khu vực vùng ven TP.HCM như Bình Tân, Gò Vấp hay TP. Thủ Đức, nơi tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng. Nhiều chủ nhà cơi nới thêm tầng, xây dựng lấn chiếm lộ giới hoặc sai mật độ cho phép, dẫn đến việc không thể hoàn công để cập nhật hiện trạng mới vào Sổ Hồng.
Hệ quả pháp lý của việc này vô cùng nghiêm trọng. Theo quy định về bồi thường giải phóng mặt bằng, nếu khu vực nhà đất dính quy hoạch, cơ quan Nhà nước sẽ chỉ bồi thường dựa trên tài sản có ghi nhận trong giấy tờ pháp lý. Điều này đồng nghĩa với việc người mua sẽ mất trắng toàn bộ giá trị phần nhà xây dựng không phép hoặc chưa hoàn công, dù trước đó họ đã phải bỏ ra hàng tỷ đồng để mua. Ngoài ra, các ngân hàng thương mại khi thẩm định tài sản thế chấp cũng thường loại bỏ giá trị của phần công trình chưa hoàn công, khiến định giá tài sản giảm sút đáng kể so với giá thị trường, gây khó khăn cho người mua nếu muốn dùng đòn bẩy tài chính.
Cảnh báo đỏ về giao dịch qua vi bằng tại vùng ven
Bên cạnh rủi ro về hoàn công, hình thức mua bán nhà đất qua vi bằng vẫn là một "cái bẫy" khiến nhiều người lao động thu nhập thấp sập bẫy. Lợi dụng tâm lý ham rẻ và thiếu hiểu biết, nhiều đối tượng đầu cơ tại các huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè thường rao bán nhà xây trên đất nông nghiệp hoặc đất sổ chung dưới hình thức "công chứng vi bằng".
Căn cứ Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại, vi bằng chỉ là văn bản ghi nhận hành vi, sự kiện (như việc giao nhận tiền), hoàn toàn không có giá trị thay thế văn bản công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thực chất, người mua nhà qua vi bằng không được pháp luật công nhận là chủ sở hữu hợp pháp. Họ đối mặt với nguy cơ mất trắng nếu chủ đất cũ mang sổ đỏ đi thế chấp ngân hàng, hoặc công trình bị cưỡng chế tháo dỡ do xây dựng trái phép trên đất không được phép xây dựng.
Thị trường khan hiếm đẩy giá nhà neo cao
Khó khăn của người mua càng chồng chất khi giá nhà phố tại TP.HCM liên tục thiết lập mặt bằng mới. Dữ liệu từ Báo cáo thị trường bất động sản Quý 3/2025 của các đơn vị nghiên cứu uy tín như Batdongsan.com.vn cho thấy nguồn cung nhà riêng lẻ trong nội thành ngày càng khan hiếm. Tại các quận trung tâm và cận trung tâm như Phú Nhuận, Bình Thạnh, giá nhà trong hẻm xe máy đã dao động phổ biến ở mức 100 đến 150 triệu đồng/m2. Ngay cả các khu vực xa trung tâm như Quận 12 hay Bình Tân, để tìm được một căn nhà có sổ hồng riêng, pháp lý hoàn chỉnh với mức giá dưới 4 tỷ đồng cũng là điều không dễ dàng.
Để tránh rơi vào cảnh "tiền mất tật mang", giới chuyên gia pháp lý và bất động sản khuyến cáo người mua cần tuân thủ nghiêm ngặt quy trình kiểm tra hồ sơ. Trước hết, việc đối chiếu kỹ lưỡng sơ đồ tài sản trên trang 2 của Sổ Hồng với hiện trạng thực tế ngôi nhà là bước bắt buộc. Nếu phát hiện sự chênh lệch lớn về diện tích xây dựng hay số tầng, người mua cần yêu cầu chủ nhà hoàn tất thủ tục hoàn công trước khi tiến hành giao dịch.
Tiếp theo, việc kiểm tra thông tin quy hoạch tại Phòng Tài nguyên và Môi trường quận/huyện hoặc qua các cổng thông tin quy hoạch chính thống là thao tác không thể bỏ qua để đảm bảo đất không nằm trong diện giải tỏa hay tranh chấp. Cuối cùng, mọi giao dịch chuyển nhượng bất động sản bắt buộc phải được thực hiện qua hợp đồng có công chứng và đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tuyệt đối không chấp nhận các hình thức giấy tay hay vi bằng để thay thế pháp lý sở hữu.
