Mức lãi suất ưu đãi 6,6%/năm tiếp tục là "trạng thái bình thường mới"
Một trong những điểm quan trọng nhất mà người mua nhà cần xác định rõ trong kế hoạch tài chính năm 2026 là sự thay đổi về lãi suất chính sách. Theo Quyết định số 12/2024/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ (có hiệu lực từ 01/08/2024), mức lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách Xã hội để mua, thuê mua nhà ở xã hội được áp dụng bằng lãi suất cho vay đối với hộ nghèo.
Tính đến cuối năm 2025, mức lãi suất này đang duy trì ở con số 6,6%/năm. Như vậy, kỷ nguyên lãi suất rẻ 4,8%/năm đã chính thức lùi vào dĩ vãng. Bước sang năm 2026, nếu không có các điều chỉnh vĩ mô đặc biệt từ Chính phủ về chuẩn nghèo hoặc chính sách tín dụng, con số 6,6% này sẽ tiếp tục là mức lãi suất "sàn" cho các khoản vay ưu đãi. Người mua cần sử dụng con số này để tính toán bảng dòng tiền trả nợ (Debt service coverage ratio), thay vì kỳ vọng vào các mức lãi suất thấp hơn của những năm trước.
Cơ chế lãi suất của các gói vay thương mại trong năm 2026
Bên cạnh nguồn vốn chính sách, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng (và các gói mở rộng quy mô sau này) từ nhóm Big 4 ngân hàng vẫn là nguồn vốn chủ lực thứ hai. Tuy nhiên, bước sang năm 2026, cơ chế lãi suất của gói này đòi hỏi sự thận trọng cao độ.
Theo quy định, lãi suất ưu đãi của gói này (thường thấp hơn lãi suất cho vay bình quân của nhóm Big 4 khoảng 1,5% - 2%) chỉ áp dụng trong thời gian ngắn hạn ban đầu (3-5 năm). Với những người vay đã giải ngân từ giai đoạn 2023-2024, năm 2026 có thể là thời điểm bắt đầu kết thúc giai đoạn ưu đãi và chuyển sang lãi suất thả nổi.
Trong bối cảnh kinh tế thế giới và trong nước năm 2026 được dự báo tiếp tục đà phục hồi, nhu cầu vốn tăng cao có thể gây áp lực khiến lãi suất huy động nhích nhẹ. Do đó, người mua mới trong năm 2026 cần chuẩn bị tâm thế cho kịch bản lãi suất thả nổi sau ưu đãi có thể dao động quanh mức 9,5% - 10,5%/năm. Đây là ngưỡng chi phí tài chính thực tế mà người thu nhập trung bình cần cân nhắc kỹ trước khi đặt bút ký hợp đồng tín dụng.
Nguồn cung 2026: Điểm rơi của các dự án được "gỡ vướng"
Về mặt tích cực, năm 2026 được dự báo là điểm rơi phong độ của nguồn cung. Các dự án Nhà ở xã hội được phê duyệt chủ trương đầu tư từ sau khi Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực sẽ bắt đầu đủ điều kiện mở bán.
Quy định mới về việc miễn tiền sử dụng đất không cần thực hiện thủ tục tính giá đất (theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP) đã rút ngắn đáng kể quy trình pháp lý cho chủ đầu tư. Nhờ đó, nguồn cung tại các thị trường trọng điểm như Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương và Bắc Giang trong năm 2026 dự kiến sẽ dồi dào và đa dạng hơn so với sự nhỏ giọt của năm 2024-2025. Người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn về vị trí và mức giá, giảm bớt tình trạng phải mua chênh hoặc bốc thăm tỷ lệ chọi cao như trước đây.
Điều kiện thu nhập: Duy trì sự ổn định ở mức 30 triệu đồng
Về điều kiện thụ hưởng, năm 2026 không có sự thay đổi lớn so với quy định hiện hành. Điều kiện thu nhập vợ chồng dưới 30 triệu đồng/tháng (theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP) vẫn là thước đo chuẩn. Điều này đảm bảo tính ổn định của chính sách, giúp người dân yên tâm tích lũy tài chính và chuẩn bị hồ sơ mà không lo quy định bị thay đổi đột ngột.
Nhìn chung, bức tranh Nhà ở xã hội năm 2026 mang gam màu của sự ổn định và thực tế. Khung pháp lý đã rõ ràng, nguồn cung đang dần cải thiện. Thách thức lớn nhất nằm ở khả năng quản trị tài chính cá nhân trước mặt bằng lãi suất 6,6% (ưu đãi) và rủi ro thả nổi (thương mại). Cơ hội an cư vẫn rộng mở, nhưng nó dành cho những người có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về vốn đối ứng (tối thiểu 30%) và kế hoạch trả nợ bền vững.
