Áp lực cung cầu và rào cản cho người thu nhập thấp
Theo dự thảo mới nhất, mức trần thu nhập để được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội (NƠXH) dự kiến tăng lên 25 triệu đồng/tháng. Đáng chú ý, mức này tăng đến 67% so với ngưỡng 15 triệu đồng được áp dụng vào tháng 8/2024. Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, nhận định việc mở rộng đối tượng trong bối cảnh nguồn cung hiện nay tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM chưa được cải thiện là một nghịch lý. Thực tế thời gian qua, các đợt mở bán NƠXH thường rơi vào tình trạng "quá tải" hồ sơ, hàng nghìn người dân phải xếp hàng xuyên đêm chỉ để tranh suất cho vài trăm căn hộ.
Việc nâng trần thu nhập đồng nghĩa với việc nhóm có thu nhập khá sẽ tham gia cạnh tranh trực tiếp với nhóm thu nhập thấp, lao động tự do có thu nhập dưới 10 triệu đồng. Với ưu thế về hồ sơ tín dụng và khả năng chứng minh tài chính, nhóm có thu nhập cận mức trần sẽ dễ dàng tiếp cận các gói vay ngân hàng hơn, từ đó vô hình trung đẩy người nghèo ra xa khỏi cơ hội an cư. Các chuyên gia lo ngại chính sách này có thể làm giảm tính nhân văn của loại hình nhà ở vốn dành cho những đối tượng yếu thế nhất trong xã hội.
Thu nhập 25 triệu đồng hoàn toàn có thể mua nhà thương mại
Dưới góc độ thị trường, ông Nguyễn Văn Tùng, Tổng giám đốc DKRS, phân tích rằng mức thu nhập 25 triệu đồng/tháng đã tiệm cận nhóm trung lưu. Tại các tỉnh giáp ranh TP.HCM như Đồng Nai, Long An hay khu vực Bình Dương, giá căn hộ chung cư hiện dao động khoảng 30 - 40 triệu đồng/m2. Với một căn hộ khoảng 1,8 đến 2 tỷ đồng, người có thu nhập 25 triệu đồng hoàn toàn đủ khả năng chi trả sau khi trừ các khoản sinh hoạt phí và trả góp ngân hàng.
Việc áp dụng mức trần này một cách đại trà trên toàn quốc cũng được cảnh báo sẽ gây ra tác dụng phụ đối với thị trường bất động sản thương mại. Tại 32 địa phương khác ngoài các đô thị đặc biệt, thu nhập 25 triệu đồng là mức khá cao. Nếu nhóm này tập trung mua NƠXH để hưởng ưu đãi, các dự án nhà ở thương mại giá rẻ sẽ mất sức hút, gây ảnh hưởng đến nguồn thu từ tiền sử dụng đất của địa phương. Thay vì chạy theo việc mở rộng đối tượng, các chuyên gia đề xuất Nhà nước nên ưu tiên giải quyết bài toán số lượng và chất lượng sản phẩm cho những nơi thực sự cần kíp.
Ưu tiên quỹ đất công để bứt phá nguồn cung
Theo thống kê từ Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM, nhu cầu NƠXH đến năm 2030 của thành phố là khoảng 1 triệu căn, nhưng dự kiến thực tế chỉ đáp ứng được khoảng 20% con số này. Để giải quyết thực trạng "nơi cần không có, nơi có không cần", Viện đề xuất cần có cơ chế phân bổ nguồn lực dựa trên nhu cầu thực tế của từng địa bàn, đặc biệt là các khu vực tập trung đông khu công nghiệp và trường đại học.
Giải pháp trọng tâm được đưa ra là khai thác triệt để quỹ đất công để phát triển NƠXH. Hiện nay, nhiều khu đất quy hoạch cho công nhân tại TP.HCM vẫn đang bỏ hoang, gây lãng phí tài nguyên. Nếu tận dụng được quỹ đất này, cùng với việc cắt giảm thủ tục hành chính và không tính tiền sử dụng đất, giá thành NƠXH sẽ tiệm cận với khả năng chi trả của đại bộ phận người lao động. Đại diện Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM nhấn mạnh, chính sách cần tập trung mở rộng nguồn cung thay vì chỉ loay hoay với việc nâng trần thu nhập khi "nhà không có cũng bằng không".
