Tín dụng bị kiểm soát, thị trường đối mặt áp lực kép
Thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ tăng trưởng nóng, với trọng tâm là kiểm soát rủi ro từ dòng vốn tín dụng. Theo Bộ Xây dựng, dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối năm 2025 đã đạt khoảng 2 triệu tỷ đồng (tương đương gần 80 tỷ USD), với tốc độ tăng trưởng thường xuyên ở mức 20–30%/năm, cao hơn mặt bằng chung của toàn hệ thống ngân hàng.
Bước sang năm 2026, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam định hướng kiểm soát tăng trưởng tín dụng khoảng 15%, đồng thời yêu cầu dòng vốn vào bất động sản không tăng nhanh hơn tổng tín dụng và ưu tiên cho sản xuất – kinh doanh. Điều này khiến khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp địa ốc trở nên khó khăn hơn, đặc biệt khi kênh trái phiếu doanh nghiệp chưa phục hồi hoàn toàn.
Không chỉ bị siết nguồn vốn, thị trường còn chịu áp lực từ chi phí tài chính gia tăng. Mặt bằng lãi suất trong năm 2025 đã tăng khoảng 0,5–1 điểm %, kéo theo lãi suất vay mua nhà phổ biến ở mức 12–14%/năm vào đầu 2026. Hệ quả là nhu cầu mua nhà suy giảm, thanh khoản thị trường chậm lại, trong khi doanh nghiệp phải gánh chi phí vốn lớn hơn.
Các chuyên gia nhận định, sự kết hợp giữa hạn chế tín dụng và lãi suất cao đang tạo ra “áp lực kép”, buộc thị trường phải tìm kiếm nguồn vốn thay thế để duy trì hoạt động.
FDI nổi lên như nguồn lực thay thế quan trọng
Trong khi dòng vốn trong nước gặp nhiều hạn chế, vốn FDI lại duy trì đà tăng trưởng tích cực. Số liệu cho thấy, năm 2025, vốn FDI giải ngân đạt khoảng 27,6 tỷ USD, tăng gần 9% so với năm trước. Sang năm 2026, xu hướng này tiếp tục khi chỉ trong hai tháng đầu năm, tổng vốn đăng ký đã vượt 6 tỷ USD.
Đáng chú ý, bất động sản tiếp tục nằm trong nhóm ngành thu hút FDI lớn. Theo các báo cáo thị trường, lĩnh vực này ghi nhận quy mô vốn đầu tư nước ngoài hơn 8 tỷ USD, chiếm khoảng 20% tổng vốn FDI.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong bối cảnh tín dụng bị kiểm soát, dòng vốn FDI đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì thanh khoản thị trường, đặc biệt đối với các dự án có pháp lý rõ ràng và đáp ứng nhu cầu thực.
Không giống dòng vốn đầu cơ ngắn hạn, nhà đầu tư nước ngoài thường có xu hướng lựa chọn kỹ lưỡng, ưu tiên các dự án minh bạch, có tiềm năng khai thác dài hạn. Điều này vô hình trung tạo ra cơ chế “sàng lọc” tự nhiên, giúp loại bỏ các dự án kém hiệu quả và nâng cao chất lượng thị trường.
Thúc đẩy tái cấu trúc, hướng đến phát triển bền vững
Bên cạnh việc bổ sung nguồn vốn, FDI còn mang lại những thay đổi về tiêu chuẩn phát triển và quản trị. Sự tham gia của nhà đầu tư ngoại góp phần nâng cao yêu cầu về minh bạch thông tin, năng lực quản lý và chất lượng sản phẩm, từ đó thúc đẩy thị trường chuyển dịch theo hướng chuyên nghiệp hơn.
Tuy nhiên, do đặc tính chọn lọc cao, dòng vốn này chủ yếu tập trung vào các phân khúc như bất động sản công nghiệp, logistics, nhà ở phục vụ nhu cầu thực hoặc các dự án quy mô lớn. Nhiều phân khúc khác vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn.
Giới chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu rộng khi các yếu tố tăng trưởng dựa vào đòn bẩy tài chính dần bị kiểm soát. Trong bối cảnh đó, FDI nổi lên như một “trụ đỡ” quan trọng, nhưng để tận dụng hiệu quả nguồn lực này, cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý và nâng cao năng lực của doanh nghiệp trong nước.
Về dài hạn, sự kết hợp cân bằng giữa vốn trong nước và vốn nước ngoài được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng vững chắc, giúp thị trường phát triển ổn định và bền vững
