Giá bán liên tục xô đổ các cột mốc cũ
Dữ liệu từ Knight Frank chỉ ra rằng giá chào bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM sau mở rộng đã tăng 11,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Tại khu vực lõi trung tâm (TP.HCM cũ), mức giá trung bình đạt 107 triệu đồng/m2, tăng 3,2% so với quý trước. Diễn biến này cũng tương thích với số liệu từ Batdongsan khi đơn vị này ghi nhận giá chung cư (bao gồm cả sơ cấp và thứ cấp) tăng gần 10% theo năm, đẩy mức trung bình toàn thị trường lên khoảng 69 triệu đồng/m2.
Đáng chú ý, mặt bằng giá không chỉ tăng tại khu vực nội đô mà còn lan rộng ra các khu vực vừa sáp nhập như Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu. Tại đây, mức giá sơ cấp trung bình hiện đạt khoảng 60 triệu đồng/m2. Sự khan hiếm của các dòng sản phẩm dưới 40 triệu đồng/m2 đã tạo điều kiện cho các dự án phân khúc cao cấp (từ 60-80 triệu đồng/m2) áp đảo thị trường, từ đó trực tiếp kéo mặt bằng giá chung đi lên.
Lệch pha cung cầu và trợ lực từ hạ tầng
Động lực chính thúc đẩy giá căn hộ tăng cao được giới chuyên gia nhận định đến từ sự lệch pha cung cầu nghiêm trọng. Trong hơn 4.000 căn hộ mở bán mới toàn khu vực, phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm đến 90%. Ông Alex Crane, Tổng giám đốc Knight Frank Việt Nam, phân tích rằng khi quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp và chi phí phát triển dự án leo thang, các chủ đầu tư buộc phải định vị sản phẩm ở phân khúc cao cấp để đảm bảo biên lợi nhuận.
Bên cạnh đó, hàng loạt dự án hạ tầng giao thông trọng điểm đang được triển khai đã cải thiện đáng kể khả năng kết nối vùng, trực tiếp nâng giá trị bất động sản tại các khu vực đang phát triển. Tuy nhiên, đà tăng giá này cũng đang gây áp lực lên thanh khoản. Dù lượng giao dịch tăng so với cùng kỳ năm ngoái nhưng đã sụt giảm tới 66% nếu so với quý 4/2025. Sức mua hiện nay chủ yếu tập trung vào các dự án có chính sách bán hàng đột phá như hỗ trợ lãi suất dài hạn từ 3-5 năm hoặc chiết khấu cao để giảm tải áp lực tài chính cho người mua.
Xu hướng phân hóa và triển vọng thị trường
Nhìn nhận về tương lai, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường CBRE Việt Nam, cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn tái cân bằng và sẽ có sự phân hóa rõ nét. Những dự án sở hữu pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ xây dựng đảm bảo và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục duy trì đà tăng giá từ 3-8%. Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ cao nhưng thiếu nền tảng hạ tầng thực tế có nguy cơ rơi vào trạng thái thanh khoản thấp trong trung hạn.
Dự báo từ nay đến năm 2027, thị trường TP.HCM mở rộng sẽ đón nhận thêm khoảng 50.000 căn hộ. Tuy nhiên, nguồn cung mới tại khu vực trung tâm vẫn sẽ chủ yếu là sản phẩm cao cấp, trong khi phân khúc bình dân tiếp tục dịch chuyển ra các vùng ven xa hơn. Với cấu trúc thị trường hiện tại, mặt bằng giá căn hộ được dự báo khó có thể giảm trong ngắn hạn mà sẽ tiếp tục neo ở mức cao, phản ánh sát hơn giá trị thực của quỹ đất và chi phí đầu tư.
